当下不少人热衷于投资房地产，由于政策不断打压住宅，住宅市场前景扑朔迷离，而商铺、写字楼、酒店式公寓等产品因其置身于新政之外而备受投资者的青睐。一时间敏锐的投资客纷纷转战商业地产，商铺、写字楼以及酒店式公寓异军突起，但是对于投资商业地产投资客都有着不同的想法。到底哪类投资能为投资客带来丰厚的收益？无论是回报率或者不同商用物业的风险性还是三者之间的收益都存在着一定的差距，面对这样的现状，投资客应如何选择？
投资黄金原则：跟着规划买“铺子”
其实，不论是从跟着轻轨走，还是瞄上苏州东南西北冒出的城市综合体，投资商铺、酒店式公寓、写字楼等商业项目就是一个拼眼光嗅觉的过程。
买铺、租铺，一看地段，二看租金，这是投资者最关注的两大内容；对城市规划这一“超前”词汇，一些投资者就不那么关注。其实，在投资商铺理念里有一条是“跟着规划买铺子”。政府的市政规划指向很大程度上决定了商铺未来升值潜力有多大，但凡有经验的投资者都清楚，规划到哪里收益就到哪。忽视了城市规划，所投资金可能会血本无归，而重视了城市规划，就有可能会赚得盆满钵满。
当然对于投资者来说，要提前了解到市政规划信息的确有不小的难度。但事实上有不少市政规划在实施之前的两三年就会为媒体所报道，有经验的投资者在了解到这些信息之后，及时补救也为时不晚，及时出手已购的商铺方为上策。
商铺：市场抢风头投资回报与风险高度对等
在商业地产中商铺一直处于佼佼者的地位，从投资角度来讲，“一铺养三代”的投资价值早已深入人心，较高的投资回报率让广大投资者垂涎。
今年苏州商铺的热度是与日俱增，尤其是在政策频出，住宅投资受阻，从去年开始市场上一铺难求的现象在苏州比比皆是。从09年开盘的环球奥食卡城的几次推盘的热销高潮，到去年10月开盘的亿象新天地，开盘当天亿象新天地一期300多套房源全部售罄；以及今年的恒达中环百汇广场商铺11月7日开盘销售，推出400多套20-120平米商铺，价格30000-80000元/㎡，均价40000元/㎡，当天去化达九成。商铺的销量一直处于风口浪尖，掀起一次次热销高潮。
其实商铺投资相对于酒店式公寓和写字楼，投资回报率明显高于两者，在目前市场的情况下，商铺的投资收益率为8%-10%；从价格来看，2009年左右，苏州商铺价格仅处在12000元-16000元之间；而从2010-2011年苏州商铺的价格已经在2-3万元/平米不等，有的某些热销商铺甚至涨到7、8万元/平米，在年租金投资成本8%-10%，同时商铺的价格也在以每年10%-20%的速度递增。在选对商铺投资的情况下，如果投资者是贷款购买商铺，因需支付银行利息，收益会打折，但总体算来，商铺投资回报率的年收益不会少于8%。尤其是一些小面积、低总价的商铺，无论从承担压力上，还是长期稳定的回报率，均让投资客无法抗拒。
一般来说，商铺物业单价明显高于住宅单位，所以投资总额会更高，而且投资风险也明显高于住宅。但是，如果投资者能够选择好商铺物业，投资回报率理所当然会高于住宅，而且商铺无所谓房屋损耗率，待商圈越来越成熟的时候，租金收益就会越来越高，价值也会更高。总的来说，商铺投资就是高投入高风险高回报率。
投资忠告
由于投资商铺前期投入较大，特别是一些新的商铺，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低，但是待市场成熟，升值空间将不可估量，因此投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕的收入较高的人群。
另外，如果投资商铺，前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。因此，首先市面和楼层因素最重要，成熟的社区往往店家密集，对投资者较为有保障。其次，如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。第三，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。虽然这类产品价格较为高端，但稳定的租金回报确实适合追求稳定投资的人士。[NextPage]
酒店式公寓：租金稳定使用灵活
新政出台后，由于住宅市场受“限购令”影响，商业地产项目备受关注。而在酒店式公寓、商铺、写字楼三大重要类型中，酒店式公寓由于拥有“类住宅”的居住功能，而更容易被购房者尤其是投资客接受。
