口述：岑先生
年龄：36岁
职业：贸易公司部门主管
文化程度：本科
持有房产：4套商铺
投资心得：商业地产市场，是天堂，也是地狱
3年多的商铺投资之路对我而言，是一段曲折，但收获良多的经历。在这其中，我得到的，不仅仅是财富的扩大，投资理念也一步步趋向成熟。我坚信，这对我今后的投资以及工作、生活都将产生一定的积极作用。
我最先开始决定投资商铺是受朋友影响。目睹了几位好朋友投资房地产后短期内得到的丰厚回报后，我在2008年选中了普陀区某街道的一间小铺，约18平方米，总价28万元。当时这个商铺周围有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力较强。而且，当时基本只有这一带有一些集中性的商铺，因此我认为它肯定具有非常好的升值潜力。
全款买进该商铺后，我以4500元/月租给了一家小服装店，年递增按市场情况再决定。本以为这就可以从从容容当起按月收钱的“包租公”，享受铺子升值的喜悦，但令我意想不到的是，半年之后，商铺所在街道地区的住宅小区开始拆迁。随着拆迁过程的推进，原本居住在周边的居民陆续搬走，服装店根本无法经营下去。很快，租客退租，商铺又空了出来，既租不出去也没有下家接手购买。就这样，我尝到了人生中第一次投资失败的滋味。
虽然铺子短期内没有收益，但是因为没有还贷压力，所以这次失败经历并未彻底打消我投资不动产的热情。冷静思考了几个月之后，我开始寻觅下一个投资目标。吸取第一次买铺失败的教训，第二次选铺时，我对房源周边的环境、适合经营的业态、周边的有效购买力，以及社区的房龄都作了细致的调查。最终，我在轨道交通1号线沿线买了一间6平方米左右的商铺，总价15万元。虽然铺子面积小，但因为靠近轨道交通，而且在路的拐角，所以人流量非常大，第一年月租金就达到了7000元/平方米。
之后，我又在虹口区买下两间，分别为上下两层的社区商铺。考虑到周边中高档餐饮消费需求旺盛，我把这两间商铺打通成为一个复式的经营整体，很快便吸引到了一家品牌餐饮的加盟店来租铺。
这几年，工作以外的时间我大多用来钻研商铺市场，和挑选我认为有潜力的商铺。从中，我发现了商业地产市场的巨大商机和巨大风险，也明白了要想成功投资商铺不能只靠运气，还需要勤做功课，理性出手。最近，住宅市场行情低迷，不少投资者都把目光投向了商铺市场。但我个人认为，在如今住宅市场受限的情况下，投资商铺更要谨慎小心，因为商铺卖得好，并不一定经营得好。
购买商铺风险“5问”
读者王阿姨来电咨询：经营服装生意多年，我不想让血汗钱被不断上蹿的租金给吃掉，决定买一套商铺，请问几个问题：
1、商铺贷款有哪些风险？
个人商铺贷款额度一般不超过合同价款的50%，贷款期限只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。
2、开发商承诺的返租可信吗？
返租是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给开发商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。相当多的开发商采取非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。日后如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。一些所谓的保底条款在法律上很可能是无效的，高额的保底条款更无现实的可操作性。
3、市场上内、外销商铺并轨了吗？
目前本市内、外销商品住房已经并轨，但内、外销商铺未并轨，仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。
4、对于商铺的公摊面积，投资者应该注意哪些问题？
建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计，只有事先约定详尽，一旦出现问题才能有效维权。
5、购买二手商铺应注意什么？
购房者需要向业主了解该商铺是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。如已出租、转让，业主需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。如承租人愿放弃优先购买权，承租人、投资人、业主三方就应该签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并重新签订租赁合同。
文章来源：房地产时报
