“商业旺地，30万元/间，投资回报率高达10%！”类似这样的商铺宣传口号随街可见，仅从字面上看，商铺投资确实很吸引人。实际上，住宅限购之后商铺的火爆，确实和宣传中的低总价有很大关系，一二十万、二三十万甚至一百多万元就能购置一间位于传统商圈的商铺，相对于一套住宅起码要几百万元，这样的商铺售价对市民来说确实是有很大的诱惑力。其诱惑的根源，还在于商家口中的大收益，8%、10%的高投资回报，简直就是信手拈来。
然而，在商铺投资回报率已经普遍降至4%-5%的眼下，还真能这么轻易就获得如此高的回报吗？而且所需支付的仅仅是数十万元？天底下当然没有那么多馅饼掉下来？其实在众多的宣传口号中，倒是有不少需要投资者警惕的地方。
高返租≠实际有高回报率
返租是目前商铺销售的主要营销手法之一，商家报出一个8%或10%不等的投资回报率，然后再从商铺总价中直接减去承诺的三年或五年的上述收益，以此来给投资者一些“保障”。其实，不少投资者是冲着商家口中的8%或10%这样的高回报率出手买铺的。实际上，真的有那么高的回报率吗？不一定。
荔湾区康王路的一个裙楼商铺，产权清晰，尾货一口价4.5万元/平方米，同样采用返租的形式进行销售，销售人员说：“前两年由商家统一经营，每年的回报率是8%，成交时以打折的方式在商铺总价里扣除了，4.5万元的单价就是折后的一口价。”那么假如以上述价位购得该负一层的商铺，以后的租金会是多少？“每平方米五六百元是没有问题的。”销售人员说。不过，记者走访该场周边的商铺了解到，该路段不少位于二楼商铺的租金仅为200元/平方米·月，新场的负一层商铺租金往往会比较低，若以二层商铺租金的七折即140元/平方米·月计算，其投资回报其实还不到4%，远低于商家口中宣传中的8%。
投资提醒：返租其实是羊毛出在羊身上
“返租”的回报率看起来很高，但“羊毛出在羊身上”。投资者最需要警惕的是，有的商家是先抬高了商铺售价后再进行返租优惠的，即是说，在推铺以前，商家就已把返租租金加到商铺的售价里了，“一般会将售价提高三成左右再卖。因此，即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也是不会亏本的。如果能顺利再将商铺租出去，开发商还可另外赚一笔；而投资者不但得不到返租期的租金收入，更有可能因为高价透支了本应属于投资者的升值空间，可谓是双重损失。”一位投资管理公司的负责人说：“投资者入市之前，一定要了解清楚周边商铺的售价和租金，千万不可因总价低就冲动入市。”
返租期满≠租金只涨不跌
对于投资者而言，自己的商铺能收多少租金是非常关键的。目前在商家的营销方式中，有一种方式是让投资者先把商铺交给商家统一经营数年，期满后商家便会将铺交还给投资者自己操盘。经纪在卖铺时往往信誓旦旦：“由我们统一经营，实际上就是等于让我们先把商场做旺，然后再还给你们自己打理，所以说你们是没有任何风险的。”这样的说辞的确让不少投资“初哥”心动的。
在人民北路的某广场商铺，目前被包装成“××二期”对外销售，销售人员说，开业前两年投资者可以将商铺交给商家统一经营，但也可以选择由自己经营，“若选择统一经营，售价还可多打一个8.4折，这就相当于这两年每年都有8%的回报”。该商场旁边的金门大厦商业裙楼潮坊，同样也是如此，销售人员介绍：“开业前三年由我们统一经营，到2015年1月返租期满后，就交给业主自己经营。现在很多知名网店都签约进来了，以后商铺的租金一定会向上涨的。”据介绍，该场也是每年返租8%，会直接在售价中扣除。
如果能实现旺场升租的承诺，那自然是投资者最乐意看到的事情，但这个如意算盘真能打得响吗？不一定。
东山百货边有一个商场，就是由商家统一经营五年后交还给业主自理的。有业内人士回忆道，在2006年开业时，商家将约10平方米的小铺打通，扩大至几十平方米至上百平方米后统一招商，吸引不少品牌商家进场。随着返租期满，商家将商铺恢复至原来出售图纸的状态交还给小业主自行放租，结果，大铺变细铺，场内的业态随即改变。加上同一时间有上百间商铺同时放租或放售，一些小业主为了争夺客源，甚至将原本4000元的租金大降一半，导致了恶性竞争。
投资提醒：统一经营需有专业经验
统一经营期满往往是商铺能否持续经营、投资者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商场，租金才有可能水涨船高。因此进行统一经营的操盘手或商家就非常重要了。骏誉投资人士表示，商场要如期开业就必须招商顺利，而招商顺利与否就和招商团队是否专业、是否有资源紧密相关。投资者在买铺时就需留意，到底这个商家有没有成功的招商经验。一个有经营的操盘者，能带动商场价值不断走高，例如现在比较旺的越富广场，二三楼租金要500多元/平方米·月，2003年零散经营时，其负1层商铺的租金仅60元/平方米·月。另外，商场的定位也很关键，从定位可见商家的市场经验，有些大场不断更换定位，难以把握市场消费动向，致使路段很好的物业也没有起色，之前火车东站的天汇城就是如此。
低总价≠低风险
这一轮商铺热潮形成的原因，一是因为住宅限购，资金流向了不限购的商用物业，二是因为这一批商铺的入市门槛不高，出于抗通胀的考虑，不少师奶和老公公老婆婆等投资经验不足的买家便被吸引入市。
据了解，目前市场上在售商铺的总价一般都不高，大多在二三十万元左右，低的十几万元就有交易。这批商铺多数为裙楼铺，要么是被整体重新包装后再推的产品，要么是在经营中的专业市场铺，要么则是新场铺。这些商铺有一个共同点，就是面积小，且楼层分布广，并非街铺。
例如目前在售的泰康城六楼、九楼商铺、泰盈商贸城等，建筑面积在7-10平方米之间，单价从2万多元/平方米起，贵一些的单价为十万多元。有业内经纪介绍，一些买家手握着三四十万元想投资，这类商铺的“身材”就正好迎合了他们的资金需求了。白领曹先生近期购买了荔湾区一间总价40万元的二楼商铺，他说：“钱放在银行不值钱，住宅买不了也买不起，所以选择低总价的商铺，起码能保值。”这类低总价的投资，风险会比较低吗？不一定。
假如操盘手不行，商场做不旺，那么其中的商铺自然也会贬值。
投资提醒：蚊铺难经营
商铺营销资深人士法永能认为，蚊铺的好处是总价比较低，但买这样的商铺买家更应谨慎。因为商场铺的实用率通常只有四五成，一些七八平方米或面积更小的铺位，实用面积只有两三平方米甚至更低，连人站在里面都比较困难，做生意就更难了。当然，除非你本身就有稳定生意、稳定客源的商家，这就另当别论。正因如此，商家统一经营时往往会将若干个小铺打通变成大铺，于是就能顺利招商了。一位有经验的投资人士也提醒：“不要天真地认为地段好的就是好铺，高楼层其实也意味着高风险，经营不当很容易造成空场，现在广州的商业旺地某南路上的某大厦不就是有很多铺位闲置吗？”
文章来源：羊城晚报
