一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如，某地区建材市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。从表面看起来，这种方法顺理成章，无可置疑，一般消费者也很容易受这种方式的诱导，忽视了投资商铺的风险。
实际上，前面讲到的100元/平方米/月的租金应是一个变数，他并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律，租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。
租金函数推算法就是针对现代商业经营发展的变化周期推算投资回报的一套分析理论，摒弃了以往商业地产中常用的租金平均推算法，解释了租金与经营的关系，租金与成本的关系，租金与市场生命周期的关系。
引入期是市场的培育阶段，市场认可度、知名度、交易量均处于最低值，这时的租金应该以区域最低租金水平为起点，因为此时作为成本之一的租金是经营的关键成本，租金与盈亏平衡点的隔值不大，经营者很容易因为租金压力而放弃市场，导致市场缺乏商业氛围和竞争力，随之进入恶性循环状态，这样市场便很难维持下去，再就是租金价位如果定的过高，经营者为了维持盈亏平衡，必然抬高售价，这样在价格上便失去了竞争优势，市场也是很难做起来的。
如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：
假设区域市场最低租金（项目导入期租金）为30元/平方米/月，最高租金（项目成熟期租金）为120元/平方米/月，以2.5年为中轴（成熟期），市场周期分为五个阶段，共为5年；套用市场生命周期函数公式y=a(x-h)(x-h)+k，得a= —14.4；每半年租金单价收益依次为30；62.4；87.6；105.6；116.4；120；116.4；105.6；87.6；62.4；5年租金收益为5364元/平方米；按5年至10年内租金单价为15元（仓库价）计算，后5年租金收益为900/平方米；得出10年内物业最低租金（最大风险）收益为6264元/平方米；也就是说，区域市场最低租金为30，最高租金为120时，该市场的物业售价应为6264元/平方米，才能保证零风险； 若10年后以5元/平方米/月（物业最低租金价位）计算，每月可收益500元，30年内（40年—10年）可收益180000元。
如果一开始就以较高的租金运营，市场将充满无穷的变数，首先市场租金上升的空间不会很大，下浮的值却最大，而且下浮的趋势和曲度主要受外界影响，缺乏可控性和预期，再就是市场的生命周期不具确定性，好的情况为5年，坏的情况也许1年就寿终正寝，因此，租金平均推算的方式看上去很具诱惑力，实际上却蕴藏着极大风险，是开发商为了尽快卖掉商铺而故意夸大的。
文章来源：中国经营报
