规划固然美好，但万科云城的写字楼产品在广州市场要面对的竞争不可谓不激烈。
当北京万科总经理刘肖联合转投创业的毛大庆高调推介V-LINK社区服务商2.0战略和台湖新城众创空间时，万科产业地产试水作万科云城已低调地在广州步上二期入市轨道。
4月20日，装在卡车上的万科移动体验样板房出现在广州珠江新城，这个由集装箱改造成的公寓功能涵盖办公、生活及娱乐，面积却仅仅18平方米。广州万科相关人士向观点地产新媒体表示，万科云城12㎡、18㎡及25㎡的米公寓货量达5000套，将在“五一”开放。
而在不久前的4月10日，广州万科云城自主创建的云创空间开业，定位为小微企业及创客提供资金、管理、技术指导的孵化平台。更早在去年，万科云城一期的办公及loft公寓产品已经入市。
作为产业地产试水作兼广州首个商务综合体项目，万科云城带着浓厚的试验色彩出现，既是个实验田，也将是个转型试炼题。
万科云城实验田
去年9月，万科总裁郁亮提出了万科未来三大新业务的方向：住宅开发、消费体验地产及产业地产。万科的观点是，产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。
在万科的推动下，创客、创新工场、创业孵化器等概念一时成为行业热点。许是巧合，迎合着外界关注热潮，广州万科云城项目开始露出全貌。
4月10日位于广州万科云城一期的云创空间亮相，定位为万科自主创建的孵化平台，也叫做VKIncubator。与之同时开业的，还有机器人咖啡馆、移动互联网合作平台GWC以及股权众筹平台VCHello。
而占据万科云城二期的重要组成则是大批极小公寓。这批面积仅为12㎡、18㎡及25㎡的公寓产品定位是麻雀虽小五脏俱全，要涵盖办公、生活、娱乐等多功能。广州万科相关人士对观点地产新媒体表示，因套均总价较低，极小公寓出售时可能是只批发不零售。
而另一个值得注意的侧面是，万科在自己开发公寓的同时还尝试了一个“编外”项目，在万科云城旁边租下了一栋村屋进行改造，提供近40套装修后的小户型公寓放租，这个项目叫万科驿。
从企业办公、云创空间、极小米公寓再到万科驿，这样的组合在万科过去的产品中没有出现过。提出“白银时代”的万科去年开始定调在住宅业务之外的再拓展和创新方向，但可以推断的是这个摸索的起点应远早于彼时。
在去年10月的张家界对话中，万科广深区域负责人张纪文首次解读了万科云定位——产业集聚。位于深圳的万科前海企业公馆被张纪文称为“万科云”的0.5版本，而深圳留仙洞和广州天河的万科云城则是真正面世的“万科云”项目。
按照万科的理想图，万科云城要打造的是新型的产业集聚方式，是一个参与者的产业生态圈。但是当诸多概念落地时，产品和设计、市场接受度和竞争力、租金与服务才是市场关注的重点。
0到1的未知数
万科云城位于天河区华观路与高唐路交汇处，总体量近60万平方米，分两期开发，一期推出可售的写字楼及loft公寓，其中近半面积为持有经营，二期在建已知产品包括极小公寓。
万科云城产品的主要卖点包括创意式设计、组合灵活、办公配套和管家服务系统，另有云创空间为小微企业及创客提供资金、管理、技术指导，目标是企业只需专注于事业，由万科提供一切配套服务。
规划固然美好，但万科云城的写字楼产品在广州市场要面对的竞争不可谓不激烈。
“小微企业的需求不可否认，但面向小微企业这种灵活的办公室并不是新的产品，雷格斯、TEC早已进入广州，而且除了国际运营商，也有很多本地公司在拓展这个业务”，一位国际商业地产服务公司董事对观点地产新媒体表示，仅在广州珠江新城和体育中心就有超过20家这样的商务中心。
另一方面，甲级写字楼的市场压力也并不乐观。世邦魏理仕4月发布的报告显示，2015-2018年广州全市写字楼新增供应可达368万平方米，办公楼空置率将在2017年达到15%左右的高峰，尽管有来自第三产业的需求增长，市场依然要面对庞大供应的消化。
从区位来看，万科云城并不在广州成熟的CBD，而是位于尚处规划的天河区华观路与高唐路交汇处。“对于企业来说，租金标准、管理服务和办公成本和交通都是考虑因素”，上述分析人士续指，单就地理位置而言万科云城的优势并不大，可能不会成为企业优选之地。
不过，另一位商业楼宇研究人士认为，万科云城的地理选择也有其原因，“国家在鼓励创业，万科云城所在片区的规划是天河智慧城，项目本身可以配合上政府的规划，一定程度上可以说是创意园区的升级版。”
创意产业园区过往出现在不少城市的新城开发中，有成功的案例但也有不少被诟病为仅是过度宣传的概念。“北上广深有创业的环境和氛围，但是二三线城市的人才结构能不能支撑新型的商务综合体还很难说”。万科的产业地产试水作若在一线城市成功，在二线城市的复制或许将是另一个难题。
尽管万科产业地产实验田结果有待观察，也有不少业内人士对万科的转型和创新抱着乐见其成的态度，“市场正在变化，有大开发商愿意投入去寻找一些个性化产品的空间，或许最后也不能在产品功能上有颠覆性的改变，但能够激发创新的思考未尝不是好事。”
在万科全体员工的一封信中，郁亮提出万科需要的是转型的信念和试错的智慧，如何用更小的代价完成试错，用更少的波折实现转型。“0到1”之间，万科或许还将面临很多未知数。
文章来源：观点地产网
