2011年，房地产市场调控政策频出，“限购、限贷、限价”三令齐下，无不体现政府调控房产市场的决心，特别是“限价令”的出台，无疑会对房地产市场带来一场空前的震撼。唯独商业地产在政策限制之外，这时候的商业地产可谓是个繁花似锦的商业时代。在CPI高企，为手头上的资金找增值保值的出路的投资者们，究竟该怎么买铺？我们手上的资金该寻求怎样的商业地产投资渠道？
秘方1 买卖时机很重要
投资商铺也如同炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。
业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。也就是说，等商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。
明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把售价上升到顶峰的商铺售出去，再投资其他商铺；而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺，且最好是该片区还正处于蓬勃发展时候的商铺，这时是出手的最佳时期。
秘方2 盯住商铺周边环境
商铺的周边环境对商铺价值至关重要，如道路交通、周边设施等均对人流量产生重大影响，“旺铺”与“冷铺”的区别就在于人流量。选择商铺就要盯住周边环境是否能产生密集的人流。如办公、酒店、学校、大型居住社区等设施的存在，会形成高密度的人流，也往往有利于周边商铺的经营，租金和售价也较普通商铺更高。
此外，位于人行、车行主干道两边的商铺也具备相当高的投资价值，尤其是在主干道的交会处。凡是位于十字路口的商铺，通常都是商业价值最高的铺王，具备良好的昭示性和大规模的人流量，在商铺中极为稀缺，备受投资者的追捧。
秘方3 商铺面积段的选择
如今，市场上的商铺产品很多，就投资类型来说，大致可分为商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。
一般来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，35～75平方米的单铺及200～400平方米的转角位商铺是比较容易出租的，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，购房者要关注实际的得房率，一个售价7万元／平方米、使用率90%的商铺要比一个售价5万元／平方米、使用率70%的商铺要值得多。
对于得房率低于90%的商铺，要谨慎投资。对于面积，要考虑到出租的用途，35～75平方米是个稳妥的选择，如果有商铺能像住宅一样做到额外的赠送就更加可观了。
秘方4 产品性质的把控
投资商铺跟买商品一样，产品本身的质量也是需要考究的，具体评判指标主要有：层高是否够能隔为双层甚至三层，开间不能太小，上下水、隔油池是否都能满足，业态是不是能做餐饮，内部结构是否都方正等。据商铺投资经验表明，凡是能做餐饮的商铺，其租金、售价通常高于其他业态，且非常有利于租金的提升和高价出售。
秘方5 关注转让套现能力
套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现；经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。此外，商铺的产权年限也对商铺的价值产生重大影响。目前深圳市新建的商业产权年限大多为50年，但也有部分具备70年产权的社区商业，产权年限长的商业，其评估价值越高，转手销售的价格也更高。
秘方6 关注区域可成长性
一般来讲，区域的成长对商铺价值的带动是显而易见的，尤其是政府规划好，但从未被炒作过的区域，这样类型的区域在今后几年的发展速度会非常快，且相比于完全成熟的片区，目前的价格仍处于洼地。如福田中心区、后海片区等地的商铺，在区域未开发成熟之前售价仅为3～4万元每平方米，而如今其售价轻松突破10万元每平方米甚至20万元每平方米，业主早已赚得盆满钵满。
在深圳这样类型的投资型城市，政府规划的区域会很多。如未来十年深圳市重点打造的前海片区，其商业地产投资价值非凡，值得投资者关注。
文章来源：深圳晚报
