2010年，伴随着新“国十条、限购令”等一系列调控政策的出台，国内住宅市场投资发生变化，与此同时国际资本避险需求增加，商业地产渐渐成为新的资金出口。节后，虽然深圳没有新的调控政策出台，但很明显，深圳的住宅市场投资依然会受到极大影响，在今后一段时间内，商业地产无疑将成为深圳人，以及投资机构资产配置的重要方向。
关乎地产企业、品牌商家、运营商、投资者，“刚需时代下的财富走势”成为社会各界急需研读的课题。媒体是沟通与交流的平台，召集行业的主力企业，以及业界的专家，对整个商业地产行业发展进行一次全面梳理，为投资者解读商业地产价值，指明投资方向，意义重大。
深国商副总裁郑树杰
商业地产就像人的身体需要新陈代谢
商业地产如同我们的身体，里面包含很多品牌组合、业态定位，这个“身体”能否成长需要很多方面的因素，除了金钱以外，还要有人才、系统化结构、品牌营造、市场推广。
“身体”需要新陈代谢，永远有新的生机走出来，现在有很多欧美品牌都通过不同渠道，包括很多企划公司、开发商等，把“新陈代谢”这个元素加入购物中心，每种品牌都会在购物中心经营好。
开发商业地产是一个很大的挑战，因为购物中心、商业项目越来越多，如果“身体”好，肯定有优势，如果“身体”不太好，也可以利用当地的文化、历史、人文、地产经营方式打破僵局，找到一个能生存的基本条件，慢慢壮大身体。
商业地产不像住宅那样简单，商业地产还需要很多“维他命”组合。对于运营公司，我们以监督管理角色去监督工作，观察“身体”的所有机能，确保它每天都是正常运作的。购物中心就是我们的身体，这个“身体”需要靠很多元素支撑，才能复制、创造、发展，还要“生孩子”,在其他地区复制、扩张。
绿景集团副总裁张梧峰
商业地产“软硬”兼施
现在很多专家提出另外一个担忧，深圳有那么多Mall，有没有足够的消费支撑？如果把深圳放在有可能是世界经济规模最大的“广深港大都会圈”，在这个高度和视野下我们就会看清楚深圳的商业地产，现在仅仅是初春，万象更新。今年，广州到香港的高铁开通，包括前海的建设，都将极大促进深港融合。
做商业地产，套用冯仑先生的一句话，就是要“干硬活、吃软饭、戴绿帽”。
“干硬活”就是要具备专业能力，在合适的地段、完善的交通体系之上，把产品做好；“吃软饭”，我觉得特别重要的是定位，包括业态定位、品牌招商以及业态的优化与调整，同时要在整个运营管理的软实力上下功夫，才能实现附加值。海港城就在“吃软饭”方面下足了工夫，包括对标识、指引系统的研究，确实值得我们学习。“戴绿帽”，冯仑讲的是节能环保。我觉得商业地产里面还有两点，一是争取让这个商业业态里有故事讲；另外一个是以人为本，让客户享受身心的愉悦，这非常重要。
益田假日广场公司副总经理陈秀红
决定商业运营成败的核心因素是经营团队
把购物中心比作一个有机体，不管是哪个部门，一旦出现问题，出现短板，都会对整个购物中心产生致命的影响。所以应该说整个团队高效、和谐的运行，有着统一的、非常明确的目标，这样的氛围才能和谐，运营效率才能高效，也会对购物中心产生非常良性的循环。
商业经营过程中要注重两方面，一方面是租户，一方面是客户。
作为购物中心的经营管理者，我们把自己看作服务商。对租户，我们要帮助商户树立品牌，提升销售额、经营业绩，只有达到共赢，才能够通过收取租金来实现购物中心的盈利。商家的经营业绩提升之后，才会有越来越多优秀的品牌、进入这个购物中心，对于品牌提升及商场氛围的调整都会有很好的作用。
客户满意度体现在方方面面，购物中心是“管天、管地、管空气”，365天全年无休。我们在不同的时间点，针对客户推出不同的营销活动的服务，我们给客户提供的服务不仅仅停留在购物中心客服层面。 [NextPage]
宝能商业推广总监张绮玲
优质商业更应满足消费者精神需求
