在上周闭幕的春季房交会上，商业地产项目成为名副其实的“一哥”，位于华苑的D-house名爵汇天津科技广场、华侨城的纯水岸、海航的YOHO湾、位于南马路五金城的熙汇广场、响螺湾地区的新岸大厦、海昌极地海洋世界商业地产配套项目等。另外，本季度中粮大悦城招商工作也将正式启动，并将于今年年底前正式开业亮相。该项目是包括一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
同时位于滨海新区新港路的天津宝龙国际中心项目外展场也已于今年4月正式对外开放，作为滨海金融起步区首个开工建设项目，天津宝龙国际中心将填补于家堡金融区内高端城市综合体的空白，成为该地区的商业地标。林林总总，大有乱花渐欲迷人眼之势。据戴德梁行公布的一季度商业地产统计数据表明，天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比略有上涨。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300-600元。看来，商业地产的“春天”的确到了。
“限购令”后，政策调控猛逼开发商“转型”，在住宅市场中做的风生水起的开发商，在商业地产操盘中能否也游刃有余，则需拭目以待。业内人士指出，商业地产的集中放量，将会使“同质化”现象加剧，引进专业管理公司将是今后商业地产发展必须面对的关键问题。
房交会片断：售楼员讲解“不靠谱”
在众多的商业地产项目中，记者发现，有些售楼员的业务培训显然没有跟上，在为客户讲解时，错误百出。在房交会的某个商业地产展位前，记者以购房者身份向售楼员询问酒店式公寓与住宅之间的区别时，售楼员告诉记者，只在产权使用年限上有所不同，酒店式公寓的产权是40年，而住宅是70年。同时，为了增加购买者的兴趣，还信誓旦旦地宣称，如果购房者在购房之后，进行二手房买卖的话，住宅产权的使用年限重新计算。也就是说，即使购房者在使用20年之后卖出，新房主对房子的使用权不是20年，而是40年。
这样的说法显然有些不靠谱，据市房管局市场处相关负责人表示，根据1990年开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地全国统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；据相关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。
集中放量后的“同质化”隐忧
除了售楼员在培训上的仓促上阵，记者在本次房交会上发现，很多商业地产项目在区域定位、销售卖点上概念雷同，尤其是酒店式公寓，房型面积、配套大同小异，很多购房者在咨询了众多商业地产之后，只记住了项目所在位置，有些甚至连项目名称都没记住。
对于商业地产项目“扎堆”推出，很多专业人士表示，“同质化”将成为商业地产发展亟待解决的问题。一旦商业地产一哄而上形成泡沫，其结果比普通住宅还要更加严重。戴德梁行天津公司总经理高炬告诉记者：“以滨海地区的某片大型商业地产区域为例，销售期都集中在今年下半年和明年上半年这个时间段，这些商业地产项目在区域、价格和客群上都面临同质化问题。按照成熟商业地产操作程序，应该是“定制”概念，首先是商业建筑设计，然后商场定位，再进行招商，最后是运营、物业管理。而目前商业地产在实际操作中，往往是把楼盖好之后，再找定位再招商。”
“亲娘”与“奶妈”之间的关系
在北京和上海市中心地段都拥有大型商业地产综合体的国浩房地产(中国)有限公司，其总裁李慧敏在谈起商业地产时曾表示，对于商业地产，如果说开发商是“亲娘”的话，后期的物业管理就是“奶妈”。如果“亲娘”在商业地产开发之后，将物业卖给了“奶妈”，那么，招商、后期维护等各方面，“奶妈”肯定不如“亲娘”对物业的了解。“国浩所有的商业地产都由自己的物业管理公司来做，这样能保证对于物业的所有理念能够全面把控。虽然商店是死的，但空间却是活的。国盛中心就在设计空间、营造空间上下足、下透了功夫。”
“亲娘”与“奶妈”的比喻道出了很多商业地产存在的问题。高炬告诉记者，在实际操作中，往往是建筑盖好之后招商，然后就出让给物业公司打理，这就造成了商业地产在后期维护出现问题无人再管的情况。“以南京路上某个高档商业地产综合体为例，开发商将一期开发的酒店式公寓交给物业管理公司负责招租维护，当电梯出现故障后，物业公司也只是将电梯关闭，不会出钱维修，而开发商也不可能再投入资金进行物业的再次维修。这就会造成业主对开发商的负面评价，对于销售二期物业带来影响。”高炬说。
据高炬介绍，并非所有房企都具备商业地产的开发能力，商业地产从拿地到设计规划到开发建设以及出让模式等一系列环节，都与普通住宅开发有着巨大差别，转型商业地产存在机会的同时，也伴随着巨大的风险。
文章来源：天津日报
