继北京出台禁酒令、城市中心区商业禁止分割出售的政策后，近日，上海又对商业地产出台了限制性政策。
政策要求“禁止个人消费信贷用于购买商业”，虽然有利于降低商业投资的资金杠杆，但是银行对于个人消费信贷的投资上限一般不超过50万元。因此，叫停个人消费贷款购买商业地产，对于房款总额低的小面积商业会造成一定影响，但对于标的额大的大型写字楼、商业则不会产生影响，因而对整体商业地产市场的作用也微乎其微。
此外，政策还要求“上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款”，而之前则是在结构封顶后。这项新规对于开发商自持或出租经营的商业地产没有任何影响，但对于销售型商业地产则会产生重大影响。商业地产从封顶到竣工验收比一般的住宅地产周期要长得多，一般会达到一年甚至两年的时间，这期间的工程费用、财务成本、管理成本都需要大量资金支持，贷款发放时间延后，对开发商的资金门槛要求更高，阻拦了一部分企业投资商业地产。
尽管政策对于商业地产的投资影响不大，但是却向市场传递了政策对于商业地产管控的加强。
仲量联行董事覃小梅向记者表示，目前业内有消息传出，监管部门正在研究提高商业地产的首付比例和缩短贷款时间的政策。现行的政策是，商业地产的首付比例为50%，按揭时限为10年。
近几年，由中央到地方均出台了一系列的调控政策，但主要针对住宅地产，特别是一线城市的住宅地产产生了严重打压。一时间，商业地产成为了开发商规避政策风险的“避风港”，大型开发企业纷纷宣布大手笔布局商业地产的发展规划。前几年商业地产需求不足、发展缓慢，价格涨幅也低于住宅地产，特别是一线城市的商业地产，价格一直被严重低估，甚至出现了商住价格的倒挂。企业加大投资必然造成局部市场的热潮兴起，开发企业的动向也在影响着投资人的投资方向，楼市热钱开始向以北京为首的一线城市中不限购的商业地产涌入。
据亚豪机构统计显示，北京2011年1-8月共售出了276万平方米商业地产，达到了近十年间的次高，仅略低于去年同期，但同时，商业地产成交价格创下十年来的最高价，每平方米的平均售价达到了23942元。另外，2011年前8个月北京商业地产的销售市值高达661亿元，相当于同期住宅地产销售市场值的48%，这一比值也是近十年来的最高值，显示出2011年，在住宅地产成交低迷的情况下商业地产一枝独秀，不仅量价齐升，而且市场的投资热情也开始向商业地产转移。
但是，在商业地产投资热情高涨的背后，不能不看到商业地产开发过程中面临的问题。开发商业地产对于开发商的专业水平要求很高，商业地产的规划、建设、运营都需要丰富的操作经验，同时，对开发企业自有资金的要求也显著提高，在任何一个环节出现问题，都可能出现项目运作风险，造成项目销售困难甚至烂尾。据亚豪机构统计，截至目前，北京商业地产存量面积959万平方米，就算按照今年较快的销售速度计算，也需要至少28个月才能消化完成，沉淀的资金金额高达2296亿元。从这组数据明显可以看出，开发商在以往进军商业地产过程中存在着非理性投资行为，加大了商业地产开发过程中的“烂尾”风险。
文章来源：北京商报
