政策针对住宅市场的调控愈见真章，同时受经济、金融、市场等多方因素的影响，当下的住宅市场正处于“水深火热”，商业地产却“因调控得福”。多项房地产监控数据表明，商业地产已由早先半红不红的“跑龙套”配角成为2011年当之无愧的“楼市一哥”。如今，以住宅产品为主的传统房地产企业开始放缓扩张步伐，并加大商业地产投入比重，一场不期而遇的行业转变正在悄然进行。据不完全统计，自去年以来，宣布进入商业地产市场的大型住宅开发商已有近20家，保利、万达、绿地等品牌房企逆市抄底商业地产。娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产，商业地产的强大魅力可见一斑。商业地产在当今楼市的一枝独秀说明些什么？其风光正劲的背后，有怎样的力量做支撑？升温火爆的表象之下，又是否有些需要我们冷静判断的“深思点”？
势力渐强大商业地产热潮涌动
近年来的房地产调控多针对住宅市场，商业地产成为“被保护对象”。全国商业地产呈爆发式增长态势，其发展规模达到历史新高。
据权威机构统计，在其重点监控的12个大中城市，2010年商办用地成交面积所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。
另据北京市土地整理储备中心的公告显示，今年第一季度，在北京市已成交的20宗土地中，纯住宅用地仅两宗，总规模约3.24万平方米。其他18宗为商业、金融等性质用地，规模达237万平方米，是住宅用地供应规模的73倍，且这18宗土地的总成交价高达138.5亿元，是住宅用地成交价的58倍。
万科、保利、万达等品牌房企纷纷调整企业战略，明显加大了对商业地产的投入，开启了转型之旅。
数据显示，保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，总市场价值超过150亿元。今年保利地产更高调表示，在未来的三年内，持有商用物业面积将增加到300万平方米，使其成为整个企业全新的利润增长点。
不可否认，处于政策“避风港”之下的商业地产终于结束多年的沉寂，气势渐强力量渐大，吸引着众房企的目光，出现了投资涌动热潮。
一枝独秀众力托起商业盛宴
在市场疲软的大环境下，商业地产反而风景独好。风光正劲的商业地产盛宴背后，有怎样的力量做支撑？
首先从宏观环境来说，政策性因素是商业地产得到发展机遇的重要诱因。近年来政府密集出台针对住宅市场的紧缩政策，商业地产却几乎未受政策影响。相对较低的政策性风险吸引了大量投资性资金流入，使商业地产得到更多发展机会。
其次，城市化进程的提速也是商业地产蓬勃繁荣的诱因之一。据官方数据显示，中国城市化进程到去年年底为49.6%。在商业发展史上，城市化进程发展到50%的时候，恰是商业地产迅速发展的起点。
再次，大型居住区的延伸和公共交通的辐射、经济的不断增长，让各地政府对于商业配套的要求也越来越高，为商业地产搭建的舞台也越来越大。
再从微观环境分析，商业地产产品虽形式多样，但具有较强抗风险性。无论是大型购物中心、特色商业街，还是社区底商、写字楼、酒店式公寓，一旦售出后，所获得的投资回报较为稳定。尤其国内写字楼及商铺的租金收益率相对住宅均处于高位。
在目前的环境下，商业地产不失为众多房企完成分摊风险任务，稳定现金流的一颗重要棋子。
大幕初启还是昙花一现“商业热”背后的“冷思考”
近年来稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。房企高举大旗催热商业地产，商业地产发展“春天论”的说法甚嚣尘上。
有资深业内人士指出，商业地产至少是未来十年地产界的发展热点，从城市结构角度来讲，一线城市商业地产处于提升期，二三线城市商业地产发展潜力巨大。
但不可否认，商业地产的运作模式正处于探索阶段。市场对商业地产过度的热情，某种程度上也提高了商业地产出现“泡沫”的风险。
如一位业内人士所言，商业地产本身是全产业链整合的行业，从融资模式确立、前期选址定点，到项目运营管理、后期物业管理都需要专业化、综合化的考量。商业地产比住宅地产准入门槛要高，对开发商不仅有资金的要求，也有人才的要求。
面对“商业地产热”，无论是开发商，还是置业者抑或政府，需要的也许不只是热情，还要有喧嚣背后冷静的思考。
文章来源：济南时报
