目前国内在界定什么是“虚拟产权式商铺”时有两种不同的概念：
第一种认为“虚拟产权式商铺”是指发展商在销售商铺同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。
第二种认为“虚拟产权式商铺”是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分四至区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。
第一种概念强调购房者无法实际掌控商铺，或者说不能自行利用商铺进行经营，因此属于“虚拟”产权。从法律上而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四种积极权能，如果说不实际使用就属于“虚拟”产权，所有房屋出租都将形成虚拟产权。因此，这个概念不符合虚拟产权式商铺的本质。 第二种概念，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。这个概念更符合虚拟产权式商铺的本质。
目前在武汉一些专业商业市场上，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“年回报率8%”、“5年回报35%”等等，这些广告对于投资者来说非常具有诱惑力，但得打个大大的问号。
按照一般商铺产权40年计算，若5年回报35%，40年就可以回报280%，投资者不到15年就可以收回成本，而余下的25年就成了投资的回报，按100万元总价的商铺计算，投资回报就有280万，这个帐很好算。当不少投资客只顾看好眼前利益的时候，“虚拟产权式商铺”也带来了诸多隐患，读者陈女士的亲身经历就是一个很好的证明。
不少业内人士将“虚拟产权式商铺”比喻成一颗“定时炸弹”，这非常形象。因为在包租期内，开发商或大商家任何一家都有经营不善或倒闭的可能，到那时这颗“定时炸弹”就会引爆。还有一种就是陈女士遇到的情况，由于经营不善，分割的铺位与实际经营卖场不吻合也会让投资回报大打折扣，并且给投资者后期的独立经营和商铺管理带来诸多麻烦。
文章来源：长江商报,百度文库
