放眼望去似乎成了商业地产的天下。
这样的局面，也在情理之中。
宏观调控，限购、限贷、限外等政策直指住宅项目，令不少购房者心有余而力不足。而与住宅项目几乎集体失声相对的是，商业项目开始挺直了腰，迅速占领市场份额。
购房者一般投资的商业地产项目有三大类：商铺、写字楼、酒店式公寓。据汉嘉地产机构提供数据，2010年，杭州市主城区共推出商业类房源16819套，成交12617套。而2011年的前两个月，商业地产已新增供应房源1556套，成交房源1318套。
除自身业态特征外，这三类商业地产对购买人群的资金要求、经营能力和投资回报率等均不同。有业内人士指出，商业地产的投资不同于住宅，在较长的一段时间内，仍需要依靠租金收入来维持。对于投资商业地产，专业人士均称需要投资者具备更加成熟的心态。
尽管如此，商业地产依然凭借着相对稳定的投资回报为置业者们竞相追逐。在房产新政的调控之下，在住宅市场无奈迫于“三限”的压力下，市场对商业地产的需求将进一步增旺。
而这一点，在主城区的土地市场上也可见一斑。3月1日，“杭政储出[2011]”字号首先推出4宗地块，均为商业用地。而据杭州市国土资源局门户网站，即将于3月底出让的5-7号三个地块也均为商业用地；与此相对的是，据出让预告，今年宅地的出让时间尚无定论。
这个春天，属于商业地产。
不限购 不限贷 不限外 杭城酒店式公寓“扬眉吐气”
上周的下城区商品房市场，华元·领骏世界以27套的成交量把竞争对手远远甩在了身后，其中不乏一些此前势头正劲的明星住宅项目。而27套的数字，甚至成为领骏世界近几个月来的交易高峰。
另一则消息则来自钱江新城，将于本月中旬推出大户型酒店式公寓的滨江·城市之星，计划推出150余套房源，而据相关人士透露，目前内部认购数已达到95%以上。
新一轮宏观调控后，不受限购、限贷、限外政策束缚的酒店式公寓类产品备受关注，除受政策影响外，也与其较为稳定的投资回报率有关。
酒店式公寓借势爆发
资料显示，上世纪90年代，酒店式公寓进入我国，最早出现在深圳，此后主要集中在北京、上海、深圳等国际化程度相对较高的城市，目前已深入至我国的一些二三线城市。而杭州，随着城市发展、功能性的强化，从而涌现出一系列酒店式公寓。
据汉嘉地产机构提供数据，今年头两个月，杭州市主城区共新增供应酒店式公寓类房源223套，成交则达到了687套。而在2010年，杭州市主城区新增供应酒店式公寓总量达9250套，成交5728套。
值得关注的是，每每启动房产调控，似乎都成为酒店式公寓强势爆发的好时机。去年4月、10月，酒店式公寓供应量都出现了量增之势，而彼时，也正好是相关部门出台房地产调控之际。
徐维佳，世茂江滨Cosmo项目销售经理。他告诉记者，在目前Cosmo已推出的千余套房源中，已成功销售出700余套，销售势头不错。“现在市场下，很多人买不成住宅，又想做地产方面的纯投资，所以才转投商业项目。”徐维佳说。
适合保守型投资者
而除了新政影响外，酒店式公寓的投资回报也是投资客们关注的重要原因。[NextPage]
以一套65平米的公寓举例：2006年业主购买产品时，市场均价为18000元/平方米，总房款是117万元。按照协议的返租10年回报率8%来计算，每年将有9.36万元的回报，10年的总回报将达到93.6万元，并且在这10年内业主免交物业费和公共维修基金，由开发商和酒店管理集团共同打理相应工作。与此同时，所在地块的平均二手房出售价格也增长了70%，业主也享受到了房产价值的增长。
这样算来，同期的银行利率远远没有达到这个标准，而证券或者其他资本投资则相对风险高很多。徐维佳说，在商业地产投资即酒店式公寓、商铺、写字楼投资中，酒店式公寓的投资与住宅投资最为相似，且属于风险保守型，“投资者对收益要求不算高。这类人有自己固定的住宅，在解决了刚需问题后，又想做一些投资，一般多为中高收入人群。”
有消息称，新政后，不少区块的酒店式公寓租金、出租率都出现了不同程度的上升。徐维佳以下沙为例：“一朋友拥有一套套内面积40平方米的酒店式公寓，租金1550元/月。而在年前，租金都在1200-1300元/月左右。当然，下沙市场相对特殊，外来人口多，加上大学城的存在，也对酒店式公寓的发展有利。”
正如徐维佳所说，不同区块的酒店式公寓，其面向的客户群体也各有特色。一份来自洲联集团针对杭州主城区已交付的酒店式公寓类项目的调查统计正表明了这点，如地处下城区的可提供稳定养租服务，针对追求高回报的投资客；拱墅区的主要针对外地经营户和在此工作的新杭州人；下城区的则走低价路线，主要服务针对大学生及新杭州人。
对经营状况有高要求
商业地产不同于住宅，购进之后即出现价格大幅上扬甚至短期内翻番的可能性并不大，较长的一段时间内，仍需要依靠租金收入来维持。对于投资商业地产，专业人士均称需要投资者具备更加成熟的心态。
“酒店式公寓与经营好坏有关，介于商铺与住宅之间。其投资与住宅投资不一样，住宅行情随着市场起伏较大，而酒店式公寓的投资价值则是随着周边商业发展、居住人口数量、配套利好的升级等升值。”徐维佳说。
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生则认为：“商铺、写字楼、酒店式公寓这三种商业业态里，可投资性最好的是商铺，其次是写字楼，酒店式公寓排在最后。但是，商铺和写字楼对投资者专业性和资金的要求会更高一些，相反而言，酒店式公寓可能会更加贴近普通投资者。”
当然，有业内人士提醒表示，目前酒店式公寓投资尚存在一些顾虑。“其出租要求比住宅高很多，可能会出现很长一段时间出租不掉或者是租金达不到购买者的心理期望值的情况。”双赢置业机构总经理章惠芳说，“在这段空白期内，这些物业所需要的成本诸如物管费、水电费等会比住宅高出很多，因此购买之前，投资者还需要仔细掂量。”
据了解，酒店式公寓类产品经常能吸引到大批来自温州、台州的投资群体。对此，徐维佳表示：“杭州市场，对新鲜事物、新鲜市场行情的接受程度不及温台、丽水等地，因此我们也会考虑在近期面向那些城市做推广。
温州投资客“吃”下一条街底商 从住宅到商业，杭城楼市的战场，正在慢慢发生着转移。记者在和需求各异的购房者交谈后发现，无论是刚需、改需或是直接受限的投资客，只要是手头可以调动起一部分资金的，都不愿意彻底陷入观望。
“把钱放到房地产市场，肯定还是最稳妥的方式。”购房者萧先生的一句话兴许代表了大部分买家的心声。然而，面对形色各异的商业地产，商铺、写字楼已经聚焦了不少购房者的眼球。
文章来源：青年时报
