近期，住宅投资的“挤出效应”日趋显现在商业地产上，其中，风险度适中的写字楼市场成为了资金进入最快且最多的领域。究其原因，一方面，商业地产产品种类繁多，对于投资专业度的要求也有所不同，写字楼产品规避了商业地产中最考验专业度的经营环节，且一般商铺都需要3-5年的养铺期才能看到回报，另一方面，全球经济复苏后，更多本地和外资企业租赁或者购买写字楼自用的要求，这让投资者看到这类物业需求增长的前景。因此，来自开发商转型商业地产的开发投资“热钱”，从住宅市场被挤出的个人投资“热钱”，以及企业资金避险和自用双重需求的购买持有“热钱”，都殊途同归，让沪写字楼市场如沐春风。
房企多方融资备战“商业地产”
来自CRIC中国房产信息集团的报告指出，2011年1月7日，世茂股份将与西部信托发起设立“世茂股份股权收益权投资集合资金信托计划”金额为人民币5亿元的信托贷款，期限为两年，募集资金直接给予公司用于商业地产项目的开发，并已2月25日进行登记和公告；宝龙地产也成功发行于2015年到期、本金总额2亿美元（约15.6亿港币）的5年期优先票据，成为其在香港成功上市以来的首次融资，用作现有及新增物业项目发展以及一般企业用途。
对此，中国房产信息集团评论员崔琳表示：“伴随银行信贷的逐渐紧缩，再加上开发企业通过销售回笼实现资金回笼的预期不明朗，此轮环境下的房企融资潮，其原因主要在于未雨绸缪，储备充裕资金以备长远发展。”
从近期来看，世茂股份、津滨发展、中华企业为代表，复地集团以及津滨发展则设立了房地产基金，似乎信托公司更倾向于将资金投向保障房建设及商业地产领域，而多家上市房企融资的目的，也是开发现有以及未来新增房地产项目资金，其中，商业地产都占据了相当大的比重。
盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民甚至断言：“在新政下，开发商将逐渐成立房地产金融部，甚至于独立成为一家房地产金融的公司，不再是纯粹的地产开发商。”
转型中试水写字楼风险低
事实上，在一番又一番的流动收紧，再加上开发企业通过销售回笼实现资金回笼的预期不明朗之后，商业地产成为开发商转型的重要出路。因此，在2011年，万科和绿地等龙头企业都大张旗鼓“转身”商业地产，这可能代表着相当一批实力房地产企业的转型方向，而对于后续一触即发的中小住宅类开发商的转型，业内人士直言，试水写字楼项目的风险相对最低。
中国房地产信息集团地产分析师薛建雄认为：“现阶段很多开发企业刚刚进入商业地产，只有资金，缺乏技术。需要做两三个项目，技术积累达到一定的程度，商业地产就会大量的爆发。”
上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷也认为：“对传统的住宅开发商转型而言，写字楼和酒店式公寓是最适合进入的开发产品，租售策略相对灵活，毕竟要做到万达这样有着在全国运营商业地产，光有资金和热情是不够的。”
一个可以借鉴的渐进发展模式就是SOHO中国，潘石屹今年高调提出今后持有物业占5成的售转租观点。在外界看来，正是近几年以出售型为主的模式，让SOHO中国累积了经验和资本，同时，也和SOHO所持有的商业地产项目所处的地理位置适合作为持有型物业有关，在上海，除了已售出大半的SOHO东海广场，潘石屹另外拥有的3个商业项目分别位于虹桥枢纽、外滩和卢湾的复兴路，这3个地段不是传统的成熟商圈就是正在逐步成型的、未来的重点发展区域，持有前景相当值得看好。
庞大终端使用者促交易活跃
值得关注的是，在中国房地产“前10年属于住宅市场，后10年属于商业地产”的提法或将成真的关键时刻，写字楼产品因为有庞大的“终端使用者”，建立了广泛的市场基础，因此率先强劲发力。
在2011年，旺盛的自用需求归来促使写字楼开发、收购、整购等相关交易活跃。例如众多新晋自用开发项目中，由中国平安保险兴建的平安国际金融中心将用作其总部大楼用，中国农业银行亦将于2011年进驻其在2010年第三季以总价人民币37.7亿元购入的中信泰富上海陆家嘴船厂项目中的写字楼，整栋楼的总建筑面积达85073平方米。这一现象亦带动了甲级办公楼的分层买卖，如恒生银行大厦（前汇丰银行大厦），上海环球金融中心以及瑞安广场的交易，均是买家购作办公自用。例如高力国际促成汤臣房地产以总价人民币2.67亿元购入了上海环球金融中心72层，面积达3222平方米，折合每平方米近人民币83000元，汤臣集团在2010年1月28日发表的公告中已声明了此单位将作其上海办事处用。
“像上海环球金融中心这样的地标性建筑，人们最关注的是大楼形象和质量，通过实施以上的高标准，分层出售并不会对资产的价值构成任何影响。”高力国际华东及西南区董事总经理翁琳如此回应“散卖”会影响项目品质的担心。
