从事商业地产开发与国家大政方针相匹配，很有发展前途。但并不是每个开发商都具有这种“玩商业”的能耐，事实上，进军商业领域这个门槛很高，我认为国内真正能胜任商业地产持有运营的开发商并不多，因为这种方式对开发商的资金要求和运营能力要求太高。商业运营租金是开发商的收入来源，它不像住宅销售，能在短时间内回收资本，这就要求开发商的资金状况较为理想；其次，强化各类资源的整合。目前很多开发商只是强化对土地、建材等实际资源的利用，而不是靠整合资源来发展自己，比如世邦?魏理仕为何能成为进入世界500强的唯一地产企业，就因为它善于为所有开发行提供整合服务，而不是实际利用资源。作为商业地产，就应该强化对商贸、客户、人力等资源的合理整合。
近年来，成都商业地产发展迅猛，城市综合体大量涌现。如何评价这种现象？
相对饱和、局部过剩。用这八个字来形容目前成都商业格局。近两年来，成都各类商业迎来大放量，尤其是南延线区域的城市综合体。但对于成都这个西部中心城市来说，要消化这些商业需要一定时间，部分商业在一段时间内出现空置，这种“阵痛”在所难免；但在某些区域，比如新南天地区域，凯丹广场、茂业百货、欧尚、宜家等多个商业体聚集在一个狭小空间中，是否过剩？值得探讨。
针对目前市场态势，从事商业地产开发，有哪些值得遵循的规律？
一定不能选择高价地块做商业，比如某些商业地块的土地价就超过万元/平米。这样的高昂代价会为将来的运营带来很大的负担。所以建议开发商拿商业地块的时候，一定注意入地成本；其次，大面积的商铺最好选择订单模式，即建设前就应该和主力商家签订协议，按照其规范建设，不要盲目上马，否则会出现商铺面世了才发现其规格难招商家的状况；再者，整体商业确实应当选择持有为主。，最好不要产权分割、化整为零，否则后期业主的不规范经营会使商业体难形成气候。这就犯了商业运营的大忌了。
四川省内二三级城市商业发展状况如何？
四川二三级城市的商业，近期也将进入开发高潮期，这些商业，大多将以专业市场、批发市场的物业形态出现。
市场趋势满城尽带“商业体”细数历次地产调控，被调控名单中从未出现过商业地产的身影，而新近出台的调控措施主要针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投机性住宅买卖，而商业地产基本上没有受到调控的限制。据记者了解，以商铺、写字楼、专业市场等为代表的成都商业地产正在持续升温。
满城尽带“综合体”
成都走向购物中心时代。市场和产品的细分，需要一个极具包容性的的综合体来容纳它们，“周边辐射区内的数万计甚至十万计的人口，都需要它的业态支撑，由此可见其区域功能性。”中原地产行业人士告诉记者。人和商业成都公司负责人告诉记者：“地处成都中心城区商圈的地一大道综合体即将开始招商，项目细分为餐饮、服装、生活家居、皮具等众多门类，可以为形形色色的经营者提供门类齐备的行业经营选择。”成都综合体项目分布广泛，一些项目翘楚已经成为区域发展的核心引擎。“一直以来，成都西部新城只有住宅，基本没有住户，空置率达到80%左右。原因很简单，这个大区域缺乏一个综合商业体，无法满足住户的品质甚至是基本的生活需要。现在，总体量达70万平米的中铁西城，必将成为成都西部新城更新换代的核心引擎。”成都中铁蓉丰置业有限公司副总经理赵云告诉记者。“城西的中铁西城、城东的龙之梦新城、南延线的新世纪环球中心等，都是在世界范围内也排得上号的综合体项目。”四川商业连锁协会会长冉立春点评道。
“说满城尽带综合体，一点也不过分。”一位商业地产人士笑谈到，“但成都作为西部中心城市，这些综合体是‘必须的。”统计显示今年这一数量将达到80个，总面积突破1000万平米。[NextPage]
