“现在，国内不少房地产企业都开始进入商业地产。但是，中国的商业地产不是蓝海，它早就是一片红海了。国内空置的商业用房比住宅多得多，商业地产的竞争非常激烈。”阳光100集团董事长兼总裁易小迪对记者表示，当所有人的目光都转向商业地产时，隐忧随之浮现。
“现在，国内不少房地产企业都开始进入商业地产。但是，中国的商业地产不是蓝海，它早就是一片红海了。国内空置的商业用房比住宅多得多，商业地产的竞争非常激烈。”阳光100集团董事长兼总裁易小迪对记者表示，当所有人的目光都转向商业地产时，隐忧随之浮现。
商业地产开发常见两种模式
截至目前，万保招金等知名房企均已披露近期发展计划及行业展望，谨慎扩张土地储备、转战商业地产成为其战略选择之一。阳光新业、宝龙地产均表态将坚持开发商业地产，世茂股份、龙湖地产则继续将商业地产作为主营业务之一。
商业地产经过多年的发展，逐渐形成了两种开发模式：销售型与持有型。销售型模式照搬了住宅开发的老套路，饱受非议，比如潘石屹开发的商业地产绝大部分都是散售型，其旗下项目物业纠纷频出。
作为国际上商业地产运营的主流模式，持有型开发模式正逐渐被商业地产开发商所接受，并得到了包括凯德、万达、阳光新业等房企的青睐。“房企如果仅仅开发商业地产项目然后再卖掉它，缺乏后期的运营管理，那么很难说它是一个合格的商业地产开发商。”中国房地产研究会副会长顾云昌对记者表示，运营商业地产遇到的困难远比销售要多得多。”
持有型模式面临四大难题
难题一，资金压力大。“运作一个商业项目，少则需要几个亿、多则十几亿，要压几年甚至十几年。”据阳光新业副总裁杨宁介绍，从目前国内的租金水平来看，一个商业项目要收回成本，需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出，持有型模式首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。
难题二，短期收益下滑。“随着业务结构的调整，原先短期收益高的住宅开发会萎缩，企业财务报表必然会随之变化。”杨宁认为：“对于注重财务报表的上市公司而言，这是转型时最大的纠结，就看管理者如何取舍短期利益和长期利益。”
难题三，专业团队培养难。“当年，集团决心转型商业地产之后，走了许多人。”国内某知名商业地产集团负责人告诉记者。而杨宁表示：“一般来说，一支商业地产管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。我们花了5年时间，现在旗下两家商业管理公司只能算是初具规模。”
难题四，商业运营艰难。近期，位于北京东三环的太平洋百货因运营不善即将歇业，这对商业地产的开发商敲响了警钟。杨宁认为，与住宅一售了之相比，运营问题始终困扰着商业地产开发商。北京华贸中心的开发商国华置业董事长房超也有同样的观点，他表示，每栋商业物业是做酒店还是商场，商场的每一个楼层经营什么，这一切到招商时才开始想就晚了。以做传统地产开发的心态来做商业地产，十有八九要遭遇挫折。
另外，能否找到长期、优质的合作伙伴，是商业地产开发能否取得成功的关键。例如，在各地的万达广场都能看到索菲特酒店;在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。
建筑综合体将成未来趋势
作为在商业地产领域成绩斐然的开发商，凯德中国相关人士表示，建筑综合体将成为商业地产开发的未来趋势，这将有效化解持有型物业带来的资金压力，企业可以靠销售一部分配套的住宅或公寓来平衡项目的现金流。
比如，凯德中国近期将在天津著名的小白楼区域推出凯德·国贸项目，其包含商场、办公楼及公寓、会所等，建成后将由3座塔楼及裙楼组成，总建筑面积超过22万平方米。这种完整的业态组合实际上正是凯德中国在商业地产领域制胜之道的缩影。
“你要问我怎样才能运营好商业地产，对抗周期性风险，在调控中立于不败之地。我告诉你，很简单，地段、地段，还是地段。”凯德中国常务副主席林明彦表示，在天津的市政规划中，将有4条轨道线穿越小白楼区域，其中，轨道交通1号线的小白楼站将与凯德·国贸主体建筑无缝连接。
“中心城区及地铁上盖的商业综合体优势明显，人流量大，可以保证商场的消费购买力，从而带动租金收益保持稳定或上涨。”世联地产市场部研究总监王海斌分析认为。
文章来源：中国消费者报
