新政下，游资大省浙江的商业地产投资“井喷”期或将到来。
房产税“敲山震虎”、新“国八条”骤然出台、加息步步紧逼，在“最严调控”升级重压下，楼市降温明显，浙江多地春节楼市零成交，开发商和投资者陷入谨慎观望。据悉，整个2月，杭州仅两个纯新楼盘面市。但据业内人士预测，这只是楼市降温的开始，随着紧缩政策逐步执行到位，今年住房市场价格或还将进一步遏制。
在此背景之下，房地产的另一分支——商业地产因不受不断收紧的信贷政策影响，成为当下投资关注的焦点。新政下，浙江商业地产投资优势何在？商业地产投资风向几何？哪些商业地产投资价值值得期待？导报记者将对此进行分期专题盘点分析。
商业地产政策优势有限
“凭直觉，现行的所有政策导向都预示着商业地产与住宅市场将走出完全不同的路线，住宅市场投资下行，而商业地产即将升温。”温州鞋革业老板老金有多年房产投资经验，他对商业地产崛起信心百倍。
相关抽样调查显示，1月杭城在售的79个商业项目，价格发生变动的13个项目中，价格上涨的有10个项目，涨幅最高达到21.53%。其中较为典型的是，随着地铁一号工程节点的到来，竣工时间变得更加明确，这带动了地铁楼盘的涨价，一号线附近云厦连园商铺由此从均价5万元/平方米涨到6万元/平方米，这已明显高于同地段的住宅价格。
根据政策，我国去年以来的所有控制措施均聚焦在住宅价格过快上涨的问题上，接连出台的房产新政主要是通过信贷手段予以调控。譬如最近的“新国八条”中，将二套房贷的购买首付比例提升到60%以上、利率在1.1倍以上。此外，还有房产税、连番加息及准备金率的调整，住房房贷利率优惠取消，大力度措施表明国家抑制房价过快上涨的决心，国内住房投机、投资行为确实得到明显制约，但也不可否认地打击到了部分首套置业的刚性需求。
作为住房投资的替代品，新政对商业地产崛起是利好，这无可否认。然而，作为商业繁荣的重要象征之一，商业地产虽然不在新政调控范围之内，但由此为商业地产投资者带来的政策优势却十分有限。
此外，商业地产投资门槛高等风险也不可忽视。
其一，成熟的商业地产每平方米的价格比住宅高出好几倍，五成首付一般就已过百万，较成熟的商业项目投资门槛甚至可达千万元。初始成本的高投入意味着投资者要承受更大的风险，并不适合资金积累紧张的投资者。
其二，在贷款还款年限上,商业地产比住宅大大缩短，资金不够充裕的投资者可能会出现较大的短期现金流压力。
其三，商业地产项目交易税费一般是交易收益部分的30%-60%，比住宅高得多。因此，商业地产对投资者在物业的运作、出售时机把握等多个方面有较高的要求。如果投资者在购入物业3年以内就转手，单是交易费用都覆盖不过来，极有可能会得不偿失。
没有额外的政策支持、贷款首付比例及利率原地踏步、投资风险犹存，因此，国家对住宅市场的强力出击，对商业地产投资者来说，优势有限。
“被低估”背后才是升值潜力
据了解，地产开发一般分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。从目前国家连续强力调控的形势看，住宅开发暴利时代正在逐渐退去，我国地产业已进入第二阶段。
而商用物业和工业地产可说是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产售价要比住宅项目高出30%左右。但目前我国大部分楼市情况恰恰相反。过去几年，各地住宅市场房价上涨飞快，但商业地产价格相对平稳，与同地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。
在浙江，与火爆的高档住宅市场相比，写字楼、商铺等商业地产的表现相形见绌是屡见不鲜。几年前，杭州曾连同北京、上海等城市，因商住倒挂引起多方关注，但日前，这一现象还在不停上演：在杭州余杭区三墩勾庄地块，天阳棕榈湾一底层商铺挂出了1.5万/平方米的售价，与同小区二手房的价格相比，仅高出不到2000元/平方米；萧山区闻堰板块，众安启航社写字楼与其住宅的挂牌价均为9200元/平方米；位于滨江区滨盛路与通江路口的君尚金座，写字楼挂牌均价为3万/平方米，但同是君尚金座的两套商品房售价分别达到了37459元/平方米和40203元/平方米。