写字楼继续高位运行
成都，在承接东部产业转移的过程中，扮演着越来越重要的角色，为本地写字楼市场的发展提供了良好市场基础；除此之外，由于住宅市场日益严厉的调控风潮，写字楼由于相对较高的投资收益比，正在成为地产资本的重要避风港。
“我们项目销售非常顺利，一期写字楼，目前业主都在进行装修，可见自用率非常高，市场需求确实旺盛。”航兴国际广场策划经理彭毅告诉记者。“我们项目位置地处新南天地热点板块，位置非常优越，我们基本不用做广告，仅凭渠道和朋友圈子，就将项目包完了。”特拉克斯中心销售负责人告诉记者。
精准的调查数据正在印证猜测。统计显示，2010年成都写字楼供应量达到空前的207万平米，画笔增加96%，几乎翻番；成交量112.2万平米，环比增长41%，供应、成交量双双大幅攀升。“看数据是明显的供大于求，供需比达到1.85，但由于很多企业选择自持优质写字楼，多个项目取得预售但并不出售，如中海大厦、银石广场等，也在较大程度上造成供需比较高。”中原地产人士点评道。
统计显示，2010年成都写字楼销售均价9702元/平米，环比上涨19.7%，而在2009年，这一均价好不到8000元/平米。“随着目前开发水平和硬件配套的提高，成本也随之上涨。现在，很多项目采用低开高走的销售策略，并迎合近期调控的风向，积极选择在行情火爆的时候上市，由此导致了价格的快速上扬。”中原地产人士指出。
市场趋势显示，随着企业规模的不断扩大很新企业入驻档次的提高，导致写字楼的需求水平上升，同时也为了提高项目品质，很多项目采取整层或是整栋销售，并给予大楼冠名权或是价格优惠。2010年2月，雅诗阁以3.66亿元的价格买下瑞安建业旗下中汇广场一期物业；同年9月，成都瑞安汇源地产以7.18亿元的价格将中汇广场2期项目出售给中国平安……大笔写字楼交易频繁出现在成都商业市场上，由此可见该类物业所受的热捧程度。
商铺市场明显供不应求
《2010年成都零售业运行报告》显示：2010年成都实现社会消费品零售总额2417.6亿元，报告预计，受居民消费水平、扩大消费政策的驱动下，2011年成都社会消费品零售额也将实现稳步增长。
宏观经济面的利好助推社会零售业的快速发展，以居民消费品为主营的商铺销售顺畅。统计显示，2010年成都商铺新增供应55.19万平米，成交56.45万平米。但据记者观察，实际上商铺市场的明显供不应求，尤其是位置和形态符合要求的商铺更是”一铺难求。”一位国内知名电器项目拓展部人士告诉记者：“公司半年前就打算开展本地市场的拓展，急需1500-3500平米的大型商铺。但到现在也没找到合适的铺面。”而一些对商铺形态要求更为严格的商业，只有花下血本去“挖墙脚”。一家国有银行的负责人告诉记者：“我们急需铺面开设网点，要求为临街、底楼，面积200平米以上。找到一个铺面，至少奖励1万。”而更多的行业，如餐饮、零售、皮具等行业的商铺需求，大都求“铺”若渴。
供应端的紧张导致价格上涨。2010年，成都商铺平均销售价达到17185元/平米，环比2009年上涨54%。“迈过年关后，我估计商铺均价接近20000元/平米。”四川商业连锁协会会长冉立春告诉记者。
调查显示，目前各类型可售社区商铺主要分布在二环以外，首层价格集中在2-3万元/平米；写字楼底商由于档次较高、客源稳定，价格基本稳定在3-5万元/平米；商业广场价格相对较高，以春熙路等核心商业区价格突破10万元/平米，如银石广8-20万元/平米，地一大道8-12万元/平米，纷纷为成都商铺价格树立了新标杆。
文章来源：成都晚报