酒店式公寓作为商业地产的特殊体，其自身既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点，其自身的投资自住两相宜的优势，使其商业地位步步高升，直逼商铺。相较于住宅而言，酒店式公寓对投入成本、经营能力的要求更高；相对于商铺而言，酒店式公寓投入成本低，风险较小，而这一点，也被不少开发商以及购房者广泛认同。
据楼市商情资深人士分析，苏州有40%左右的投资客热衷于酒店式公寓投资，不仅因其3%-4%的稳定回报率，而且因其集住宅性商用性于一身，所以作为过渡性物业居住或投资来说比较适中。尤其是小户型项目，因面积小总价低，投资门槛较低，颇受投资客青睐，它们的热销成了苏州楼市一景。目前苏州销售的酒店式公寓以小户型居多，总价大多数在40万-60万之间，在豪宅林立的2010年，占有较大的性价比优势。特别是目前很多酒店式公寓的设计更趋向于居家型，也适合首次置业、婚房等需求，投资自住两相宜。随着市场热度的提升，酒店式公寓户型的发展也越趋多样化。据了解，目前苏州市场上推出了许多一层当二层的LOFT酒店式公寓，5米左右的挑高，采用复式格局，低首付门槛以及高回报空间，很受投资者喜爱。
从苏州目前行情来看，目前苏州市场的酒店式公寓项目已经形成一定规模，无论从供应量和销量来看，有着突飞猛进的发展，从去年到今年，苏州酒店式公寓的销售已连续多次名列商业项目周排行榜之首。在整个供应量中，苏州酒店式公寓主要分布于吴中区、高新区、相城区和园区，其中吴中区成为苏州酒店式公寓销售的主力区域，港龙财智国际、永诚国际广场、中润苏州中心、花样年·太湖天城等酒店式公寓项目一经推出，屡次热销；另外，今年相城区的恒达中环百汇广场推出酒店式公寓项目，当天去化量高达九成左右；而且从今年上市量来看，酒店式公寓有3000余套入市，可见酒店式公寓项目已经成为苏州市场上较为主流的商业地产形态。
投资忠告
专家提醒，酒店式公寓在作为一种新的投资的同时，也存在一定的投资风险。除了因为物业性质引发需缴纳比住宅更高的交易税费外，房屋土地性质归属是很多投资者最容易忽视的。
随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流，逼出同质化竞争。不同于住宅投资“租不出去，仍能自住”的是，酒店式公寓对经营要求较高。实际上，因为物管费、水电费等成本过高，很多投资者在购买了酒店式公寓后，由于较长的一段时间出租不掉，只能降低租金，有时候，就算降低了租金也未必能有市场。这样一来，对投资者的资金压力就显得比较大了。
写字楼：投资认知尚浅后期发展量力而行
2010-2011年2月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对写字楼等商业地产持较为宽容的态度。写字楼等商业地产正成为新的投资热点。
据统计，我国写字楼市场趋向良好。2010年1-12月，我国写字楼销售面积达到1882.00万平方米，增长21.9%。销售额达到2148.81亿元，增长31.2%。
园区是苏州写字楼的密集区域，在园区发展成熟的湖西以及湖东区域，由于外资企业以及中小投资企业的不断入驻，园区的写字楼发展相对于其他区域一直高位而行。而从写字楼自身价值来看，与商铺投资回报率相比较小，大约投资回报率在5%-6%左右。从租金率来看，苏州写字楼租价在企业比较密集的园区，大约在60-120元/平米·月，长期来看回报率较商铺稳定，而且风险性相对较小。
从苏州目前行情来看，写字楼虽然销量远不如商铺那么热销，但是依旧是在稳步增长的阶段，如，园区2010年6月开盘的星东环，一经开盘一路热销；到2011年，苏州写字楼供应量在不断增长，预计今年5-6月份，将是写字楼供应高峰期，TOP未来，长江企业领邸等写字楼新盘将首次亮相。
投资忠告
好的写字楼要有优越的商务环境，毗邻交通要道、商业气氛浓烈、商业配套充足的写字楼一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报较高。如果投资目的以获利后出售为主，建议您尽量选择发展中的商圈；如果投资目的以租赁为主，建议您选择已成熟商圈。
从投资风险来讲，据了解，写字楼的按揭贷款多为五成和10年的期限，在按揭利率上，写字楼同样“价格不菲”，执行同期央行基准利率的1.1倍，这势必要求投资客要有较高的首付能力和强有力的还款能力。另外，抛去首付款的开支，写字楼投资还要考虑购置物业的税费、出租物业的税费、房产税、物业管理费、装修、家居、房屋折旧等需要缴纳的各种税费，约占投资额的20%。如果空置率的产生，那么投资回报率必受波动。
文章来源：城市商报
