在通胀日显的语境中，再严厉的调控，也无法压制汹涌的投资欲望——只不过，在住宅投资通道受阻之后，资金开始加快流向商业。“在流动性泛滥的宏观经济背景下，资金必定要寻求新的出口。2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。” 3月5日，泊富地产总经理助理、策划发展部部长田冬炜说。
住宅受限凸现商业价值
“长沙限购，对于商业地产有限制么？”这是3月4日晚间，听到长沙限购之后，专做投资的石韬（化名）的第一反应。对于这个出生在长沙的美籍华人来说，长沙正在成为他的投资重点区域。
2009年回国的石韬，最初投资的第一选择是住宅。当年，他在融科檀香山买下三套洋房。4个月时间，这三套洋房从8900元/平方米涨到12800元/平方米。“两套自住，一套投资。”
曾经让石韬颇为满意的住宅投资，在面临2010年年底史上最强调控的背景中，开始变得不确定。“房地产的政策市比较明显，住宅投资现在控制得太严了。从回报上来看，门面还是更保险点。”今年2月，石韬以2400万元的价格，在银港水晶城购买了两个带租约的商业铺面——这并不是结束，他仍然在四处寻找合适的商业地产。
石韬，仅仅只是活跃在长沙的大小投资者之一。事实上，在二套房首付比例提高到六成和第三套房停贷之后，不少投资者开始转向商业地产。
东城某楼盘营销总监王涌平称，商业地产购房贷款首付比例为五成，年限10年。以前住宅投资因为门槛较低，吸引了不少投资者青睐，而在目前通胀居高不下，住宅投资门槛提高的背景中，不少投资客开始转战商业物业。
在长沙开福万达广场和湘江世纪城，商业销售呈现出一推出就基本被消化掉的状况——即使长沙开福万达广场商业门面价格高达4万-5万元/平方米，也出现了“洛阳纸贵”的抢购局面。而写字楼市场中的泊富国际广场等项目，也出现了尚未开盘，但咨询者众多的局面。
中原集团分析师认为，随着楼市调控升级以及住宅“限购”城市的增加，2011年1月已出现投资者从住宅市场转向商业地产的趋势，这将为商业地产市场走强铺平道路。2011年各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注，投资者必将加大对写字楼等商用物业的投资力度。
商业地产价量齐涨
1月31日，长沙一则土地拍卖成功的信息，悄然淹没在春节临近的“过年情绪”中——位于长沙中心区东牌楼的一块商业用地，以56亿元的价格，被九龙仓借道邦源投资高价拿下。该地块将全部为商业，禁止建设任何住宅。
9天后，来自上海的复地集团以7.8亿元的价格拿下湘春路一地块，拟建集五星级酒店、商业和住宅为一体的城市综合体项目，其中商业设施规模不得小于总建筑量的40%。两条看似并未引起长沙市场大震动的消息背后，是长沙商业地产格局的全新洗牌。[NextPage]
在武广新城的运达中心广场，写字楼报价从13800元／平方米起；而位于CBD核心区的泊富国际广场，写字楼价格预计也在18000元／平方米以上；但微妙的是，即使是这种在几年前的长沙人还觉得是“天价”的写字楼，在当下的环境中，却仍然出现了青睐者众的格局。
“事实上，长沙过去商业地产市场与住宅相比，一直相对平淡。一方面，是具有投资价值的产品并不多，许多人觉得小户型投资门槛低，回报更高。而另一方面，商业地产市场也没有真正形成一种强势的价格预期。”湘江世纪城营销副总经理薛丽说。
但这种格局正在发生改变，3月4日，长沙出台限购细则，明确对90平方米以下户型严格限制。这使得资金的流向更加明朗。
“商业投资成为重要疏散渠道。”田冬炜说。但她同时指出，商业地产的价格不会简单地因为政策而大幅上涨，还依赖于行业的发展状况和专业程度。而现在，越来越多的国内外商业地产巨头们涌入长沙，这种专业程度正在成熟。
投资回报须慎重考虑
商业地产较高的投资回报率是吸引投资者的重要因素。但高回报的背后，仍然是高风险。“商业投资关键是资金的安全性。”石韬说，在他看来，商业投资的唯一原则是，地段，地段，还是地段。
“投资商业地产尤其是写字楼物业，要选择区域位置好的专业产品。”田冬炜说。近年来商业物业的投资回报并不乐观，一般的返租回报仅百分之六七，但专家预计拥有良好内生效益特点的综合体商业物业具备7%以上的稳定投资回报预期，在投资渠道中还是具有一定的优势。特别是在长沙这样一个成长型商业裂变中的中部城市，商业投资大有可为。
有业内人士提醒说，资金充裕、着眼长远收益的投资客，可以考虑投资高档写字楼物业。虽然其购买门槛高，出租和转售均不及商业和公寓灵活，但档次较低的写字楼，投资回报有限，相比之下地段好、品质高的顶级写字楼的投资效益将更稳定。
一个细节是，在商铺、写字楼、购物中心、产权式酒店公寓等多种商业物业中，商铺是中小投资者较为现实的选择。但业内人士提醒，对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
业内人士建议，相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。
文章来源：潇湘晨报
