2011年，大虹桥终于不再是泛泛而谈的纸上规划。
4月1日起，《上海市虹桥商务区规划公众参与草案》正式对外公示，确定了虹桥商务区的规划范围。而在此之前的3月底，来自北京的万通地产以联合体的方式，拿下了虹桥商务区核心一期04号地块。
除了万通，另一家知名房企瑞安地产也早早在大虹桥上划了自己的一片土地。早在去年拿到虹桥商务区一期6号地块的瑞安地产，在3月底的虹桥商务区奠基仪式的同时，正式启动“虹桥天地”的虹桥项目。
与此同时，在中国大陆少见的中国台湾企业也步入了抢夺虹桥的开发商大军之中。3月14日，来自台湾的丽宝建设，同另一家外资公司EASY GAININTERNATIONAL.L.C 摘得虹桥商务区核心区一期01地块。虹桥商务区的成型，似乎近在咫尺。
丽宝试水大陆商业地产
在此轮争夺中，台资企业丽宝建设让不少人惊讶。作为少见的涉水大陆商业地产的台企，丽宝建设的此番拿地，被认为是台资企业进军大陆商业地产的一个号角。
3月14日的拿地中，丽宝建设联合体以14.41亿的近底价摘得虹桥商务区核心区一期01地块，折合楼板价7402元每平方米。资料显示，该地块东至申武路、南至苏虹路、西至申滨南路、北至申滨南路，出让面积45282.1平方米，容积率介于3.1到4.3之间，为商服用地。挂牌起始价为144119万元。
罕见的台企、大虹桥商务区的底价，这些因素让此次拿地显得令人不解。据介绍，丽宝建设为中国台湾的知名房企，成立已超过二十余年，在台湾岛内拥有不少优质的项目。
“丽宝在台湾做的相当成功，项目以住宅为主。”中华两岸商促会理事长蔡为民在接受《东地产》采访时表示，丽宝建设从早期的中低端住宅到目前的豪宅项目，已在台湾积累起了相当多的经验。
据台湾媒体报道，负责虹桥项目的丽宝建设董事长吴宝龙之子吴泓谕曾表示，丽宝建设取得的此商办用地按照上海市政府要求，未来将兴建绿色环保建筑，所以事实上成本并不低。而又因地块要依照规定在交易后六个月内动工，所以资金压力较大。“事实上这个低价格也是符合市场预期的，交易六个月内动工，两年内竣工，这样紧张的工程量也可能会影响开发商的报价预期。”同策咨询分析师赵炎表示。
台企进入大陆发展的历史也并非完全空白，远雄集团在上海的项目“远风中华园”便是台企的代表之作，但试水商业地产，这还是台企第一次。
“还有像华敏这样的企业，台企在大陆的开发主要以私人资金而非上市资金为主。”蔡为民说，丽宝建设可作为目前台企的一个趋势代表。在2009年马英九开放了上市企业到大陆的投资以后，丽宝也就此趋势成为了最早已上市资金进入大陆房地产市场的开发商。
台企擅长细节雕琢
“台湾只是一个区域，岛面积小，地震多发，所以在建筑的质量和对细节的追求上，丽宝建设都做得不错。”金达利筑地副总经理陈玉城表示。
而在台湾的专家看来，台资企业在本岛多年的房地产市场发展之中，已经拥有了更好的经验和品质的保证。
除了建筑的质量，台湾在房地产市场上多年的起伏也让台企“锻炼”了更多应对危机的品质。“台湾的企业会在规划和建设时更加用心，他知道会有市场变化，所以会做好充分的准备，让房子不论在什么市场下都能租出去，或者卖出去。”蔡为民表示。
当然，对于大陆市场，台企依然需要对东道主有更多了解。对于大陆的复杂氛围，大陆的企业显然拥有更好的适应能力。“台企的进入不会对大陆市场产生结构性影响。拥有更多资源的台企进入大陆会促进行业的发展，带来多元化的路线以及更多合作伙伴。”赵炎表示。
而大陆的市场广阔，是台资最为看重的。陈玉城告诉《东地产》，相对台湾面积小，拿地不易的特点，大陆出让土地的较大尺度也让台企又更好的施展空间。“台湾因实行土地私有制，土地市场交易都以小的宅基地为主，拿地成本高。对于台湾企业来说，建设周期5年以上很正常，容积率也是照满的来做。”更加大气的大陆土地规划无疑为他们提供了更大的空间。[NextPage]
“随着两岸交流的越来越多，这两年估计会有更多的台资企业到大陆。”蔡为民说。
三地企业争锋
本次拍出的虹桥商务区核心区一气04号地块，由北京万通英睿投资管理有限公司以及南昌雅园物业管理有限公司的联合体摘得，总价15.5亿元，溢价率21%，折合楼板价约15099元/平方米。这也是目前虹桥商务区核心区一期出让的4幅地块中溢价和楼板价最高的地块。
