商业地产春天来了
时光荏苒，楼市蜕变。一场由商业地产驱动的房产变革悄然而至，喧闹匆忙中奠定的楼市格局土崩瓦解，单纯做住宅的开发商发现再也玩不转了。曾有人言：“过去十年属于住宅市场十年，未来十年则是属于商业地产的十年”。地产商在商业地产领域的集体发力，成为喧闹楼市告别草根年代的标志事件。
纵观2010年楼市，用喧闹复杂多变来形容并不为过。数度调控的住宅开发市场，尽管并未出现应声而落的“理想”局面，但在“调控已成常态”的气氛影响下，众多地产商开始酝酿转型。曾将坚称不涉足商业地产的万科，开始对商业地产领域有所动作。中粮集团、华润置业为代表的地产商先后高调表示加码商业地产。与此同时，以恒隆和宝龙为代表的港企大鳄也开始了在二三线城市的疯狂布局。针对众多地产企业加码商业地产的行为，行业人士形象地将之描述为“扫雷式布局”。金地商业地产有限公司常务副总裁潘韬甚至将用“抢钱、抢地、抢人”来形容过去一年商业地产的凶猛局面。
2010年商业地产成为地产大鳄角逐的区域，前有万达、华润、凯德，后有中粮、万科、恒隆、宝龙，过去的一年里加码布局商业地产，成为了企业重构发展战略的关注重点。近日国家统计局发布的房地产数据更是证实了商业地产市场的火速升温：2010年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中商业地产表现突出，办公楼和商铺销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。商铺的投资增长额牢牢占据地产投资市场的头把交椅。
商业地产投资需谨慎
俗话说：一铺养三代，但是，动辄几百万元甚至几千万元的商铺，并非人人都玩得转，商业地产投资与住宅投资相比而言要复杂许多，进入门槛也较高。如果想要获得稳定的租金收益，则必须对商铺所处位置、区域平均租金水平以及各业态经营状况进行综合考虑。
而作为中小型投资者，手中可运作的资金相对较少，加之大部分投资者对商业地产知之甚少，所以投资选铺更需谨慎。如果缺乏市场认知，盲目追求高回报率，对后期商铺管理缺乏经验的话，一铺养三代的美好愿望恐怕就要变成三代养一铺的“噩梦”。对于商铺投资来说，事在于“专”，业在于“精”。商铺投资是一项长期性的投资活动，不能过于追求商业的现时效益，也不能只选择房地产价值大而商业价值小的商铺，那些具有商业和物业双重价值的商铺才是最佳选择。[NextPage]
社区商业投资优选
按照一般的分类，在商业地产之中，又可以细分为写字楼、购物中心、步行街、一线临街商铺等多种分类。就目前深圳市的情况来看，大型购物中心和写字楼的投资成本都较高，回收成长率相对较缓，对于普通的中型投资者并无实际的参考意义，而那些资金投入较小、收益稳定的商铺将是一个不错的投资选择。
通常来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，区间面积在35~75平方米的单铺及200～400平方米的转角位商铺是比较容易出租的，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，社区商业的实用率较高，一个售价7万元／平方米、使用率90%的商铺要比一个售价5万元／平方米、使用率70%的商铺要值得多。对于实用率低于90%的商铺，要谨慎投资。对于面积，要考虑到出租的用途，35~75平方米是个稳妥的选择，如果有商铺能像住宅一样做到额外的赠送就更加可观了。
此外，套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现；经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。此外，商铺的产权年限也对商铺的价值产生重大影响。目前深圳市新建的商业产权年限大多为50年，但也有部分具备70年产权的社区商业，产权年限长的商业，其评估价值越高，转手销售的价格也更高。
重点关注区域成长
一般来讲，区域的成长对商铺价值的带动是显而易见的，尤其是政府规划好，但从未被炒作过的区域，这样类型的区域在今后几年的发展速度会非常快，且相比于完全成熟的片区，目前的价格仍处于洼地。如福田中心区、后海片区等地的商铺，在区域未开发成熟之前售价仅为3万～４万每平方米。
在深圳这样类型的投资型城市，政府规划的区域会很多。如未来十年深圳市重点打造的前海片区，其商业地产投资价值非凡，值得投资者关注。
目前深圳市场上的在售商铺供应量较少，尤其是适合于中小型投资客户的商品更为稀缺，如位于大前海片区的玉湖湾传家铺就是一例。玉湖湾占据前海中心CBD和SBD（港口物流中心）的双主干道金钻地段，紧邻超过3000名师生的西乡高级中学，并具备纯社区商业、70年产权、30~75平方米黄金面积、高实用率、双层层高等多项优点，一经面世便受到投资者的热烈追捧，成为大前海片区最为热销的商业地产项目。目前玉湖湾最后一批压轴铺王单位已经于五一期间推出，总计30席，均处于临街最佳位置。
文章来源：深圳晚报
