虎年之末，2011版房产新政国八条和沪渝两市开征房产税的组合重拳，好似打虎猛拳，打得如狼似虎般的房价没了脾气，沪上楼市成交量出现明显下滑。跨入兔年，刚性需求的买房者、握有现金者、有贷款的房奴等各类不同的人群，该如何应对政策调控下的楼市？
“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，而商业地产首付只要50%。其次，“新国八条”明确住宅限购，而商业地产不受约束。至于刚出台的沪版房产税新政，也是提高了住宅的持有及交易过程中的成本，与商业地产无关。
商铺机会犹存
这次调控的重点是住宅，而并非针对商业地产，商业地产不存在限购与限贷问题。另一方面看，近几年商业地产的价格一直处在盘整阶段，再加之我们在十二五期间以扩大居民消费为主的经济政策取向，决定了商业地产较强的补涨机会。现金在握、仍有不动产投资需求的投资者不妨将注意力重点转向商业地产中的社区商铺，其次为酒店公寓，而办公楼、商场商铺则不在普通投资者考虑之列。
刚需逢低吸纳
对楼市的刚性需求者来说，国家和地方政府调控房价的组合拳，如果真能起到抑制房价的作用，岂不正是这批人求之不得的利好消息。眼下有专家预测，兔年上海的房价有望下降10%-15%。倘若真是如此，以去年底上海平均2万元一平方米的房价计算，买套90平方米的，对真正购买商品住宅(包括二手)用于自住的人，可以节省20-30万元。这样的机会到来时，该出手时就出手，刚性需求者不要错过了。
转租也是出路
在新国八条和上海房产税试点实行的双重挤压下，沪上楼市一手住宅成交量出现较为明显的下滑。据网上房地产数据，1月27日至1月30日的成交套数分别为933套、571套、318套和436套。某网站数据监控中心的调查显示，4成以上购房者已对原先的购房计划直接刹车。此外，上海今年2月预计开盘量14个，环比减少36%，部分开发商借淡季观望。笔者以为，成交低迷的态势进入兔年还将持续，买卖双方都会观望，特别是买房者会放缓入市步伐，采取先租房进行过渡。这样一来，兔年的楼市租赁行情可能会上涨。投资者不妨趁机转售为租。
提前还贷最佳
如果你是一位尚有贷款的房奴，兔年可以考虑提前部分或全部还房贷。如果你是组合贷款的话，那就选择先还商业贷款部分。理由很简单，目前在去年二次加息基础上的五年以上的商业贷款利率已达6.4%，如果打七折，也达到4.48%。有专家说年内还要加两到三次息，那么以后还贷压力更大，如果没有好的投资渠道，拿出手上的部分现金还贷，等于赚到超过一年期存款利率2、3个点以上的收益。
住宅只出不进
今年想进入房地产进行投资，机会几乎不复存在。所以，兔年不能再入楼市，相反，手头有两套以上房产的人，可以伺机卖出。业内人士分析，今年房价大幅下跌的可能性同样不大，因为限购因素，也许会造成持房者惜售，导致房价依然坚挺。所以，如果不差钱，也可以选择继续持有，毕竟房产增值空间小了，保值功能还在。
文章来源：劳动报
