2011-1-6房贷7折利率取消，“限购令”压上住宅市场，房款首付提高……2010年的楼市调控将商业地产推向前台。2011年，商业地产能否迎来春天？会否成为投资主流？
●商业地产回报率是住宅3倍
2010年楼市调控之前，住宅首付是两成，商业首付五成，但9·29房贷新规出台后，两者就站在了同一起跑线上。种种信息显示，过去的一年间，不少炒房客退出了住宅市场，转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店式公寓。
中国指数研究院发布的《2010年前三季度中国商业地产市场研究报告》显示，销售方面，写字楼与商业用房在今年前三季度持续放大；投资方面，商业物业2010年前三季度投资额增速在大幅度反弹，其中写字楼开发投资额在今年前三季度同比大肆增长。
数据显示，2010年1~11月，郑州市商业物业价格遥遥领先，7月份以来持续在10000元/平方米以上，11月份更是创下15843元/平方米的最高纪录；商业物业与住宅物业的价差逐步拉大，尤其是6月份两者价差高达5366元/平方米。
商业物业的投资回报率也远高于住宅，以西南某楼盘为例，100平方米的商铺和住宅各一套。假设房价不涨，利息不变，商铺的年回报率在5%左右；而住宅仅为2%左右，只相当于商铺的1/3。“现在住宅投资应该理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有着更多的机会。”一位业内人士这样告诉记者，在商业地产不甚明朗的2009年，他操盘的商铺投资组合市值回报近40%。
而根据某机构对郑州65个商业地产的调研显示，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%，价格上涨约20%，成交量同比上涨约25%，郑州商业地产增长势头比较明显。
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●商业地产能否火过住宅？
在2010年调控步步进逼住宅市场的背景下，商业地产似乎成为开发商的“避风港”，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险影响与平衡。在地产开发界，一场转型商业地产开发的“转型风潮”不期而至。
国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发领域。
不少业内人士均表示，在当前政策之下，投资住宅的黄金期已经过去，投资者对商业地产的关注开始升温。那么，在新的一年，商业地产能否火过住宅？成为新的主流房产投资产品？
一名业内专家指出，郑州商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：郑州市场的许多商业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区住宅的2至3倍，有的甚至更高。其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的投资者：在眼下的郑州市场，住宅投资收益率为5%到10%，而商铺投资的收益率则为10%～20%，有的甚至达30%以上。
而来自省内外的名企都把目光放在了商业地产上，比如万达地产、恒大地产等地产大鳄的入驻郑州。另外，现代物流、购物中心、专卖店等新型商业业态不断涌现，沃尔玛、家乐福、大商新玛特等国内外大型商业企业加快布点，社区商业也是风生水起。郑州商业面临空前大变局。
记者了解到，当前政策环境之下，不少银行也将贷款业务有意识地由住转商。在新的政策环境下，从首付、利率、回报率等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。
文章来源：东方今报
