继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后，商业地产相关信贷的风险管理要求再次出现在各家银行近日接收的例行监管通知中。
“住宅市场受限之后，很多市场投资都涌向了商业地产；很多银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务，这些过热的苗头引发了银监会的关注。”一家股份制银行北京分行的信贷主管分析。
银监系统的风声立即引来市场的纷纷揣测。不过，该人士分析，“银监会对地产行业的检测范围正在扩大，但只是要求严格化操作的风险警示，这并不意味着会有进一步严厉的政策出台。”
相呼应的是，在正在举行的达沃斯论坛上，万达集团董事长王健林亦表示，银监会近期对商业地产的预警主要是防控信贷风险，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。
预警常规化
将商业地产风险纳入常规化关注、预警的判断有迹可循。
实际上，早在银监会此前7月中旬召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，银监会主席刘明康便首次强调了商业地产抵押贷款的风险，并要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
但在银行从业人士回忆中，监管层对商业地产风险的关注甚至更早到今年的一季度末。
稍后，在7月底的银监会年中工作会议上，刘明康再次预警，要加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房贷款的检测，保持对商业地产和二三线城市房地产风险的关注与警觉。
至此，一贯被认为环境宽松的商业地产被监管层公开推至台前的端倪已经很明显，新关注点也随即在银监系统蔓延。
紧随其后，风向标志的上海银监局8月下旬发布了商业地产信贷风险提示的通知，禁止个人消费信贷用于购买商业用房；各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。而在此前，商业用房只需要结构封顶就能够放贷。
“并不是所有银监局都叫停了消费信贷购买商铺等商业用房，监管措辞方面基本上还是以规范、风险关注为主。”对于此次商业地产风险提示出现在例行化的监管通知之中，中行总行的信贷人士认为警示内容并未超过公开的会议警示力度。
[NextPage] 在相关细节上，通知中，监管层要求各银行加强对前述相关业务的风险进行检测，加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。此外，对于开发贷亦重申，严格信贷名单制管理和在建工程抵押要求，增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理。
两大担忧
预警常规化的背后，是监管层对商业地产过热苗头和商业贷款周期波动的担忧。
住宅市场调控以降，不限贷不限购的商业地产成为了市场各方资金挺进的避风港。
“越来越多的开发商开始涉足商业地产领域，商业地产的投资群体也在大幅扩容，且一线城市饱和之后，还在向二线三线城市蔓延。”上述中行总行信贷人士分析说。
此外，上述股份制银行人士认为，自银监会对银行信贷额度严格监管之后，出于以价补量的考虑，多数银行都适当调整了住房按揭业务，大规模挺进利率更高的经营性贷款、个人消费性贷款。
银行信贷对此的跟进，直接引发了银监会的关注。“主要还是关注市场泡沫风险，假合同、假按揭等业务风险。”上海一家银行人士表示，上海银监局已直言本地商业地产价格存在泡沫风险。
一线城市商业地产价格泡沫风险还仅是监管考虑的一部分，除此之外，在中行人士看来，二三线市场的激进也是泡沫堆积。深圳银监局人士在接受本报采访时曾表示，“深圳的商业地产贷款多为6～8年存续期的中长期贷款，以贷款人的经营性商业物业做抵押”，而在监管的总结分析中，“商业地产在过去6～8年内有一个较大的价值波动，希望银行界予以重视”。
相类似的，一家私募基金负责人也向记者分析，“此一轮的商业地产上升势头可能还会维持3～5年，此后将迎来洗牌期。”出于风控考虑，该私募基金资产池中的写字楼持有期均锁定为5年。
短期无虞
银监会的风控担忧是否会演化成新一轮的调控扩大？
在从业及分析人士看来，目前监管层的意图仍是“注意与预警”，短期内不会出台专门的严厉政策。克而瑞(中国)企业研发中心分析师杨晨青则撰文认为，坊间关于“政策调控开始触及商业地产领域”的说法言过其实。商业地产是纯粹的投资行为，“对于这样一个投资平台，政府当前在做的只是在它过热的时候适当降温，主要的着眼点也只是降低银行体系在其中的连带风险而已。”
在银行系统内部，也存在着这样一种看法，短期内并无严格商业地产信贷的必要。
“每年的末尾阶段，银行的信贷额度都很紧张，业务都处于自动收缩阶段，很多分行因为额度不足已经暂停了部分经营性贷款业务。”上述股份制银行北京分行人士称，再加上保证金存款要计提存款准备金，“我们银行的一些分行已经停止商铺、底商的经营性抵押贷款了。”
文章来源：中房报
