楼市调控以来，炒房投资的限制越来越多，商铺投资受政策影响较小。在通胀高企，及“一铺养三代”的传统认知下，商业地产越来越受到追捧，今年以来商业类物业的成交持续增长。房地产商也加大了商业地产的开发力度，一时间中山各类“综合体”遍地开花，由此也在业内引发了中山商业地产的“饱和论”。不过多数开发商对前景看好，有调查显示，过半数的受访者也看好中山商业地产未来。
商业物业网签增幅是住宅3倍
中山市国土资源局公布的数据显示，今年上半年共成交一手住宅28367套，成交面积322万平方米，产价194亿元，比去年上半年分别上涨了4%、4%和22%；而包括商铺在内的非住宅类共成交7017宗，面积48万平方米，产价29.47亿元，分别比去年上半年增长了8.6%、21.9%和34.8%。可以看到在增长率上，非住宅类无论是宗数、面积还是产价都大幅超越了住宅类产品。今年8月网签数据也显示，近期商业类物业的成交其中商业项目为412套，大幅增加了41.6%，普通住宅为4796套增加了15%，商业类物业的增幅是住宅的近3倍。
调查买铺位期待较高回报率
中山天睿房地产市场研究部近期的一份关于中山城区居民商业地产消费需求的问卷调查显示。
在619位受访客户当中，30～40岁的中年客户对商铺的需求比例较高；而选择产权公寓客户则集中在25～30岁的年轻一族；而写字楼由于面积大、总价高、风险较大、投资目的不明确等因素不被市民大众关注。
在投资回报率方面，在受访者中有74%的客户认为理想的年回报率应该在5%～10%，认为合理回报率应在10%以上的占18%；只有8%受访者选择了3%～5%。
在各业态的回报率预期方面，选择铺位投资的客户回报率预期在8%～10%的最多占36%；产权公寓预期回报在5%～8%的客户比例最大占39%；写字楼预期回报同样以选择5%～8%的比例为多。
商业地产是否“饱和”众说纷纭
今年以前，中山商业地产无论成交量还是价格增长都曾经落后于住宅，一度还曾出现住宅和商业倒挂的现象。而随着楼市调控的深入，商业地产不仅受到消费者的追捧，开发商也是纷纷加大了商业地产的投资力度。今年以来中山各种规模和类型的“综合体”类地产项目遍地开花，据记者不完全统计，明确表示要打造城市综合体的项目就有8个。由此引发了中山商业地产的“饱和论”。
不过，记者采访的多位开发商对中山商业地产的前景仍然看好。利和实业(集团)有限公司总裁助理熊波清就认为，中山GDP靠前但商业零售靠后，说明有潜力可挖。
而在天睿房地产调查中，有过半受访客户对商业地产的后市发展持积极乐观态度。其中，53%的客户认为中山商业市场正处于加速阶段；27%的客户则认为目前市场开发的项目太多趋于饱和，对前景不看好。
普通投资者多关注住宅底商
中山满堂红房产总经理助理陈晓华建议，对于普通投资者来说，可以考虑选择住宅小区配套的住宅底商(小区门面房)，此外，还可关注相对比较旺的一些区域的成熟商铺。
个人商业地产贷款已开始收紧
虽然公积金贷款不能购买商铺，但是在商业贷款方面不存在“限贷”的问题。不过值得注意的是，目前各大银行对商铺贷款也都有收紧之势。目前中山各银行对商业地产项目的贷款，除了都保持五成以上首付、最长按揭10年外，利率普遍都上浮了15%～30%。有银行人士表示，今年银根紧缩后几乎所有的银行都调高了商铺贷款的利率。
文章来源：广州日报