一个城市的商业质量和特色，特色包括建筑特色、经营特色等，这是城市文明和城市文化比较重要的组成部分。我考察过国际上的商业发达城市，比如香港中环、日本六本木、韩国首尔，最大的体会是它已经不单单是购物场所，应该说是观光、旅游、娱乐场所，哪怕不买东西，都非常愿意去走一走，看一看，因为它代表了一个城市的生活和文化方式。
在做商业地产时，在考虑购物需求的同时，还要考虑到商业也是满足精神需求的场所，作为商业地产的经营者，通过业态的组合，空间的设计、打造，服务的提升，在这几个方面进行综合考量。
要避免同质化竞争，商业地产发展也需要创新，包括业态组合、功能需求等。甚至是私人牙医、心理辅导室，都可以引进；这些都是非常有特色的，大家有需求的，但在现有的购物中心找不到，所以我觉得除了奢侈品牌，还应考虑特色门店和补缺型的业态组合。
现在的商业，在购物消费体验之上，在时尚品位、文化内涵及自我认同感、群体归属感方面，如果让消费者来到商场以后能得到心灵的共鸣，能得到精神层面的满足，实现这两点，就能对城市文化、城市文明有所促进。
三湘地产副总经理刘建平
大前海将成深圳商业地产重要一极
业内有句话说“住宅地产是大学生水平，但商业地产是研究生水平”。住宅地产解决的只是生活和居住的问题，销售完以后就万事大吉，但商业地产的特点不仅仅是生活，还要教别人如何创富，实现可持续发展。
一个商业地产项目做得好，是对一个城市的极大贡献，它就像一个城市的印钞机一样，不断为这个城市创造价值，促进城市繁荣。
城市商业发展方向和城市发展方向是一致的。深圳商业地产发展，二十世纪90年代看罗湖，进入二十一世纪，00年代看福田，10年代开始应该看南山。
城市发展中心西移，特别是前海规划清晰、超前，有巨大的想象空间。未来，深圳国际化中心就在前海，片区的规划、配套好，消费能力强，这是商业地产的发展最现实的市场基础。因此，大前海将成为深圳商业地产的重要一极。
美格行地产策略中心负责人吕仕新
开发商业地产要量体裁衣
今天的论坛主题非常好，“刚需时代下的财富走势”，现在无论是专业人士还是普通百姓都在谈商业地产投资。
从我们操作的一些项目来看，深圳的投资需求还是比较旺盛的，未来走势也值得看好，在这样的格局下，我觉得开发商业地产要量体裁衣。无论是购物中心的角度，还是专业市场，抑或是社区商业，开发商先要对自己的商业有一个认知，如果想卖就要以销售为前提，认真去做，不要一会儿想卖，一会儿想租；如果卖的话，就要做得精致一点，推广得好一点，投资价值说得清楚一点，定价也要合理。经营上，要像爱护自己的身体一样，吃得好，保养得好，身体才能健康，前期投入要大一点，这样无论对商业地产项目，还是对社会的贡献都会更大。
怡景中心城推广部总监王俊标
与其他商家一起做强中心区商圈
一个好的购物中心会成为城市的商业名片，对于深圳而言，中心区就是“城市客厅”，除了要有密集的城市商务集群，更要有高端的城市商业配套，共同见证都市繁荣。
在中心区运营商业地产，我们希望把它打造成城市精英休闲、购物的目的地，给大家提供舒适的生活环境。这样一个城市客厅对于消费者、普通市民来说，更多的是会让他们改变自己的生活方式，提供高品质的生活模式，让大家在这里享受自己的生活。
商业物业卖还是持有经营必须要慎重考量。同时，商业地产项目卖的比例要拿捏得准，怡景中心城商业可能会卖一点点，但还是会做统一经营，整体管理，未来中心区商圈将有众多大型商用物业，我们也希望和商圈内的其他商家一起做强中心区商圈。
德思勤地产综合体商业总监谭艳莉
综合体应是未来十年主流开发模式
目前操作的长沙德思勤城市广场项目，其定位是长株潭千万级城市群商业中心、东部娱乐文化中心和长株潭金融中心，最终目标是打造成中部消费中心。
功能规划包括了购物中心、五星级酒店、淘宝城、仓储式超市、美食街、文化街、精品步行街、动漫街、景观休闲街等。
在购物中心的规划、设计到招商阶段，德思勤经历了很多思考，强调购物中心的特色，特色到底怎么体现？业态肯定要有特色，建筑肯定也要有特色，在特色打造方面我们运用了一些文化元素，包括艺术、时尚和音乐融合到一个项目。