此外，一些热点区域的部分写字楼价格甚至相当于或低于余杭、桐庐等地的住宅价格现象也较为普遍。相关专家认为，杭州商业地产的价值一直被低估，这恰说明杭州商业地产的价格泡沫还比较小，对投资者来说并不是坏事。
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如何判断楼市是否存在泡沫？房屋租售比是国际上通行的重要判断指标之一，即房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比，一般界定为1∶200至1∶300。如比值低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果比值高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比比值无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
有专家指出，一些高端住宅区开盘价越来越高，却一直空置，无法高价出租，目前杭州住房租售比已远远超过1：500以上，这意味着住房市场风险加大，而商业地产的租金上涨，回报率在1：300左右，这才是使最近考虑投资住房的购房者驻足观望，并开始转向商业地产的内在原因所在。
“弃宅转商”风向渐显
国家对住宅市场调控的重拳连击，“新国八条”的出台，将使今年投资住宅的机会更少，精明的开发商与住房投资者早已闻风而动，转战商业地产市场之势渐显。
不少传统的商业地产开发商率先加速业务扩张。华远地产总裁任志强日前公开表示，以做商业地产为主业的SOHO中国，去年销售目标为120亿元，但前10个月就完成了这个任务，真是政府调控政策帮了潘石屹大忙。
而众多住宅品牌开发商也纷纷宣布进军商业地产。有消息称，万科、绿地、保利等知名住宅开发企业都已开始进入商业地产领域，涉及资本高达千亿元以上。
在浙江，看到商业地产的前景，地产开发商加紧了商业土地储备，自去年11月以来，杭州接连出现商业地产竞拍“地王”，其中最引人关注的当属之江一出让面积仅3507平方米的小型商用地拍卖。经过多达27轮竞价，浙江喜来登度假有限公司以1.3亿元竞得这一商业金融业用地，简单计算，该地楼面价达37069元/平米，溢价661%，创下杭州史上溢价最高纪录，也是全国范围内的溢价率之最。
去年11月，香港宝龙与山东诚基在杭州整整缠斗了3宗地块共计85轮竞价。为获得地块，宝龙最后付出了两宗商业地综合楼面价破万的巨大代价。而竞争失利的山东诚基在几天后继续鏖战，终于如愿以偿，以2.15亿的代价拿下水湘商用地，首次杀入杭州商业地产市场。
商用市场如此火爆，让人不得不联想到一年之隔的2009年初，杭州楼市最低谷时出让西湖边龙翔里地块。这块堪称近年来出让位置最佳的商业金融用地，地上建筑面积16641平方米，十分适合做商场百货。但就是这样一块绝佳宝地，最终只落得个加价20万元直接成交的结果，无人争夺之余才被上城区投资控股集团有限公司拿下，楼面价为21540元/平方米。两相比较，赫然发现商业地产的境遇已大相径庭。
日前，还有消息指出，连做百货出身的百大集团也将转型商业地产。一些商业嗅觉敏感的炒客们也伺机而动，其行动呈现出来的直接数据是，据统计，杭州商业地产经过去年10月的成交低潮期后，11月开始报复性反弹，无论是写字楼还是商铺，成交面积均达到下半年最高值，且大单成交占主流。如海运国际整个项目一次性被整购，新城时代广场大面积商铺成交。
1月是杭州楼市的传统淡季，结束了去年岁末连续两个月的爆发，杭州商业地产相对平静，这个月，杭州写字楼和商铺共计成交701套，成交面积达6万多平方米；江干区新开盘的项目、红街广场商铺以63693元/平方米的均价、23套成交量，成为上周杭州成交最多也是成交均价最高的项目。
“温州民间资本组团掘金临街商铺，甚至出现大半条街都被一个投资组团买走的情况。”据在杭州从事房地产中介工作的温州人王宁透露，以前来杭州投资的温州人10个人中9个问的是住宅，只有1个问商铺，现在10个当中6个在问商铺。为此，前不久，王宁组织了一次温州投资人来杭州认购商铺的活动，“发现这次很多投资者将去年认购的住房出售，转投到商铺中，且体量比较大，刚开出的新盘商铺，有近7成都被他们认购了。”
种种迹象似在表明，新政下，游资大省浙江的商业地产投资“井喷”期或将到来。
文章来源：市场导报