戴德梁行华东区写字楼部董事杨达也认为：“由于越来越多的合资和国内企业选择购买写字楼作为优质资产，一些优质地段的国际甲级品质写字楼如果销售运作得当，并不会影响其后期管理品质。”例如去年年底推出的中山万博国际广场，由于地处淮海西路、拥有3轨交通和超甲级品质，开盘后直接去化50%，且全都是整层和多层自用的品牌企业购买。而另一个热点区域就是政府重点打造的卢湾滨江区域，虽然目前商务氛围尚未成熟，租赁市场有待发展，但是区域潜力和稀缺江景受到市场的追捧，绿地浦晖中心推出后短短一年内卖到尾盘，创造了写字楼月销售量的新高，旁边紧跟入市的瀛通绿地大厦凭借更胜一筹的江景和超甲级品质，今年有望将继续刷新区域的标杆价格。
此外，高力国际最新写字楼报告也显示，预计上海甲级办公楼价格将会在未来4年保持5%的年增长速度，相信这上升的轨道会吸引更多资金投进办公楼市场，同时，发展商也会把握这机会把手上的部分资产以分层的形式出售予自用客户，把所得的资金再投入商业项目的发展，尤其是在快速发展的城市和市场。
业内人士则认为：“基于自用需求的写字楼市场转租为售现象，也与和项目所处的地理位置的整体商业态势的阶段性发展需求紧密相关。而楼市调控政策‘抑住扬商’，商业地产首付仅需5成，且‘不限购、不限贷’，使得投资门槛正在‘被降低’，也吸引了个人投资者的踊跃进入。”
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近期，市场上的小面积写字楼产品，甚至市中心一些标的较高的甲级写字楼，也受到了投资者的亲睐，如东海广场、绿地海外滩中心等，投资客购买的比例也在增加。对此，全佳·全斯美德分析师指出：“政府鼓励创业，个人创业越来越多，区域性的小型企业的数量规模越来越庞大，这些企业多半租不起市中心甲级写字楼，那么投资客购买后，既获得稳定投资回报又可以为创业初期的企业提供平台。”
业界观点
今年36%的写字楼将纳入自用
高力国际华东及西南区董事总经理 翁琳
在2011年，有超过100万平方米的新增甲级写字楼面积，预计其中约36%，即369800平方米的面积将纳入自用用途。我们认为，物业需求的增长源于几个因素，包括企业强劲的资金实力、上海办公楼的升值前景、以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。
同时，近阶段大都是针对过热的住宅市场，商业地产持续升温让投资者的眼光继续停留在写字楼这一块，相信写字楼市场上升的轨道会吸引更多资金投进写字楼市场,进一步推动整栋和分层的交易。
开发商有3条路涉足商业地产
盛世太平投资管理有限公司董事总经理 陈立民
长远来讲，我比较看好商业地产，因此资金和开发商进入是一个趋势。开发商转型涉足商业地产的方式有以下几种：一是成立商业地产部，从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式，分一部分精力，甚至于全部往持有型物业方向发展；二是逐渐会开拓商业地产代建的业务，规避并不擅长的商业地产经营，这条路的利润相当高，因为几乎没成本，都是收费的；三是成立房地产金融部，甚至于独立成为一家房地产金融的公司。如果不走这三条路，只有两个结果，一是总有一天金盆洗手，二是被收购。
近3个月上市量达以往全年的一半
戴德梁行华东区写字楼部董事 杨达
去年12月份至今年1、2月份，这3个月内销售型销售楼的供应量达到98万平方米，已将近往年全年平均供应在180-200万平方米的一半，这是很多开发商看准当下形势，先将商业物业放盘的结果。
从供应的区域与项目来看，大虹桥的规划影响、城市格局的变化等，都使得更多的潜力区域受到关注，而这些项目凭借着区域规划、投资的低风险等优势均在当下寻获市场的契机。当然，今年写字楼项目的成交量能否突破，还取决于项目自身的定位和营销引导，以及是否能够在巨大的市场供应量中脱颖而出。
市场动态
沪三成写字楼成交价格上涨
由佑威及楼市专评网针对沪上销售型写字楼项目的统计数据显示，2011年1、2月期间有成交记录的写字楼项目共有127个，其中，2月成交均价较1月上升的有39个项目，占到30.7%，而仅有20个项目录的成交均价下跌。同时，上海销售型写字楼2月成交面积排名前10位的项目中，有7个项目的成交价格上涨，呈现热销态势，其中，普陀区的金沙商务广场、闸北区的华森钻石商务广场、浦东新区的中融碧玉蓝天大厦，成交均价涨幅都在两位数。
业内人士分析，从新国八条到房产税，再到“沪九条”出台，来势汹汹的楼市“一揽子”调控新政在重击了住宅市场，致使住宅近期开盘和成交几近“冰冻”的同时，却“歪打正着”，增加了市场对于商业地产写字楼的发展预期，这种心理预期首先反映在某些热销或稀缺项目的成交均价上涨上面。
新政后，综合体和商住两用的SOHO办公楼是最受青睐的两种物业类型，一方面，综合体集住宅、商业和写字楼与一身，且多位于交通方便，居民集中区域，或正在发展中的城市副中心，近年来多受投资者青睐；另一方面，商住两用的SOHO办公项目，由于投资自用皆宜，吸引了大批投资者和部分过渡住房用户的目光。
例如位于嘉定江桥板块的上海江桥万达广场，在2月成交了103套，16321元/平方米的成交均价，较1月的涨幅为4.50%。事实上，自去年开启调控以来，既是综合体又主推SOHO办公楼上海江桥万达广场就以1202套的成交成绩排名2010年上海写字楼成交套数榜首。
文章来源：新闻晨报
