在住房市场大热的时候，商业地产并不为投资者看好。
随着楼市调控的趋紧，商业地产逐渐成了“香饽饽”。业界人士用“遍地开花”来形容当下商业地产的现状。
市场：投资者倾情
“您好，我是xx房产中介，我们现在有一个项目，位于杭州城东九堡，40年产权，前三年包租，年包租8%直接从购房款中扣除……”
很多人都收到过类似的电话或短信。在《市场导报》记者的随机采访中，约有半数受访者表示接到过类似推销商业地产的电话或短信，近半年来这种电话或短信明显增多。
“房产政策的调整，原本并不被投资者看好的商业地产出现了明显的热潮，无论是开发商还是投资者都对这一业态给予相当高的关注度。”中工机构分析师严梅认为，之前由于产权时间短，一般为40年产权的商业地产并不被投资者看好，一些投资者认为纯粹投资的话收益期太短，自己经营店铺的投资者也认为这样的房价成本过高。
但随着国家对商品房调控政策的陆续出台，投资天平向商业地产倾斜。
商业地产项目并没有在限制之列，加上住宅商品房限购、限贷和较高的首付比例、高于基准利率的利息等因素，投资住宅要么缺少流动资金，要么受制于限购数量，部分手头仍有盈余资金的投资者将目光转向了商业地产。
除了城市中心区的商场业态、周边的商品交易市场业态外，酒店式公寓也是商业地产的一种重要形式。
今年3月，杭州商品房成交量创了几年来同期成交量的新低，商业地产的表现却显得格外亮眼。在3月的月度成交套数排行榜上，成交量前十名楼盘里，有7个楼盘属于商业地产类物业，其中6个是精装修酒店式公寓，1个写字楼。据统计，2011年4月份，杭州市区(含萧山、余杭)共成交房源721套，成交排名前十位的楼盘中，商业地产占了四成。
杭州一家房地产网站的调查统计显示，46%的网友认为“商业地产将成下一个投资热点”。网友们分析认为，杭州的商业地产一直被低估，在过去几年中，商业用房的价格涨幅远远低于普通住宅。另一方面，住宅市场受挫，投资渠道又少，商业地产不限购，成为很好的选择。
机构对此也持看好态度。“从投资角度看，商业地产的价值应高于住宅，因为成熟的商业地产能带来持续稳定的现金流，而且会逐年上升。”杭州赢商投资顾问咨询部总监姜科说，这从另一个角度也表明杭州商业地产有很大的发展空间。
布局：城区向周边蔓延
杭州的商业地产原先主要是市中心的几处商业街，加上四季青紧邻中心城区的商品交易市场。随着城市建城规模的不断扩大，商业地产布局明显从中心城区向周边蔓延，下沙、九堡、留下、良渚等周边地区都有数量不等的商品交易市场等业态的商业地产。形成了一个严严实实包围城市的庞大商业圈层。
在杭州九堡、下沙一带，随着杭州客运中心的迁入，不少市场随之而来，目前已经形成了一定的规模；留下一带由于住宅建设的推进，处于商业配套等方面的考虑也有不少商业地产进入；良渚一带的商业地产大多是以商品交易市场的形式存在，在杭州农副产品交易中心及周边地带形成了食品、茶叶、果蔬、家具等专业市场。
“杭州中心城区现在用地越来越紧张，商场业态的商业地产已经成熟，未来也只能原址更新升级，扩容的可能性并不大。但是周边地区随着道路交通设施的改善，以及城市功能的延伸，成为商品交易市场较为理想的发展之地。”研究专业市场的杨剑力教授表示，从布局上看，这样的情形符合发展规律。
导报记者通过多个途径了解到，酒店式公寓也同样呈现从中心城区向周边扩散的趋势，在转塘、西溪、丁桥乃至萧山湘湖等板块都有酒店式公寓项目。
总的来讲，酒店式公寓总价较低，现在杭州市区要想购买100万以下的房子除了酒店式公寓也很难有更好的选择。事实上，的确有不少投资者从住宅市场被挤压到商业地产类物业来，一来是因为住宅限购，二来是因为与商铺和写字楼相比，这是资金总量需求比较低的投资产品，对中小投资者比较合适。
有分析认为，城市扩大后，比照北京、上海等大城市的发展模式，近郊发展成市区的可能性极大，商业地产向外蔓延也是合理的。
前景：纳入“十二五”规划
商业地产本身并没有进入规划者的视野，但是商贸服务业已经成为各地制定“十二五”规划时的重要内容。从杭州的情况看，无论是市本级还是各区(县市)在“十二五”规划中都提到了大力发展商贸服务业的内容。要求匿名的业内人士分析认为，这一波商业地产开发热潮还将继续延续，下一步的关键是规范和调整。
导报记者看到杭州市“十二五”规划中也特别提到：“坚持政府引导、企业主导，鼓励企业在拓展国际市场、本地市场的同时大力开拓国内市场。完善市场营销网络，积极推动大型专业市场到市外创办分市场，利用专业市场的品牌效应扩大杭州产品的国内市场份额。”
同时，在“十二五”规划中，杭州还提到“大力发展楼宇经济”以及“进一步发展城乡连锁经营和物流配送，着力保障民生必需品正常供应，积极发展电子商务、网上购物等商贸新兴业态，加快传统市场整合提升，推进新一轮特色街区建设”等表述。
从杭州目前的布局来看，市中心继续保留武林商圈、吴山商圈，未来加快钱江新城商圈的开发建设，同时形成滨江、萧山、临平等几个集中的商圈；紧邻市中心的地带根据可能开发商业项目，包括写字楼、酒店式公寓等；原来的近郊地带，如转塘、留下、良渚、下沙、九堡、乔司以及滨江部分地区根据实际开发建设专业市场等业态。业界认为这样一种地理上的圈层结构正在形成，并且已经有了一定的收效。
事实上，商业地产及相关议题早已进入规划者视野。此外，如果是民间投资项目，只要符合总体规划要求基本可以获得实施，但这样一来也容易引发投资过热的可能性。
文章来源：市场导报
