住宅市场调控造就楼市投资新热点
记者近日获悉，中房协商业地产专业委员会西南工作部正式成立，由蓝光嘉宝主任单位。有业内人士认为，该动作标志着蓝光地产再次回归商业。无独有偶，据消息灵通人士透露，去年刚在成都登陆的东源地产，也将重兵涉足商业地产。在“史上最严楼市调控”继续加码之下，一直充当“楼市配角”的商业地产开始走上前台，万科、龙湖在内的多家住宅市场一线企业进军商业地产后，在成都的开发企业也开始行动，“住”转“商”已经提上不少房产企业的日程。
染指商业地产 “两条腿走路”规避风险
今年3月，招商地产宣布，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司分立为存续公司和新派生公司深圳招商商置投资有限公司，此举被业界解读为招商地产打造专业的商业地产平台。在招商地产之前，万科、龙湖、保利、华润等多家一线房地产开发企业都已涉足商业地产领域。
就在一线房企大步转向商业之时，成都的不少实力开发商也在考虑走商业之路。4月8日，中房协商业地产专业委员会西南工作部正式挂牌成立，万达、华侨城、国美等商业巨头悉数出席，出人意料的是由蓝光嘉宝担纲该委员会西南工作部主任单位。曾经以快速商业地产开发闻名的蓝光地产，在大举进军住宅之后，速度成长在成都住宅开放的翘楚。有业内人士认为，本次蓝光嘉宝担任中房协商业地产专业委员会西南工作部主任单位，标志着蓝光地产再次回归商业。无独有偶，据消息灵通人士透露，去年刚在成都登陆的东源地产，也将重兵涉足商业地产。
原本专注于住宅领域的房地产开发企业开始涉足商业地产，在业界看来，住宅市场的频繁调控是一大重要因素。业内人士表示，商业地产正在成为开发商的“避风港”。“在高房价压力下，住宅市场调控会成为常态，这不仅会导致利润空间下降，更重要的是会加剧市场的不确定性。为了控制风险，同时也为了开拓新的业绩增长点，开发商需要"两条腿走路"。”
双重动力影响促成都商业地产升温
住宅一直是楼市的“主角”，在“主角”受到诸多限制的情况下，商业地产这个不受政策限制的“配角”露脸的机会开始多了起来。
除了住宅受到调控政策限制以外，成都不断提升的区域价值也是商业地产升温的一个重要原因。成渝经济区规划全面启动，IT、金融等众多高端产业加速西进，成都的整个城市价值都处于快速上升期，而这也是成都商业地产价值提升的最重要基础。随着近几年来城市功能的规划变更和商圈调整，成都出现了成都国际商贸城、金牛万达广场等众多大型商业综合体，这些具有多重复合功能的大型商业项目为成都的城市商业价值提升提供了巨大的推动力。
经济快速发展、成都的区域价值不断提升、住宅市场调控频繁，在业内人士看来，有了多重利好因素的刺激商业地产将会迎来发展的好机会。“住宅受到调控的影响比较大，而商业地产则不受政策收紧的影响；另一方面，成都的消费能力可观，这也为商业地产的发展提供了有力的支撑。”Nai、新巢地产总经理蒋鹏认为，商业地产将会摆脱“配角”的身份，真正成为房地产市场的一个重要组成部分。
据中原地产数据显示，未来3年内，成都还将新增30个商业项目，总面积超过259.37万平方米。与遭遇调控政策而略显寂静的住宅市场相比，商业地产成为了成都楼市新的热点。
商业住宅大不同落后理念成商业开发致命伤
不过在很多商业地产专业人士看来，虽然迎来了难得的发展机遇，但成都的商业地产还处于刚刚起步的阶段，未来仍然存在较大的不确定性。“从规模上讲，虽然目前成都在建和规划中的城市综合体已有近70个，虽然短期内可能会有部分地段出现局部供大于求的情况，但总体并没有超出市场的需求量，成都商业地产的症结在于产品本身。”蒋鹏表示，房地产开发企业纷纷进军商业地产，但他们对于商业地产和城市综合体的理解还有较大欠缺，难以交出令市场满意的产品。“我们为不少国际性大企业进行咨询服务，为他们在成都寻找合适的写字楼作为办公地点。这些大公司都属于"不差钱"的类型，可惜最后在成都还是没能找到令他们满意的项目。”
蒋鹏同时指出，商业地产的盈利模式一般为开发商长期持有、收取租金，但一部分开发企业为了尽快回笼资金，必须出售相对较多的物业，这对项目的长期发展可能造成一些负面影响。
对于成都商业地产未来的发展，蓝光嘉宝商业公司副总经理邵家桢认为房地产企业在进行项目开发时要尽量避免出现同质化现象。“如果算上住宅项目附带的商业设施，成都有超过100个商业地产项目。一般来讲，20万至30万平方米级别的商业项目，覆盖面非常大，如果每个项目都差不多，对消费者的吸引力就不会很高，项目价值也会受到一定的损害。”
专家提示
个人投资者 不要迷信主力店
对于投资商业地产的 “秘诀”，蓝光嘉宝商业公司副总经理邵家桢表示，个人投资者在选择项目时要对开发商的自持物业比例多加注意。“自持物业比例往往代表了开发企业的实力。自持物业比例较高的项目，开发商会投入更多资金、人力进行后期推广、管理，个人投资者也能"沾光&"。”邵家桢建议投资者，如果自持比例低于三分之一，需谨慎选择。
邵家桢还提醒投资者，不要过于迷信主力店。“大型商业地产项目一般至少会有一个主力店，例如伊藤洋华堂、沃尔玛这类大型卖场或超市。不少投资者认为只要有了主力店进驻，这个商业项目的发展潜力就一定会非常好，其实这是片面的看法。主力店确实可以为整个项目带来人气，但由于主力店过于强势，话语权也就被掌握在他们手中，甚至连开发商也会在一定程度上被边缘化。整个项目的发展方向都是主力店说了算，经营业态、策略等方面可能与个人投资者的实际情况背道而驰。此外，在主力店确定入驻后，分散出售物业时往往借势喊出高价，投资者要冷静对待主力店的作用，避免高价买入后长时间无法收回投资。”
文章来源：华西都市报