“十二五”规划把民生作为重点，国家对住宅市场的调控给商业地产带来了机会，我们认为，综合体应该是未来十年的主流开发模式。[NextPage]
鸿隆集团策划部经理范宇亮
四大刚需指标决定深圳商业地产向好
在鸿隆世纪广场的销售过程中，发现很多客户整层购买，或者一次性付款的非常多，原因就是大家发现商业地产投资回报率比住宅高，租金比较稳定。我们对以后的商业地产，尤其在调控情况下的商业地产非常看好。
一是经济发展的需要。深圳已经发展了三十年，很多企业从小做大，从大做强，对写字楼、铺位、形象展示的需求越来越多。另外，深圳企业可在中小板和创业板上市，很多外地企业出于上市目的，到深圳来设立公司，需要高档写字楼作为办公地点。
二是城市发展的需要。深圳定位是国际化都市，而国际化都市一个最大的特色是商业极其发达，对商业地产的需求就越来越大。
三是企业自身的发展需要，即作为开发商的需要。在地产企业融资越来越难的情况下，开发商持有优质商业可以保证有很稳定的现金流回报，就不用为日常现金流而担心，而且会获得升值利益。
四是投资者的需要。现在住宅限购，商业不限购，而且住宅投资的门槛越来越高，但投资回报率较低。所以资金实力强的投资者会对商业地产的需求越来越大，所以我们对以后深圳商业地产的走势还是非常看好的。
世联集团工商事业部总经理宋春生
中国商业地产发展急需体系化
深圳的商业地产发展跟上海相比，差距巨大。
数据统计，2010年上海商业地产购物中心在开业的个数是75个，在建和在开业的加起来是105个。上海去年购物中心总营业收入大概750亿元，平均算相当于一个购物中心是10亿元。
显而易见，深圳目前的商业发达水平远远滞后，这给了我们很大的发展空间和信心。
商业发展水平落后的重要表现是专业的商业人才匮乏。
目前商业地产领域的人才，几乎都是来自于香港，这也意味着内地在商业专业能力上没有体系化，还处在学习香港的阶段。
世联目前下了很大决心，想在行业基础领域给未来的商业地产提供专业服务，探索和建立商业专业能力的体系化。
在商业模式方面，深圳向来就有领先优势，包括万象城、益田假日广场都可以迅速地在全国市场进行复制，空间巨大。但同样要进行体系化梳理。
中原地产项目投资部总监潘芝华
看好深圳商业地产未来走势
最近因为宏观调控和通胀预期，包括对房地产市场未来趋势的考虑，越来越多的人在关注商业地产，2011年，商业投资环境的改善为商业成交带来良好的增长预期。近两年，从我们公司的成交、佣金收入的增长完全可以看出，现在商业地产的成交是非常活跃的。
去年年中，很多开发商暂停销售一手商用物业，由售转租。
原因不是单一的，首先开发商对市场有判断，有通胀预期、政策预期、税收因素，所以由售转租。
在住宅调控这么严厉的情况下，有很多资金要找出路，目前比较多的还是会以投资一些住宅裙楼的底商、写字楼底商为主，随着中心区、南山片区商业的推出，以及宝安、龙华等常规商业较多，未来价格肯定会得到很高的提升。同时政府的参与以及城市规划对商业地产也起到很大的作用，南山后海、前海都因为规划利好，商业项目未来的潜力和走势普遍被看好。
置业国际商务部副总经理蔡玮
深圳商业地产开发水平在迅速提升
以往的常规商业，在人口密度比较大的地方，而且投资客非常踊跃的地方，开发商一般不会保留，而现在开发商已经意识到需要保留商铺。同时在招商过程中，为了业态配置的完善，开发商已经开始牺牲暂时的租金收入，引进一些租金水平较低的大型品牌商家；可以看到开发商对于运营的认识和商业价值的认同达到了一定的高度。
另外，相当一部分开发商对商业地产由售转租，除了通胀预期、政策预期、土地增值税因素，更重要的开发商看到了商业物业的升值空间，在开发回报方式上，他们也可以侧重中长期收益，这样的话深圳商业地产的发展会更趋于理性，未来我们可以肯定深圳商业的品质会有一个很大的提升。
文章来源：深圳商报
