目前市场上出售、出租的商铺一般分为街铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大，因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。
如何计算商铺投资回报率
严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。
不同物业的理想投资回报率不尽相同，现在新浪商业地产教您两招计算商铺投资回报率公式：
方法一、主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金－每月物业管理费)×12＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。
方法二、主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金－按揭月供款－每月物业费)×12＝年租金收入；(首期房款＋按揭贷款)÷年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款＋按揭贷款)＝年投资收益率。
投资商铺需要对投资对象进行技术分析，既不能跟着感觉走，也不能过度投机玩“短、平、快”，因为商铺投资是一项周期较长的不动产投资活动，须按照投资的规律行事；投资一般规律是：投资周期越长风险越大；所以投资者的最后决策要经得起时间的考验。
投资商铺前需准备什么？
商铺投资就是要根据商铺的个性化的特征，进行选址、进行专门的调查和研究，可以从以下几个方面入手，进行收集、分析、归纳、推理，进而形成判断。
一、商铺所在区域的经济发展水平高低，它关系到所在区域人口的收入水平，即区域人口的消费能力强和弱。
二、当地人口情况，包括人口的数量、密度以及老年化程度，人口密度过低，不容易形成商业繁荣，老年化程度太高说明购买力的质量较低。
三、商品房的价格。商品房是一种标准商品的标志，其价格反映了居住者的消费能力。
四、商铺所在商圈内的商铺总量供求关系，供求关系影响商铺的价格。
五、商铺的自身条件。商铺自身条件对商业的适用性很差，立店障碍很多，那么商铺的使用价格很低，对商铺价格产生不良影响，压缩商铺价值的上升空间。
以上种种都是影响商铺价值的主要因素，这是商铺投资者需要十分留意的。
文章来源：新浪商业地产
