如果你买下了一套商业店面，将打算如何处理？
如果在若干年前，流行的做法是：先以低廉的价格出租，然后坐等地段升值，几年后，直接转手出售，大赚一笔。
然而在当下，无论是开发商还是散户，均开始倾向于自持，以提高租金回报率的方式，逐步回收成本，赚取利润。
难道，这商业地产的世道又要变了？
缘起
榕商铺、写字楼租金大涨
近期，福州各主要路段的商业店面、写字楼租金都有30%~50%的上涨，令不少承租者大为惊愕。
以二环路省高院旁边的利多福(左海)超市为例，其续约租金翻倍，达到每月100元/㎡，因不堪租金大涨，故只好选择停业，而晋安区南平路一带的店面租金也已达到每月100元/㎡，此外，茶叶店租金也有10%~30%的上扬。“这一波租金上调将引起商铺的连锁反应，从茶叶店起，最后或将波及餐饮业。”一业内人士称。
另一方面，福州写字楼的租金也正面临新一轮上涨压力。例如环球广场、置地广场去年年初的租金为65~70元/㎡，而如今也达到100~110元/㎡。同时，一些写字楼持有者正制定新的提租幅度，尤其在去年八九月份时，福州写字楼均价为35~40元/㎡，而当前均价已达60元/㎡，已接近厦门写字楼的租金水平。“此番商业门店、写字楼租金普遍上涨，虽有各自因素，但从更深层次角度来说，也是商业地产投资模式从‘转手’‘自持’到 改变的一种实际体现与释放。”一业内人士称，先是如今的商业地产开发商愈发青睐“自持”物业，进而影响到个体散户的投资理念，他们也开始重新评估商业地产的投资价值，将重点转向租金回报率。
那么，究竟是哪些原因促使市场重新审视商业地产租金回报的价值？
诱因
1.转让成本高 利润空间遭压缩
自2010年住宅地产屡遭调控受限以来，商业地产便一直以资金“避风港”身份迎来了发展的黄金时期，与之相应，大部分写字楼与商铺的价格也水涨船高，一路飘红。“应该说，这一波涌入商业地产的热钱流里，有相当一部分便源自于住宅地产，这些投资者习惯了住宅地产资金迅速回流的特点，对商业地产的长线投资特点便需要重新适应。”业内人士林先生认为，尤其在商业地产的价格在短时间内被拉高后，其后续升值空间自然遭到挤压，“买进来时价格已然处于高位，想要转手亦非片刻之功，于是回报侧重点便转到了租金上”。
事实上，这种变化，也可从租售比得到侧面印证。“租售比越低，说明投资需求越小，反之亦然。”朝阳房产市场部的周经理分析道，如今更多投资目光转向商业地产后，这种低租售比的情况显然不符合市场实情，于是通过市场自发的租金上涨使之回调也属正常，而这一切都与商铺的高总价有密切联系。
2.长期持有据此跑赢通胀
抗通胀是人们不断选择投资楼市的最主要原因之一现今在沉重的通胀压力下，相当部分的投资者也不以升值赚取利润为主要目的，而仅仅是为了保值需求，从而跑赢通胀，在这种投资思想的主导下，选择长线的商业地产投资，并侧重租金回报的方式最为可行。
[NextPage]
例如，在签订租赁合同时，条款里往往会加上一条“每年租金递增15%”，从而保证地段升值所带来合同年限内的利润上涨收益。“这样一来，既有稳定的增值收益，又保证了投资保值的需求，跑赢了通胀指数，与过去那种‘一锤子买卖’相比，更能达到‘一铺养三代’的效果。”福建省理财规划师协会副会长唐伟告诉记者。
此外，“福州商业地产的租金年回报率一直仅为3%左右，最好的也不过5%”。周经理说道，在投资思路向长期持有以抗通胀方向转变后，为提高租金年回报率，租金的上调是情理之中的事。
3.借自持保证商业规划落实
当然，对于一些新兴的城市综合体而言，“只租不售”最重要的便是为保证综合体内商业规划能得到落实。
“这些新兴的城市综合体大都不在市中心，商圈氛围的形成本身便需要时间和统一的规划，试想，如果一下子全卖出去，根据买家的喜好来自主经营，且不论很可能造成重复的商业业态，而且结构混乱，极不利于商圈的形成。”福州大学管理学院教授陈章旺指出，这也，是开发商要求自持物业的原因。
“不仅是城市综合体，一些高档住宅区对底商的规划定位也十分明确。”唐伟补充道，类似像公园道一号这种高端楼盘，为保证其对业主的承诺得以实现，并为符合自身的社区定位，对商铺规划都做了十分明确的要求。
所以无论是城市综合体或是住宅楼盘，通过自持物业来逐渐提升租金回报率，都是大势所趋。
谏言
欲升租金 还得重在经营
不过，尽管有各种提升租金回报率的理由，但客观事实是，因本轮租金的突然上涨，有相当一批商业连锁店面临停业的窘境。
“想提租金，并非不可以，但是也要从租户的角度考虑，若自身的商业氛围经营力度不够便草草提租，只会驱赶租户，最后很可能进入‘无人可租，甚至无人敢接’的恶性循环。”林先生强调。
实际上，万达集团董事长王健林在接受本报记者采访时就曾指出，如今的商业地产开发商已不在初期考虑立即出售商业项目，而倾向于自持收租模式，这样一来，如何经营就是成败关键。
其实不仅是开发商，对持有商铺和写字楼产权的投资者而言，也要考虑到经营因素，而不是单纯的“随行就市”。“这其实就是另一种中长期再投资的过程，你经营好了，让自己的商户能够生存下去，甚至通过规划带动整个商圈氛围，在这种情况下，商户对提高租金的抵触便没那么大，乃至于转手时，也可以高于原价许多的价格出让。”唐伟最后说。
文章来源：海峡都市报
