2011年，注定将成为成都商业地产年！成都的城市综合体市场全面开花、活力四射。如今的成都商业地产市场上不但拥有高端城市综合体项目奥克斯广场，也有全国首倡“蓝牙生活”精神的卡斯摩广场，还有全球最大单体建筑的新世纪环球中心，更有涵盖超五星级酒店在内的天来国际广场，甚至还有规划面积达183万平方米的、实际上是亚洲体量最大的单项目超级购物中心龙湖时代天街......
而在一系列政策调控下，以一线房企为代表的众多开发商纷纷调转船舵，从住宅驶向商业地产这块热土。随着政策的持续深入，二套房首付六成等新规定的出台，使得商用物业再次迅速成为各大投资者关注焦点，成都商业地产项目快速发力蚕食，进一步对住宅市场的投资份额进行分流。
暂时“失利” 商业地产或迎更好发展
受今年楼市调控的影响，投资者对住宅市场的投资热情有所减弱，大量资金开始流向商业地产，使得商业地产的热度明显提升；另外随着城市的发展，成都的商业地产市场也还将继续扩大。而在本次秋交会上，据记者现场观察了解到，很多商业地产项目展馆前门可罗雀，商业地产项目则迎来了今年以来的首次“失利”。
面对此种情况，仲量联行成都公司董事总经理吴允燊表示“传统的房交会对于商业地产来说本身就不是一种合适的营销模式。”商业地产由于其体量、诉求来源等方面的特殊性原因等的影响，导致其“不像住宅市场那样，在房交会上容易促成交易。”同时，吴允燊还强调，由于“在过去一年多的时间里，市场已消耗了大部分的投资性需求，而随着银行贷款的缩紧以及年底将至，大部分投资者对投资需求的紧张局面，也使得商业地产在今年的秋交会上表现不理想。”
秋交会上商业地产虽然经历了暂时的“失利”，然却不可否认其后期仍然强劲的发展势头。近日，中原地产相关负责人在接受某媒体采访时就曾指出“目前购买商业地产的需求中，自用占多数，在10月后，部分投资客可能会考虑一些具有升值潜力和高租金回报的商业地产项目。” 而据10月18日，来自世邦魏理仕的资料显示，成都2011年第三季度成都房地产市场在商用物业方面延续了过去一两个季度需求稳定发展、物业租赁乐观的走势。
住宅受阻 商业地产再遇发展良机
继建设银行北京分行上浮首套房贷利率至1.05倍后，北京、上海、广州、深圳等几大一线城市，以及天津、济南、郑州等二线城市也随之上调首套房贷利率。而在这样一种市场情况下，成都难免受到波及，据悉，目前成都已有包括中国银行、中国农业银行、中国交通银行和成都银行等四家银行暂停房贷。因此，对于目前的政策条件，抑或是资金链来说，无疑对商业地产的再次发力提供了良好的外部环境。
近日，有业内人士认为很多商业地产是被动的、临时加入商业综合体的，没有前期的一个很好的规划和策划就上马。对此，吴允燊则表示“虽然今年商业地产项目放量大，但商业地产由于其前期规划、投资、设计等各方因素的限制，也使得商业地产进入门槛较高，并且综合前几年的发展来看，商业地产项目在今年进入一个井喷式的发展状况，并不是一种偶然。”
而近段时间以来，虽然上海等地开始叫停商业地产贷款，从而也导致商业地产资金链紧张，成都商业地产市场或多或少也受到波及。但相对于住宅市场而言，其发展势头仍不可挡。 “虽然外资进入国内市场同样受到贷款等因素的影响，然而在政策调控等多方面因素的作用下，相较于住宅市场，商业地产俨然已成为今后外资投资的重点。”
[NextPage] 大牌围猎 商业地产迎来发展好时机
2011年，多家一线地产品牌房企转战商业地产领域，蓝光、保利[简介 最新动态]持有的商业物业已超过百万平方米；华润更是释放出“五六年内加码商业地产，至整体业务四成”的愿景……商业地产开始成为调控时代下群雄逐鹿的首要目标。
商业地产作为一种复合型产业，由于其投资回报周期长，对资源整合要求较高等因素的影响，成都的商业地产开发更是在今年呈现出井喷的火速发展态势。据了解，由于住宅市场政策调控的影响，今年上半年以来，商业地产项目表现抢眼，特别是在3月份，更是出现了商、住销售大幅反差的现象。住宅产品无论是同比还是环比的数据都出现了严重下滑，而商业板块的销售数据则无论是同比或环比的数据都出现了大幅上扬。
据悉，2011年成都在建及亮相的商业综合体达80余个，总体量超过1000万平方米，其数量在去年开工开业立项的基础上再次大幅增加。在城南，花样年的商业项目将提高至40%；未来3年，保利的商业投资比重将达到总投资的30%；中海也将在成都同时运作三个商业项目，蓝光、龙湖、中铁西城、绿地等也都将针对商业板块加大开发步伐积极进军商业地产。
自持物业 商业地产发展最终模式
中国西部城市领头羊、西南地区核心城市、传统及新兴各产业的优势规划建设、城市基础配套的迅速完善、旺盛的传统商业消费……一系列现实的和潜在的优势，让大量商业投资者迅速闻到了中国商业增长极的“成都味道”。短短数年，大量商业项目及资本迅速落子成都。
然而，商业地产作为一项进入门槛较高、收益较好的物业形态，其开发模式更多的应以开发持有为主。而目前市场上有很大一部分商业地产其开发模式仍延续住宅市场的发展模式，“过多的商业地产住宅化发展，将会对市场造成较大的冲击力”。因此，未来商业地产的发展仍需要有实力的开发商，开发以自持物业为主的商业地产。
成都，这座被《福布斯》杂志列为“未来十年全球发展最快的城市”和“国际最佳商务城市之一”的中国西部城市，既有中国经济增长第四极的国家规划的强力支撑，又拥有自身和跨区域的消费群体的终端支撑，各种外资、机构资金、民间资本也纷纷在中国西部寻找落地机会，没理由不成为中国大型商业项目争相入驻的城市。
文章来源：华西都市报