在去年9月拍出的虹桥商务核心区一期06号地块，由瑞安房地产以31.88亿人民币取得，土地起始价为28.24亿元人民币，溢价约12.9%，折合楼板价约为1.37万元每平方米。加上此前SOHO在虹桥拿下的“临空15号地块”，以及本次首次进驻上海的台资企业丽宝建设，两岸三地房企争夺上海大虹桥的序幕，似乎已经拉开。
最先在大虹桥动工的港资企业瑞安集团，成为此轮争夺中最被看好的竞争者。“瑞安从04年进入上海，一直发力于高端住宅和商业地产市场。”赵炎介绍，瑞安的新天地项目已经成为了上海的地标之一，不论是知名度还是影响力，瑞安都要胜过其它企业一筹。而相比万通和丽宝的首次入驻，瑞安对上海市场的熟知程度，也是其获得成功的保证。
而从土地上来看，丽宝的01号地块虽然价格较低，但从虹桥商务区规划的位置上来说，并不及其它两家企业质优。根据规划示意图显示，瑞安的06号地块为综合用途发展项目，可建筑面积约27.8万平方米；万通的04号地块为商服性质，可建筑面积为102657平方米；丽宝建设的商住土地的总建筑面积则近12万元平方米。瑞安的地块更大，并且靠近高铁，区位优势明显。万通的地块略微逊色，比瑞安稍微往西，而丽宝的地块则偏居一角，更不惹人注意。
“相对之前的地块，万通此次拿地价格偏高，不过结合区域的成长空间，开发商盈利也有空间。”赵炎评论说。
而丽宝建设以低成本拿地，对于土地经营和招商引资也更有优势。“做好规划布局，未来盈利就会更大。”陈玉城说。
京企重布局
虹桥拿地，成为北京开发商万通地产进军上海的第一步。
万通地产为在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司，主要业务集中在京津地区。近日，万通前董事长冯仑宣布卸任，并且重新规划了万通的转型之路，宣布将以新加坡凯德置地为标杆，转型为直接投资与基金投资相结合，运营与资产管理相结合，规模扩张与增强流动性相结合的地产投资公司模式。而迈向正在打造国际金融中心的上海，也成为了万通转型发力的第一步。
不论是京派代表万通，还是台资企业丽宝，在此时刻都选择以商业地产的方式入驻上海，跟目前的市场大势不无关系。
“台湾企业看好大陆的商业地产。”陈玉城说，在当前的调控下，住宅市场并不被台湾企业看好，而本身就以商业中心为定位的上海市，理所应当在商业地产方面更让人看好。“住宅用地不太好拿到。”
从今年年初就开始的调控来看，住宅市场受到政策的影响较大。据21世纪不动产研究部数据显示，近两个月来，商业和住宅倒挂的现象有所改变，新建的商品住宅成交均价是2.1万元左右，而商业用地卖出的均价则为2.3万元/平方米左右。“商业地产的市场正趋于向好。”21世纪不动产分析师罗寅申表示，上海在本年度商业地产的成交项目比例上升，商业地产开发规模更大。
3月份以来，商用物业的市场更加火热一些。如环球金融中心这个从前“卖不掉”的写字楼，日前也有出售。“不论是海外还是大陆的投资客，都会首先考虑商业项目。相较而言，住宅市场进入的门槛更好一些，并且已经调控常态化。”罗寅申说。
而目前上海方面也加大了商业土地的供应。住宅市场的土地延续了当前楼市的调控，在这样的形势之下，商业地产带来的收益更能抵抗经济的波动。当然，大虹桥的规划也是上海在商业方面的重大利好。
“对于京派的企业来讲，若是要转向商业地产，上海作为全国的经济中心，相较于北京，在商业地产方面肯定更有前景。大的开发商要完成一线城市的布局，上海肯定是一个重要的市场。”赵炎说。
而京派企业的另一代表SOHO中国显然已经加快了自己在上海的商业布局。4月1日，SOHO中国有限公司宣布与上海静安地产集团达成协议，以16.34亿元的总价，收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄-794弄地块。潘石屹也表示，“无论从规模还是经济上讲，上海商业地产的市场环境都要比北京好，未来3-5年，我们北京、上海的比例要达到1：1，所以，今后SOHO着力布局的是上海”。
不过，这并不意味着房企已将商业地产作为开发的重点，而是将此作为调控没有放松情况下的另一种运营选择。“商业地产和住宅有着截然不同的运营模式，不同于后者的短期操作，商业地产的回报周期长，从运营、建设、管理方面要求都要更高。”赵炎表示。
文章来源：《东地产》
