“从2014年至2017年，西安优质办公楼市场年均供应量预计将逾100万平方米。集中供应将使市场的空置水平处于历史高位，预计到2017年底，西安市优质办公楼空置率将超过40%。”在1月15日仲量联行发布的“2015年西安办公楼市场白皮书”发布会上，仲量联行公布了西安市办公楼市场的发展状况，以及目前存在的问题。
仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生在随后接受记者采访时表示，面对日益激烈的市场环境，整体办公楼市场将呈现项目之间的汰弱留强局面。在开发商不断寻找解决方案的过程中，他建议开发商应多关注办公楼的品质和业权，如倾向开发规格较高、业权集中或单一的项目，实现物业的长期保值以及高回报率。
西安优质办公楼集中在五大片区
据介绍，西安优质办公楼主要集中在五大片区：市中心、高新区、南二环与小寨、城北以及曲江。各片区拥有自身独特的优势，办公楼市场呈现多样化的发展态势。高新区、城北、曲江等新兴商务区在近年来出现大量商业土地供应，导致未来优质办公楼新增供应也集中于此。
其中，市中心区域由于土地供应有限，该片区内新建的办公楼项目屈指可数。
高新区一期已然成为西安最为成熟的分区市场之一，聚集了较为优质的办公楼物业。而高新区二期作为办公楼市场的新兴片区，即将迎来大量优质办公楼项目入市。
南二环与小寨位于市中心和高新区之间，是较早发展的核心商务区。目前，该片区已拥有便捷的交通体系以及呈现出良好的商务氛围。该区域的办公楼市场相对成熟，且吸引了各行业的大型企业进驻，其中金融及专业服务类型公司占比较大。
城北片区是新兴办公楼集中区域，随着位于城北的西安经济技术开发区于2000年2月被国务院批准为国家级开发区，西安市政府在2011年的正式入驻，加之地铁2号线于2011年开通使得交通更为便捷，区域价值迅速提升。目前，该区域已吸引诸多大型国企和跨国企业关注并进驻。在政府规划和产业发展的推动下，城北也是未来办公楼新增供应集中的区域之一。
曲江片区是西安市政府规划的以文化产业和旅游产业为主导的新兴商务区。相关政府部门给予此类企业多项优惠政策吸引其落户。这些优惠政策，如购买办公楼补贴、办公楼租金补贴、减免税收以及高等人才补贴等，已有效地引导该区域办公楼市场快速发展并取得较高入驻率。然而，由于一般文创类企业对办公楼品质要求不高，加之大部分为孵化类企业，因此开发商亦同时集中供应乙级办公楼去满足这类企业的需求。
供大于需 空置率成西安办公楼未来之“痛”
据资料统计分析，2009年至2012年，西安优质办公楼市场年均新增供应量仅约18万平方米，期间的新项目面积可在短期内被自然增长的需求迅速吸纳，市场供需相对平衡。直至2012年末，西安优质办公楼市场整体空置率仅为16%左右，当时市场整体供需较为健康。
到2013年，随着多个优质项目建成入市，该年的供应量多达66万平方米。从2014年至2017年，西安优质办公楼市场年均供应量预计将逾100万平方米。
仲量联行华西区研究部负责人马伟业分析指出，在大量新增供应集中入市的情况下，预计短期内市场需求将不能完全吸纳这些新增供应。集中供应将使市场的空置水平处于历史高位，预计到2017年底，全市优质办公楼空置率将超过40%。高空置率有助办公楼用户在市场上赢得更大议价能力，而业主会面临较大压力，西安市办公楼整体租金水平将在未来出现下行的趋势。截至2014年第三季度末，西安的办公楼总体量约304万平方米，其中甲级办公楼存量仅约63万平方米。当前总体空置率约为26%，市场供需相对平衡。
分散业权等问题困扰西安办公楼市场
据了解，与国内多数发展中的城市类似，分散业权项目构成西安整个优质办公楼市场的主要部分，总面积逾233万平方米，占现有优质办公楼存量接近八成。当中，绝大部分乙级办公楼都是分散业权，而在甲级办公楼市场，集中业权或单一业权的物业占比超过四成。
此外，西安优质办公楼市场发展相对滞后，自2000年代初，西安少数开发商已开始为要求较高的企业用户开发优质办公楼。然而，经历十多年的发展，市场上品质能够达到甲级标准的项目并不多。从整体的市场品质和优质办公楼存量来看，西安优质办公楼的发展仍然滞后于国内其他主要城市。
据仲量联行西安分公司综合物业销售部负责人佟恩介绍，截至2014年第三季度，西安共有12个办公楼项目(总体量约63万平方米)，在硬件指标和物业条件上符合仲量联行设定的甲级标准，而华西区拥有最大办公楼市场的城市成都，符合甲级办公楼标准的项目已达33个(总体量约220万平方米)。
此外，预计成熟商务区的项目在区位、产业聚集度及配套等方面的优势将得以延续，而在新兴区域内的办公楼项目将会出现汰弱留强的局面。
关注品质和业权或许是办公楼解困之道
随着未来办公楼市场新供应增多，整体市场将逐步变化。面对日益激烈的市场环境，整体办公楼市场将呈现项目之间的汰弱留强局面。
据了解，从2014年至2017年，销售类型的优质办公楼项目占期间的新增供应约为90%，部分开发商或尝试将项目整栋出售来缓解资金压力，也有部分开发商或通过以价换量的方式占取市场销售份额。
此外，地标性办公楼较同地段的物业对优质租户更有吸引力。在竞争愈演愈烈的市场环境下，不少开发商尝试通过修建大体量的建筑达到地标效果，并借此来提升物业形象。同时，地方政府也鼓励开发商修建地标性建筑作为区域或城市名片。
与此同时，业权集中也有助吸引实力雄厚的企业入驻。根据调查结果显示，相比热衷购买办公楼自用的内资和本地企业，外资企业更倾向于使用纯租赁的办公楼物业。大部分外资企业对办公楼的硬件品质和区域成熟度有较高要求，并倾向使用集中业权或单一业权物业，由于市场上集中业权或单一业权的优质办公楼存量有限，仅占总存量约两成，稀缺性使该类物业受到市场青睐。
为此，仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生建议广大开发企业，在办公楼物业销售中，可以选择整层出售以筛选实力较强的企业买家，或选择把部分楼面长期持有，以吸引优质租户，进而提升大楼形象及物业的长远价值。开发商可以考虑通过这些策略去有效平衡短期资金回笼以及长期投资回报。
此外，在集中供应的市场下，企业用户的选择将会更多，议价能力亦相对提升。在开发商不断寻找解决方案的过程中，建议开发商应多关注办公楼的品质和业权，如倾向开发规格较高、业权集中或单一的项目，实现物业的长期保值以及高回报率。竞争是进步的动力，未来激烈的市场竞争反而更有助提升整体办公楼的质量，为企业提供更优质以及工作效率更高的办公环境，进而推动西安长远的经济发展。
文章来源：JLL
