“限购令”的“火势”再度蔓延，烧向了更多的城市。
进入2011年，又有三个城市郑州、太原、武汉加入了限购的行列。加上此前限购的北京、上海、广州、深圳等城市，全国范围内已经有20座城市被限购。且有扩大的趋势。
如此“严厉”的行政调控手段，给市场带来的变化并不显著。“从市场数据来看，限购令的影响不大，在我们监测的全国主要城市中，成交量下降并不明显，且成交价格仍在上涨。”第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部助理董事王琼在接受本报记者采访时表示。
开发商对此也不是十分担心，而有时，限购令反而成为了利好。阳光100副总裁范小冲告诉本报记者，阳光100在武汉开发的项目正好和限购的区域有一路之隔。
“过去，只要房子一涨就有人买，但现在只有一张‘粮票’的情形下，购房者出手前会深思熟虑，品质好的房子，有品牌的公司开发的项目，会更好卖。”范小冲说。
尽管限购令没有显著改变价格和成交量，一些微妙的变化已经开始发生。
限购力度不一
武汉是2011年1月15日公布限购令的，但被指细则较为宽松。不仅限购人群偏小，区域也有所划分。武汉暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭新购一套商品住房，其他多数城市的要求提供超过一年的纳税证明或保险缴纳证明，武汉没有要求一年时间。
武汉的限购，仅限制中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)，这些地区新建商品房成交量占全市成交量（包括二手房）的50%。并且，仅限制新建商品房，二手房没有限制。而二手房交易量占到武汉全市交易量的25%左右。
目前，颁布了限购令的城市分别是北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、福州、海口、舟山、苏州、兰州、郑州、太原、武汉。这些城市均为房价涨幅较快的城市。其中三亚、海口以43.3%和35.5%的涨幅列2010年全国城市房价涨幅第一、第二。
郑州颁布的限购令则对人口过密区域(暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域)和其他区域实施差异化的限购政策。在郑州二环以外，仍有许多新房可以选择。
浙江舟山市的限购政策，则规定除旅游房产外，同一居民家庭只能在本市新购一套商品住房。南京的规定是暂时限制购买第三套住房，严控投机炒房，但保障居民自住改善型需求。天津也仅在城六区限购，但该市降低蓝印户口落户标准的政策，自2009年以来一直未收回，被当地开发商称为“伪限购”。
执行的力度也不一。王琼告诉记者，据其了解，有些城市尽管有限购，但用全款去买依然不受限制。而仲量联行北京研究部主管覃晓梅也告诉记者，市场上也存在着一些变通的方式。
一向敢言的原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前指出，这种住房限购令对房地产宏观调控只是“水中月、镜中花”，好看但没有多少作用。易宪容认为，政策是在做姿态，说明地方的房地产宏观调控是紧跟中央的。
限购“刃”的另一面
中国指数研究院1月4日公布的统计数据显示，2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨0.9%，住宅价格最高的10个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。它们先后出台了限购令。
王琼分析说，限购的目标是限制投资、投机性需求，但许多城市房价上涨的根本原因是供给不足。例如，部分城市的新增土地供给大多位于新城，交易量被回迁房占了相当部分。保障性住房的用地也在一定程度上挤压了商品房用地的供给。
颁布限购令的城市中，兰州就存在供给严重不足的问题。2010年以来，包括新盘、老盘二期和尾盘销售的楼盘在内不超过30个，新增供应量仅为5000余套。在供不应求的状态下，兰州房价一路飙涨，许多楼盘售价迅速跃过万元。而2009年，兰州平均房价仅为5000元/平方米左右。
限购令颁布之初，直接造成了一些城市的观望气氛。2010年11月中旬，广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”为标的，考察限购令对成交量的影响：出台限购令前后，成交量下滑的城市占8成，整体下滑幅度为19.1%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令13大城市”在此间的表现：整体成交量仅小幅下滑2.6%，且下滑城市占比为46%，不到一半。广发证券认为，限购政策的负面效应已逐步显现。[NextPage]
但12月以后，成交再度反弹。今年1月上半月，北京楼市期房住宅成交量达4075套，现房住宅成交量达3471套，二手房住宅成交量则达到9349套，比2010年同期分别增长17.4%、29.2%和79.5%。21世纪不动产集团市场总监林蕾说，与部分消费者对调控效果持悲观态度相对应，二手房业主突然捂房不售的现象再度出现，投资需求也在寻找机会入市。
易宪容认为，要让国内住房市场真正得到调整，就必须实行严格的信贷政策及严厉的税收政策，打击房地产投机炒作，挤出房地产泡沫。
在网易近日举办的2011年经济学家年会上，国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌认为，房地产调控需要耐心。夏斌表示，中国房地产市场不整治，中国经济肯定要出事，整得狠了也要出事，必须花两三年时间逐步去解决，使房地产慢慢走向健康发展方向，房子是为了住，而不是像炒股票一样的投机。
挤出效应凸显
限购令的颁布，直接或间接使市场发生了结构性的变化。
覃晓梅告诉记者说，由于被限购的人群转向租赁，2010年高端住宅的租金上涨幅度超过10%。而此前的2005年至2009年，高档住宅的租金一直呈现出微跌的趋势。
限购令也形成了挤出效应。覃晓梅关注到，一些商业立项的公寓、LOFT项目在限购的风潮中热销。“商业立项的住宅项目不受限购，且贷款条件一直没有变化(首付五成，贷款利率为基础利率的1.1倍)。”一些投资客也转而将目光投向了商业地产。
但王琼认为，限购令只是原因之一，商业地产市场本身的成长性才是吸引这些投资客的关键。
限购令也使投资客的购房地域发生变化，投资转向不限购的区域。例如，许多上海人在上海周边区域购房。据了解，目前临沪区域的异地购房者中约有30%是上海人，个别区域甚至达到40%以上。其中也有不少是曾经在上海楼市非常活跃的外地炒房客。
在本国限购的中国人将投资的范围扩大到了国外。五大外资代理行成立或者计划成立服务于中国人海外置业的部门，他们普遍认为，未来投资海外房地产市场，将成为中国人理财的重要组成部分。
中国人投资海外市场的范围在不断扩大，从东南亚地区走向美国、英国伦敦等较远地区。第一太平戴维斯的最新数据显示，伦敦一手物业的购买者中有35％的人来自东亚和南亚，而这其中以中国内地和香港的购买者居多，中国已经成为海外市场最具潜力的买家。
文章来源：21世纪经济报道
