2015年4月21日，北京 - 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2015年第一季度中国房地产市场回顾》。报告指出，2015年第一季度，全国优质写字楼市场新增供应216.0万平方米，部分二线城市空置率逼近40%。与此成对比的是，全国优质零售物业市场较上季历史峰值则有大幅回落，录得新增供应81.6万平方米。工业物业方面，本季度优质物流仓储市场延续了上个季度的平稳态势。而随着一季度，楼市一揽子救市政策的密集出台，一、二线城市的住宅成交量和价格或将进一步反弹。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示：“未来写字楼市场，企业的关注点将不仅仅局限在租赁成本，面积的利用效率以及移动办公等先进办公理念将越来越受到关注。工业地产方面，2015年将成为政策落地、产业调整及行业转型的关键一年。作为制造业发展载体的工业地产将面临巨大的机遇与挑战。”
优质 写字楼市场--部分二线城市空置率近40%
2015年第一季度，全国优质写字楼新增供应录得216.0万平方米，为有记录以来的历史第二高点。其中深圳迎来近50万平方米的新增供应，居各城市之首。受此推动，一线城市供应总量录得83.4万平方米，创近三年新高。二线城市的供应保持高位，导致沈阳、无锡、长沙、重庆、成都五大城市的空置率已迫近40%，而其新兴商务区的空置率已突破50%。
需求方面，受季节性因素影响，一季度是写字楼租赁市场的传统淡季。尽管新增供应量较大，但全国净吸纳量仍环比回落7.3%至 103.4万平方米。一线城市中，科技行业的新增需求较为活跃：北京的望京片区由于某些项目采取灵活的租赁策略，吸引了大批科技企业入驻;而广州的珠江新城则因其物美价廉而成为不少从产业园区升级搬迁的科技企业的首选;深圳则持续受政策红利推动，新成立的科技企业亦不占少数。二线城市面临的挑战仍不容小觑，非传统金融机构的退租潮尽管已在成都等城市发酵，租赁需求活跃度较去年有明显回落，然而整体而言P2P、资产管理在二线市场上的需求活跃度目前仍明显强于大部分行业，国内中小金融企业仍是需求支撑点。外资企业整体租赁需求疲软，裁员等负面新闻频发，本季继续录得不少外企退租或缩减办公面积的案例。
本季全国写字楼平均租金环比增长0.2%。一线城市需求相对活跃且市场可租赁面积相对有限，平均涨幅仅为0.5%。上海浦东市场的空置率低至3.5%，推动全市平均租金上升1.2%，涨幅领跑全国。二线城市整体受集中供应影响较大，需求增幅跟不上井喷的供应，业主议价能力被削弱已是必然，本季平均租金环比下调0.1%。华东地区受非传统金融机构推动，大部分城市的租金走势平稳。但无锡因2014年的新增供应对市场冲击较大，库存去化尚需时日，业主报价走低，导致全市租金下跌1.1%，跌幅全国最高。华西重庆和成都持续受集中供应影响，租金亦有不同程度下跌。华北地区，天津在近两年的租金下跌后首度录得租金上涨;除此之外，大部分城市租金走势仍相对稳健。武汉作为华中地区的经济中心，其所面临的供求矛盾不及其他中西部城市突出，租金稳中有升。随着中国五大城市群的规划陆续出台，长江中游城市群和成渝城市群势必成为内陆地区的重要增长极，预计国家级的规划将推动新增需求的释放。
展望未来，新增供应在大部分市场依然充沛。在需求方面，我们认为，企业的关注点将不仅仅局限在租赁成本，面积的利用效率以及移动办公等先进办公理念将越来越受到关注。
优质零售物业市场--奢侈品调价提振消费情绪
