近日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示的消息出台，明确叫停个人消费贷款购买商业用房，并要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。这意味着开发企业和投资者“一哄而上”，持续推高商业地产市场价格的局面将降温，开发商拿地投资将更为谨慎，急于回笼资金的开发商，下半年或更依赖整购交易。
商办地块底价成交居多
作为银监局发布商业地产信贷风险后的第一场商办地块拍卖，日前，永航置业以1.2亿元底价摘的松江区玉树路6号商办地块，楼板价仅为3814元；上海远洲酒店有限公司以2.64亿元底价竞得长宁区新泾镇225街坊2丘商业地块；此前准备受关注的虹桥商务区核心区一期02号地块，则被红星美凯龙家居集团股份有限公司、深圳市盛世万象投资管理有限公司、沈阳首源投资管理有限公司联合体，以30.67亿元的总价联合拿下，招标起始价为30.63亿元。
对此，莱坊中国区董事孙俊安表示：“随着商办市场快速升稳，今年二季度起，开发商拿地报价就相当谨慎，虽然长风生态商务区、虹桥商务核心区、莘庄商务区集中推地，二季度的总成交金额达到57.4亿元，但多数地块成交价格与起始价相差并不显著，甚至底价成交。究其原因，商业地产的资金回笼周期更长，开发商对未来市场的判断也必须谨慎。”
大宗交易迎来更多机会
二季度以来，上海写字楼整购市场活跃，出现多宗整体交易。昆山统一食品公司通过股权收购的方式以6.3亿元收购了长宁临空园区的“卡帝乐鳄鱼大厦”，宝钢旗下宝钢资源斥资15.42亿元从方兴地产购入上海港国际客运中心一号办公楼，折合单价72000/平方米，比国投亚华在2009年购买三号楼的价格高出20%。
业内人士指出，事实上，综观大宗交易频现的年份，一般有两种情形导致，一是开发商的资金链紧张或急于回收资金，二是买卖双方对于市场前景出现不同预期。
统计数据显示，不少现金充裕的投资方认为，当前市场环境下，可转让的好项目非常多。龙仓业绩会上，其副主席吴天海表示继续坚持加大内地投资物业的战略，公司上半年内地投资额达到了200亿元；而SOHO中国今年以来在二级市场频繁出手，截至到8月份，公司已经动用133亿人民币收购项目；一些过去在做商业地产和目前战略重心正在向商业地产转移的公司，都加大了从国外筹集资金的力度，华润、远洋、富力等企业今年上半年在海外市场均有融资动作。“从外部环境来看，美债危机后，美联储首次承诺未来两年低息，美国第三轮定量宽松货币政策呼之欲出。与之形成鲜明对比的是，国内货币政策一再紧缩，上半年央行数次加息和上调存准。内外息差与人民币升值趋势下，外资看好中国市场，而做商业地产又需要强大的现金流，二者可谓一拍即合。”评论员高岗分析。
接棒经营性赢利更关键
事实上，今年以来，随着商办物业投资资金规模的增加，京沪两地的商办物业抛盘量已经无法满足巨量资金的需求。 统计数据显示，京沪核心商圈每年大宗交易不超过30笔。受此影响，商办投资目标城市已经扩大至深圳、广州，甚至大连、青岛、天津等二线城市，这也是商办市场近期出现的新特点。
值得注意的是，由货币政策差异引发的资本流入，带有较强的短期效应。这反映到市场上就是直接收购成熟项目或者几近完工的项目，以加快资金的周转速度。
对此，高岗一针见血的指出：“分析目前资本交易的盈利模式，可发现其获利来源主要来自两个方面，第一是资产升值带来的溢价，第二是人民币升值带来的汇兑收益，而这两种盈利均不是依靠经营性赢利产生，而对于商业地产而言，接棒并做好经营性赢利，才是一个项目价值的真正体现，投资者须对经营阶段的风险有充分的认识和准备。”
文章来源：新闻晨报
