俗话说，一铺养三代。因有较高的投资回报，商铺一直是投资市场的宠儿。近两年来，上海商业地产市场不断升温，价格也随之大幅攀升。于是资金实力相对不强的中小投资者就把目光投向了邻近的昆山。
昆山经济发达，房价较上海而言具有较大优势。加上紧靠上海嘉定区的昆山花桥镇还规划有直达上海的轨道交通线路，因此对于上海投资者具有较强的吸引力。业内人士分析，尽管当前昆山商铺市场成熟度不高，但因具有旺盛的潜在投资需求，未来发展潜力巨大。
上海人在昆山买铺该注意什么？
相对于投资住宅而言，商铺市场投资本来就比较复杂，尤其是异地投资风险就更大。买对了，可以“一铺养三代”，买错了，也可能“一铺伤三代”。对此，业内人士提出以下几点建议。
一、不盲目贪便宜。和上海商铺相比，昆山总体商铺市场具有一定的价格优势，其中有些项目价格则更是低得“诱人”。但这些看似性价比较高的商铺项目并非都是 “金子”，购买者下单之前应对项目本身的背景、现状以及未来发展前景作一了解。有些项目产权归属不清楚，甚至是产权分割不在政策允许范畴内，买进之后日后产生纠纷的可能性较大。
二、投资期房要谨慎。期房一般投资额大，周期长，投资者对房产证等后期管理的难度，要有足够的估计。同时异地购房更要查清销售商的开发资质和项目进展，还要了解相关公司近年来商品房销售方面的信誉。
三，异地购房跑腿得勤快。投资不是“省心”的举动，上海投资者应当利用靠近昆山的优势，多跑市场。通过这种方式获得的资料，比售楼小姐的介绍更真实可靠。如果本人来回当地的成本过高，能够委托当地熟人、朋友代为访察，经常了解楼盘的开发状况，以做到对投资了然于胸。
四、先定行业后选铺。自用类商铺购买者在买铺之前，应该先想好今后的经营用途。位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。
五、宜选繁华商圈。商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。如果商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，就可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。此外，投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流。
昆山一手商铺供应量不多
昆山商铺市场主要项目类型包括住宅底商、社区商铺、综合体、购物中心、办公楼商铺、商业街商铺、专业市场类商铺、交通设施商铺等类型。主力购买需求多数为当地投资客，主力客群为私营业主及部分经营者个体户。不少项目也吸引了上海投资者购买。
同策咨询研究部总监张宏伟介绍，昆山市按区域位置划分，可分为四大板块：城北区、经济技术开发区、市中心区、西城区。各板块商铺市场发展也存在一定差异。
经济技术开发区：昆山市经济技术开发区指在太仓塘、青阳港、夏驾河以内的城区。这一区域商铺主要分布在震川东路、同丰东路、青阳中路、前进东路、樾河北路上。震川东路以南主要是电子、建材、机械的生产基地，基本没有新建商铺。
城北区：城北区指昆山市沿北环城河以北区域。这一区域南接昆太路，北至城北路，西起虹祺路，东到黄浦江北路。区域内商铺主要集中在萧林路、花园路、娄苑路、北门路、紫竹路、柏庐路、市后街。
市中心城区：市中心城区主要指青阳港以西、亭林路以东、环城北路以南、朝阳西（中）路以北这一区域。这一区域集中了昆山市最主要的四条商业街：人民路、亭林路、前进西路和前进中路，是昆山市区最主要的商业区域。由于这一区域发展较早，市区配套较完善，商铺市场也以旧商铺为主，新建楼盘的商铺主要集中在柏庐路上。
西城区：西城区指震川西路以北、庙境河以南、虹祺路以东、亭林路以西这一区域。西城区也是昆山市的一个旅游开发区，这一区域的商铺主要集中在马鞍山东路、亭林路、中山路、前进西路上，在马鞍山东路和白马泾路以西区域主要是玉山经济开发区，商铺较少。
[NextPage] 买家更看重商圈成熟度
在商业地产各物业类型中，不同物业的投资者 “喜好” 也不相同。如酒店式公寓买家通常重视户型和总价，对总价60万元左右的小户型项目更感兴趣。相比之下，商铺市场的成交的好与坏和项目所在的商圈或地段是否成熟有关系，因此商铺买家更看重项目周边的商业氛围，地段较好的项目成交明显更活跃。
商铺市场呈四大发展趋势
昆山商铺市场总体体量不大，前几年受关注度并不高。但随着近两年来商业地产市场的崛起，昆山商铺市场逐渐“苏醒”，发展趋势也逐渐明朗。张宏伟分析，未来昆山市场将延续以下四个趋势发展。
趋势一，价格差异越来越大
目前，昆山市商铺价格的差异性非常大，物业价格跨度从最低的6000-7000元/平方米，到最高的4万-5万元/平方米不等，各种价位商铺俱全。目前，昆山郊区商铺已经开始开发，郊区商铺的价位一般在6000-1万元/平方米，而市中心区（人民路、亭林路、前进西路等）由于土地资源的稀缺性，商铺价格还有可能继续上扬，有些区域的商铺价格已超过4万元/平方米。所以，商铺价格差异越来越大，两极分化趋势明显。
趋势二，商铺建设趋于规模化、郊区化
目前在售的昆山商铺户型面积从40-250平方米不等，主力户型面积在80-160平方米。但商铺项目的建造越来越重视规模化，如超华商贸城的造城计划，金色港湾的造街计划。城东前进西路现在也有诸多商业项目在造，规模化效应逐渐显现。
此外，目前昆山市中心区商铺市场已日趋饱和，未来，昆山商业地产热力将逐渐向郊区扩散。
趋势三 越来越多吸引上海等外围客群关注
从开发企业角度而言，由于大体量商业的兴建，开发商开始将销售对象转向上海的客群。
从市场角度而言，更多的投资客会关注昆山的商业地产市场，由于昆山尤其是城东、花桥两个板块，当前商业地产项目仍然是不限贷不限购，加上总价上要比上海的商业地产项目低得多，因此沪商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产叫停，会使一部分上海地区投资客转战昆山商业地产市场。
潜在需求旺发展前景好
在当前特定的政策环境下，昆山商铺凭借“不限购、不限贷”的优势，受到众多投资者青睐。长期来看，市场是否能持续火爆，它还有多大的发展空间？
对此，张宏伟分析，昆山的商铺市场尚未成熟，未来发展空间潜力巨大。与普通住宅相比，商业地产的发展与城市的经济活力关系更密切，经济越发达，经济活力越好，商业地产项目也相应地发展越好。目前，昆山正在朝商贸型、服务型城市定位转变。最近几年，昆山对办公楼、酒店、商业市场、城市综合体的需求量不断增加，同时，创业环境、金融服务、研发创新、商贸物流、总部办公经济等越来越好，越来越有吸引力，都在不同方面促进商业地产的快速健康发展。这无疑对地区商铺市场起到有力支撑作用。
福美来市场部总监邵永铮则表示，京沪高铁的开通，以及轨道交通11号线花桥站的规划建设，将使得一些被上海高额经营成本排挤出的产业传导到昆山。未来昆山商办地产市场无论买卖还是租赁，都有较为旺盛的需求。
21世纪不动产上海区域市场中心罗寅申则表示，昆山市内真正比较有层次及拥有很强的吸纳能力的商圈非常稀缺，但随着昆山市内的整体消费水平逐步上升，相信其市内商业地产的发展春天正在显现。
文章来源：房地产时报