本季，全国优质零售物业新增供应累计81.6万平方米，较上季历史峰值大幅回落。体验业态仍是市场去化的主要支撑，但同时市场上也录得不少奢侈品牌开店的例子。受此推动，全国零售物业平均空置率环比下降0.4个百分点至7.8%，购物中心首层租金指数环比上涨0.3%。
在中国奢侈品消费持续走低的大环境下，本季Chanel调整全球价格策略，大幅收窄国内外差价，这也极大地刺激了该品牌在华的销量。有鉴于此，部分品牌亦开始跟进。本轮价格策略调整在一定程度上提振了中国市场上奢侈品牌的消费情绪。与此同时，在新近开业优质商场的带动下，奢侈品牌新增店铺数有所回升。上海、成都、重庆、武汉和青岛等城市均录得奢侈、轻奢品牌以及设计师品牌开业的案例。但本季最为活跃的仍是餐饮、娱乐等体验消费业态，新开业的商场服饰类占比下降。餐饮最受运营商和消费者青睐。儿童关联业态的扩张势头不减，家庭型消费客群成为非核心商圈商业零售的重要支撑。教育培训机构虽相较于传统零售业态承租能力较低，但也逐步从写字楼转向在购物中心中开店，以期提升品牌形象。此外，提供轻餐服务的主题消费书店极具人气，成为不少运营商聚集人流的法宝。
手机、笔电、平板等3C产品丰富度不断提升，加之中国本土厂商迅速崛起，市场竞争加剧。3C品牌体验店开始成为品牌提升形象和用户忠诚度的有力武器。苹果本季在重庆、杭州、郑州、天津和沈阳连开六家Apple Store。为强化“售中”体验，全国首家三星“超级体验店”入驻重庆茂业天地，并开设Scafé 咖啡吧提供轻餐服务。此外，包括联想、华硕在内的3C品牌体验店和旗舰店在购物中心中亦不再鲜见。百货行业仍处行业整合期，本季华北和东北地区录得几宗百货闭店的案例。沈阳北一路及奥体中心万达百货均已撤场，青岛李沧和CBD两个万达广场同样关闭主力店万达百货。津乐汇百货退出北京中关村广场购物中心，天津远东百货本季停业。虽然百货闭店潮仍在持续，但仍有百货调整后重新开业，静待市场的检验。
2015年未来三个季度，全国主要市场零售物业供应仍然充沛。伴随自贸区陆续落户国内多个省市以及跨境电商的快速升温，国内实体零售所面临的挑战更趋严峻，实体零售应势而变亦或将成就其脱颖而出。另一方面，Chanel的调价或将引发其它奢侈品牌追随，国内外价差的大幅收窄有望令到中国消费群体回流本土市场，从而为国内疲软的奢侈品消费市场注入一剂强心针。
工业物业市场--工业地产发展将迎来新常态
本季度优质物流仓储市场延续了上个季度的平稳态势。电商、零售、第三方物流和汽车等行业主导高标库的租赁需求。其中，GLP与京东于本季度签署了190,000平方米的租赁协议。季末，全国优质物流仓库平均租金环比上涨0.2%。
资本市场方面，投资者对于国内优质物流仓储的投资前景依旧乐观。美国某地产基金与安必信于3月底宣布成立合资公司共同开发上海枫泾物流项目。土地市场方面，外资开发商继续选择与土地储备充沛的国内企业合作以克服拿地难的问题。季内GLP与国通物流城联手投资10亿打造普丰项目即为一例。政策方面，本季度广州和湖北相继出台新政加强工业用地的集约利用，预计未来土地集约利用的政策将逐渐向内陆渗透，这将提高开发商直接拿地的难度。
世邦魏理仕在四月上旬发布的工业地产系列报告首篇《中国工业地产新常态--政策篇 2015》中指出：2014年中央及地方政策密集出台，令2015年成为政策落地、产业调整及行业转型的关键一年。作为制造业发展载体的工业地产将面临巨大的机遇与挑战。产业升级、物业形态调整及规划策略转变已势在必行，而规划先行及重视运营将成为工业地产发展的新常态。
文章来源：世邦魏理仕
