今年，系列楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。此背景下，住宅市场持续低迷，房产市场的另一分支———商业地产逆市利好，写字楼、商铺的成交量大增，租售价格也出现不同幅度的上涨。
住宅投资受限，投资客纷纷将目光转向商业地产，尤其是投资商铺者越来越多，他们中的不少人还将目光瞄准了尾盘商铺。专家认为，尾盘商铺有着价格低、风险较小等优势，投资空间不小，但一些问题也需注意。
市场：待售尾盘商铺不少
近日，记者走访市场发现，目前我市的待售尾盘商铺还有不少。其中，既有泉城路、洪家楼等核心商圈的沿街商铺，也有诸如保利花园、银丰花园等小区的社区商铺。从价格上看，不同地段、不同规模的商铺，售租价相差很大。但这些待售的尾盘商铺有一个共同点：推销时都有这样那样的优惠，比如打折、免水电费等等。
记者了解到，鉴于当前的市场行情，不少投资客对尾盘商铺很感兴趣。一直从事房地产生意的宋涛，最近几乎天天都在各个楼盘间穿梭，他的想法是购买几套新建小区的商铺，然后出租从中牟利。“住宅市场投资受限，我只能把资金转到商业地产上来。相比之下，商铺投资小，而且风险较低，尤其是一些成熟地段或新建小区的尾盘商铺，投资回报率可能更高。”
走访中一些房产中介的负责人也称，从今年3月开始，咨询商铺的人呈大幅增长趋势，他们中的不少人都把目光瞄准尾盘商铺。为此，一些中介也主动求变，将很大精力放在拓展这方面的业务上。
市场人士分析说，限购、限贷等系列调控政策，给住宅市场带来很大冲击，给了群众较明显的降价预期，这造成了消费者更加浓厚的观望情绪。一些手头有充裕资金的投资者或普通市民，于是转移阵地，改向商铺、写字楼等商业地产。从目前的情况分析，调控还会持续加码，商铺的投资空间也随之增大。
分析：具备四大隐性优势
业内人士介绍，尾盘商铺一般指商铺的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘商铺数量不多，所以销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性地进行广告宣传，所以一直以来也成了令开发商头疼的一件事。
尾盘商铺一般分为两种，一种是位置、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好商铺，对一些位置不太好、户型不优秀的商铺没有进行很好的引导，致使这部分商铺被冠上尾盘的称谓；另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如在一个居住人群多为工薪阶层的板块，开发一个高端品牌商铺聚集的商业街，那么它的买家是谁就很难确定，这类项目之所以销售出现困难，是开发商对商铺的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。
[NextPage] 专家表示，尾盘商铺尽管“待字闺中”，但其具备四大隐性优势。首先，价格、付款方式及谈判上有一定空间。购买尾盘商铺时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价空间，在谈判中有相对较大的主动性。其次，购买行为更客观、冷静。相对于项目开盘时令人产生购买冲动的销售氛围，接近尾声的商铺销售会比较客观，买家可以冷静分析、谨慎决策。再次，风险低，买得更踏实。与期房和现房不同，尾盘商铺往往能够去伪存真，露出“庐山真面目”，项目的前期承诺、技术质量等问题，入住阶段的物业管理问题都能充分暴露出来，此时买家对项目能有一个确切真实的了解。最后，“性价比”更合算。同一商业项目的成本中，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家都是一样的，所不同的只是位置、朝向和面积。所以，只要不是什么接受不了的大毛病，所经营的业态对位置的要求又不是很高，而且价钱合适，综合其他因素考虑，购买尾盘商铺中此类所谓朝向、位置相对较差的项目，其“性价比”无疑会更高些。
建议：投资时注意啥问题
资深市场人士认为，购买尾盘商铺，最关键的是选好地段，关注周围的人气。
挑选时首先要关注地段。一般来说，临街尾盘更有保障，是很多投资者的首选。因为从目前绝大多数的商铺后期经营中可以看到，即使是再差的商业地产，其临街的几个铺面生意总还是不错，可见临街铺面的投资风险相对较小。投资者还是可以在一些大商圈里淘到比较稀有的临街商铺。此外，位于核心商圈的尾盘淘金更有利润。对一个商业繁华的城市中心商业圈而言，商铺的商业价值显而易见，比如泉城路核心商圈，每天都能吸引大批购物、娱乐、休闲的人流，该区域的商铺价值自然会高一些。
投资尾盘商铺还需仔细观察周围的人气。好的购物中心之所以聚人气，是因为有好商品组合。如果一个食品店和一家高级服装店开在一起，一家医院在一个饭馆隔壁，那样效果肯定不好。因为消费人群不同，消费习惯也互相抵触。一个好的商业地产项目一定要有好的整体规划，包括单个商铺与整个项目的定位是否相符等等。如果开发商对商铺不进行规划管理，今后的经营布局会显得零乱，影响经营效果，从而破坏人气。因此要提前进行市场考察，以免投资收益受损。
此外，在投资尾盘商铺时，还要看规划。最好要了解一下商铺所属地域近年内的城市发展规划，如果会拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还要事先考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话，要按经营的收益来核算成本；如果用来出租，应该给使用者留出利润空间，也就是说，价格过高不宜买来投资。
文章来源：济南日报
