2010年房企的一波大牛市，依赖于二三线城市业绩的爆发。而限购令下，这些调控的受益者还会继续受益吗?开发商的转商成风又将把商业地产市场推至何处?
1月25日，记者就此话题专访了DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧。DTZ戴德梁行为国际房地产顾问“五大行”之一，目前在全球45个国家开展房地产咨询及顾问服务。
何衍钧认为，高端住宅将在通胀压力下继续向好，而商业地产则是房地产企业的未来。
记者：过去的一年中，开发商业绩似乎未受调控影响，假如没有这一轮调控，今年的房地产市场会呈现何种局面?
何衍钧：可以说，2010年国家多次出台的针对房地产市场的政策非常有效，这反应在价格上，2010年12月份年全年北京市的住宅成交价格同比增长了12.9%，而在2009年12月份，这个同比的增长幅度是49.7%，也就是说过去一年的政策的出台还是有效的遏制了房价快速增长的势头。
不少人对于国家出台从控制需求的角度入手打击炒房的做法颇有微词，认为这是一种倒退，但是把眼界放得更宽一点，可以更清晰的理清政府的思路，即一方面控制需求，另一方面加大保障性住房的供给力度，以此达到平抑市场的效果。
在“十二五”期间，房地产市场双轨制基本上可以形成，但是保障性住房要真正投放市场最早也要在今年年底，也就是说至少在今年，依靠保障房缓解北京市的供给压力还是不现实的。
今年的房地产市场依旧还会是一个博弈之年，同时从2010年最后几个月的住宅成交来看，成交量上升的颇为迅猛，12月份全市住宅成交量达到了近170万平方米，这是去年全年成交量最高的一个月。而纵观全国主要城市，四季度的住宅成交量基本上全部大幅超过三季度，如此强劲的反弹还是需要引起警惕，如果国家对房地产市场调控的决心不变的话，那么很有可能有进一步的政策出台。
最近几天住建部出台了新政策将限购令扩大到二三线城市，我们认为这只是一个前奏，是否有更严厉的政策继续出台，这是2011年留给我们的一个悬念。
记者：很多分析认为，开发商在二三线城市布局、以及产品类型多为普通住宅，促成了好业绩，你是否认同这种说法?高端住宅在2011年，供应量和价格上会呈现出怎样的走势?
何衍钧：事实上在2010年，中央和地方出台了一系列的政策试图打压高涨的房价，但是这些政策也是重点针对一线城市和一些热点二线城市，对于大部分的二三线城市而言，从价格到成交量都没有太大的影响。
相对已经渐趋饱和的一线城市而言，二三线市场目前还处于价值洼地，投资利润空间更大，从长远角度来看，二三线城市仍将是开发商扩张的重点。
就高端住宅来看，四月份出台“国十条”，让北京高端住宅市场的成交量环比应声下跌82%。而从六月份开始，成交量又稳步回升，到12月份，全市高端住宅的成交量已经超过12万平方米，这个成交量虽然相对历史来讲还处于一个比较低的水平，但是在挤压了投机需求之后，这部分的需求是真正的刚性需求的释放，并且这个需求的增长还是非常迅速的。
鉴于高端住宅的稀缺性，其增值性和保值性都较一般住宅为高，因此我们预计在2011年，高端住宅市场仍将维持一个稳定上升的态势，价格稳中有升，成交量将继续上升。
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记者：假如开发商将重心继续放在二三线城市，你如何看待这些城市的高端住宅市场?会像一线城市一样具有抗跌能力吗?或者像曾经的海南一样产生泡沫?
何衍钧：中国城市的发展基本上还是有迹可循的，基本上二三线城市的发展都是跟着一线城市的发展轨迹来。
随着经济的发展，二三线城市中收入较高的群体数量不断增加，高端住宅的需求越来越大的。高端住宅不光是有高的房价，同时购买者要看开发商的实力如何，是否有品牌效应，项目设计是否更人性化，项目地段是否有稀缺性，能否保证高品质的物业管理等等。而如果综合了上述条件的高端项目，其增值保值性能相对普通住宅而言会更高。
另外，“限购令”的蔓延，对高端住宅也未必不是一个利好，一些购买人群在只能购买一套房的限制下，必然会选择较为高端的物业以达到一次到位的效果。
但是我们同时也应该看到，二三线城市相对缺乏足够的后备需求，因此一旦整体市场出现波动，对二三线城市的打击将会是比一线城市更大一些。
记者：转战商业地产是2010年很大一个趋势，这种扎堆是基于理性判断还是避险之举?商业地产在目前的中国，是否已经到了需要加速的时刻?它与宏观经济联系更为密切，你如何判断未来三年商业地产的前景?
何衍钧：2010年可以说是中国房地产的一个转折之年，一个重要的原因就是我们看到很多的地产商开始向商业地产转型。从我们专业的角度来看，这种转型也非为主动型和被动型转型。
一些大的地产商如万科，华润等等，在几年前就开始谋求向商业地产的转型，这是基于公司长远发展的考虑，我们称之为主动型。而一些开发公司是在2010年国家多次政策调控的压力下，迫于住宅市场风险逐渐加大，开始考虑转型，可称之为被动型转型。
主动转型的企业，因为动手较早，对于企业未来发展方向及发展战略均有较为成熟的考量，转型的成功率应该是很大的，而那些被迫转型的企业，对于商业地产的开发和运营都没用足够的经验和准备，在这种情况下贸然转战商业地产还是存在一定的风险。
目前中国的商业地产还处于一个很初级的阶段，我们预计未来三年中国的商业地产将迎来一个逐步繁荣的阶段，当然，如同你的问题所说的，商业地产和宏观经济的关系非常密切，如果十二五规划的一系列目标可以逐步达成，财富可以逐渐由政府向企业，向老百姓流动，由国富变为民富，那么未来商业地产的繁荣是必然的趋势。
记者：你认为当前开发商做商业地产，资金、人才、市场等，最缺乏哪些必要的条件?在诸多开发形态中，哪种模式最为合理?比如万达、华润、中粮之间有何不同?
何衍钧：做商业地产其实对于资金、人才、市场的要求都是很高的。从资金角度来讲，开发商必须要做到有充足的资金来源，在资金配比上做到长短线结合。因为一般一个商业项目都需几年时间的培育才能有所盈利。另外商业地产的招商和后期运营对开发商是另外一个重要的考验，招商不良和低效的后期运营是无数失败项目的共性。
而开发商向商业地产大力扩张面对的主要瓶颈就是资金和人才，如果没有足够的资金支持，没有足够的人才储备，那么要在商业地产上取得成功还是比较困难的。
就几个主要的开发企业而言，通过低价拿地，万达实现了快速扩张，2012年万达广场的数量将超过80个，但是如此大规模的扩张对于万达的资金链将会是一个考验。西单大悦城的成功让中粮对于这个品牌充满信心，计划在国内大中城市布局20多个大悦城，而中粮雄厚的实力是有力保障。华润实行的则是住宅开发+持有物业+增值服务的模式。
可以说现在这些地产大鳄涉足商业地产还处于初级阶段，开发模式和切入路径远未成型，基本上都是各走各路，国外经验不能照抄，国内的开发大家都在一个起跑线上，都处于一个摸索阶段，因此我们没办法下一个结论哪个模式更好更合理。
但是这些国内顶级的地产开发商都目前看起来都还比较成功，我们认为企业还是要根据自己的特点来制定发展的方向和模式，跟风很难在目前这样复杂的市场环境中取得成功。
文章来源：财经国家周刊
