当开发商蜂拥掘金商业地产之时，项目后期运营所需的巨大资金链，却令开发商们倍感压力。保利、金地、阳光新业、世茂股份等公司都在寻求新的融资方式，而新的“商业地产+金融”的模式为这些公司提供了更为便捷的融资通道。
“商业地产是一个跨领域的综合业务模式，与住宅地产相比，商业地产对开发商的资本运作能力有着更高的要求。”阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇坦言。显然，如何保障资金链的连续性发展，可以说是转型房企首当其冲需要解决的问题。
众所周知，商业地产是资金密集型行业，具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的特点，这就决定了商业地产的融资难度远大于住宅地产。目前，资金压力已经成为了转型商业地产开发商的头号难题，撇开销售型的商业开发，以持有型商业开发为例，目前的租金水平，一个项目想收回成本需要8-11年的时间。
开发商筹措资金，首先考虑的是低成本的银行信贷。但是，由于受到楼市调控政策的影响，银行资金收紧，获取银行贷款并不容易。而信托等产品的融资条件苛刻，且要求的回报率很高，这无疑会大幅提高房企的资金成本。据相关数据统计，今年一季度，有内地房企在港融资额达140多亿美元，年利率普遍在13%以上。
在这种背景下，目前许多企业都在寻找各种方式融资，尤其是开始直接融资，包括股权的、债券的、PE等形式。陈方勇说：“选择自己成立基金公司或是与类似的金融机构合作。”在陈方勇看来，这种模式是一种具有战略意义的融资渠道。而商业地产本身所具有的金融属性，让这一融资模式成为可能。
继金地集团首只房地产基金募集成功之后，许多房地产开发商也纷纷成立了自己的地产基金公司，例如阳光新业就于2010年成立了自己的商业地产基金公司。而早在2006年，阳光新业就引入了新加坡政府产业投资公司这一战略合作伙伴，并构建出“金融+商业地产”的业务模式。
也正是这种模式，推动了阳光新业等公司的转型和扩张，并保证了这些公司在初步完成商业地产布局的同时，也储备了后续长期运营所需的资金。
据陈方勇介绍，“金融+商业地产”的业务模式，主要是通过开发商自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金，此类基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。
业内人士认为，在调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资等受到限制，各种房地产金融创新也开始抬头。房地产私募基金作为一种创新融资模式，可以为开发商带来可控的融资渠道，因此，该模式也可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。
文章来源：中国证券报
