——2015年第一季度西安房地产市场回顾
西安，2015年4月13日 – 西安甲级办公楼市场需求稳定，空置率持续走低。优质零售物业市场方面，国际零售商尤其是轻奢品牌积极布局西安。高端住宅市场受传统春节假期影响，成交量录得环比下降。
甲级办公楼
2015年第一季度西安甲级办公楼市场需求稳定，净吸纳量达20,300平方米。本季度净吸纳量主要来自位于南二环及小寨片区的凯德广场和位于高新区一期的林凯国际大厦，同比上涨42%，环比下跌45%。环比下跌的主要原因来自于有部分金融类企业(主要是小额贷款、理财公司以及影子银行等)因资金链断裂以及小型房地产公司经营不善而退租。本季度无新项目入市推动整体甲级办公楼市场空置率继续走低，环比下降3.2个百分点至10.3%。
本季度，西安甲级办公楼市场租赁需求仍由内资企业和本地企业主导，其中新成立和升级需求明显。尽管金融服务类企业退租案例增多，但该类企业需求仍然活跃，租赁面积占所有成交面积的比例达57%。较瞩目的租赁成交案例包括，新成立的比亚迪汽车金融服务公司租下<林凯国际大厦将近378平方米的面积;广发银行入驻林凯国际大厦，租下9,390平方米及运通环球旅游有限公司入驻凯德广场，租下1,080平方米。<>
甲级办公楼市场平均资本值和有效租金微跌。受办公楼市场投资热情继续走低所影响，本季度甲级办公楼市场平均资本值环比微跌0.5个百分点至人民币15,776 每平方米。
租金方面，由于部分散售类型项目落成年限较长，硬件设备和物业管理质量跟不上其他自持项目，导致部分租户搬迁至其他自持项目。对此，这类散售项目采取提供较长免租期或降低面租金的方式来吸引租户。由此，西安甲级办公楼市场整体租金下降0.7%至人民币105.0 每平方米每月。
展望未来，西安将迎来多个甲级办公楼落成入市，预计整体空置率大幅上场。2015年全年西安甲级办公楼市场新增供应将达272,700平方米，其中超过九成面积来自高新区二期。此外，南二环与小寨片区将贡献近10%的新增面积。受未来新增入市项目的推动，西安甲级办公楼市场整体空置率预计将从现在的10.3%攀升至今年底的30%水平。“我们认为由于新增供应主要集中在高新区二期，短期内将不会对成熟商圈如高新区一期、南二环及小寨片区形成竞争。成熟商圈仍将凭借自身完善的商务配套及便利的交通可达性赢得较好的表现。”仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。
优质零售物业
2015年第一季度只迎来西安壹洋购物中心落成开业。本季度，位于曲江商圈的西安壹洋购物中心(总建筑面积约50,000平方米)开业，入驻率只有约60%，主力租户包括H&M和Mr.X密室逃脱。此外，于去年底开业的中贸广场(一期)(位于钟楼商圈，总建筑面积约100,000平方米)由于未能成功引进百货，在本季度宣布转型为购物中心，主力租户包括C&A、永辉精品超市及横店影视。
国际零售商积极布局西安，尤其是轻奢品牌;国内特色餐饮扩张需求明显。2015年第一季度，国际轻奢品牌扩张势头明显。其中，Coach将在钟楼商圈的王府井百货开出全新分店;Michael Kors首次进入西安市场，将在钟楼商圈的世纪金花-珠江时代广场开出首店;同时，Kenzo入驻西安的首店也将在钟楼商圈的世纪金花-钟楼店开出。
此外，国际餐饮品牌持续快速布局西安。在轻餐饮市场，Zoo Coffee新增开两家分店，分别位于城北商圈和小寨商圈;Starbucks在钟楼商圈的中贸广场(一期)开出全新分店;Coffee Bene在城北商圈和二环路商圈各增开一店。在特色餐饮市场，来自广州的表叔茶餐厅以及杭州的绿茶餐厅于本季度纷纷在王府井百货开业。
西安优质零售物业市场两极分化现象日趋明显。本季度优质零售物业市场首层平均有效租金环比上涨0.5%，达人民币203.4每平方米每月，整体市场呈现的两极分化现象越来越明显。新开业项目为吸引更多国际零售商争取较高开业率，更愿意为零售商提供更多租金优惠条件;而位于成熟商圈的购物中心如凯德广场和万达广场-李家村凭借自身良好的运营管理，租金表现持续优于整体零售物业市场。
多个优质零售项目即将入市，市场整体空置率或将上场。展望2015年全年，西安优质零售物业市场亦将迎来258,000平方米的新增供应。 “随着新增供应的放量，预计项目之间竞争会更加剧烈。此外，受电商持续快速发展的影响，国际零售商在未来新开实体店时或将持更加谨慎态度，整体市场的空置率或将进一步抬高。尽管如此，餐饮、儿童及体验式业态的扩张仍将在市场上最为活跃。”仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生先生表示。
高端住宅
2015年第一季度受传统春节假期影响，西安高端住宅市场销量录得环比下降。本季度，西安高端住宅市场销量达1,100套，环比下降33.3%，同比上涨4.5%。相对来看，销量主要集中在城南和高新片区。其中，位于城南的中海?紫御华府和高新的天地源? 丹轩坊销量较领先于片区内其他项目。
2015年第一季度西安高端住宅市场新增供应仅656套，同比下降10.4%，环比下降41.5%。环比同比均减少的原因在于开发商积极去库存，放缓推盘速度。为刺激潜在消费，吸引更多购房者，开发商纷纷提供较多优惠政策。在此情况下，西安高端住宅市场平均资本值环比下降1.1%至人民币10,700每平方米。
多项利好政策或将进一步刺激高端住宅市场的潜在需求。2015年2月28日，中国人民银行以及中国银行业监督管理委员会联合发布通知，明确金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%;将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此外，“3?30”政策出台，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
一系列有利政策对住宅销售的直接刺激下，我们预计高端住宅市场的销售量在2015年全年将有所上涨。部分开发商或将抢占市场先机，大力采取打折或促销等活动，提前吸纳市场需求，尤其是吸引还在处于观望阶段的购房者。然而，在庞大的潜在供应下，各大开发商都比较倾向于较快的资金回笼，我们相信整体市场资本值涨幅有限。
文章来源：写字楼网
