业内人士称，今年的商业地产整体势头良好，市场需求十分旺盛。
合富置业高级营业经理黄伟强给记者算了一笔账：买入价格为100万元的商业物业4年之后以220万元的价格卖出（假设评估价格等于实际出售价格），则应该支付营业税12.43万元，个人所得税36万元，契税6.6万元，即总交易税额约为55.03万元，接近交易差价的50%。
上周日，央视曝光45家房企欠缴3.8万亿元土地增值税，在业内外引起轩然大波，一场围绕土地增值税进行的博弈由此开始。回溯到十八届三中全会后公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，加快房地产税立法并适时推进改革，房产税同样是业界关注的焦点。
一系列围绕房地产行业税费问题的讨论正如火如荼，但对于市场形势尚好的佛山来说，这些似乎是隔岸观火隔靴搔痒，对岸如何混杂，我自岿然不动，尤其是商业地产。近年来，随着绿地国际中心、万达广场、万科广场等商业项目的集中面市，季华路及千灯湖两大板块已经成为商场、写字楼、公寓等商业地产项目的高度聚集区。据不完全统计，佛山商业综合体数量已超过40个。
合富辉煌佛山分公司市场研究总监曹绍林表示，今年的佛山商业地产整体势头良好，市场需求十分旺盛，涌现多个标杆项目，如智慧新城写字楼销售额近20亿元、佛山万科广场的商铺和写字楼产品已售出约10亿元。
但这种良好的势头却并不包括二手商业物业。合富置业高级营业经理黄伟强透露，由于受到高额交易税和银行按揭放缓的双重影响，到目前为止，今年的二手商业物业（包括公寓、写字楼、商铺、车位等）成交量比去年同期减少了三四成，售价已经连续数月低位徘徊。
部分交易税赶超毛利
曾女士于2008年在禅城以28万元总价买下一间商铺，去年底想以56万元的价格出售，然而根据佛山房管局相关部门评估价格计算，该商铺的转手交易税竟临近30万元，接近转手毛利润。
商业物业交易税主要由三个部分组成，一是营业税，约等于评估价格的5.65%，二是个人所得税，计算方法为评估价格与购买价格差额乘以20%至60%不等（评估价格不超过原价100%的以20%计算，超过100%—150%，以30%计，超过150%—200%，以40%计，超过200%，直接以差价乘以60%），三是契税，等于评估价格的3%。
根据以上算法，黄伟强给记者算了一笔账：买入价格为100万元的商业物业4年之后以220万元的价格卖出（假设评估价格等于实际出售价格），则应该支付营业税12.43万元，个人所得税36万元，契税6.6万元，即总交易税额约为55.03万元，接近交易差价的50%。
“这一前提是评估价格等于实际出售价格，但在实际操作过程中，评估价格却往往高于成交价格”，黄伟强表示，评估价格高于成交价格的情况不在少数，“经常出现只能卖100万元，但房管部门给出120万甚至150万元评估价格的情况，今年以来为了这件事情，我们的客人跟相关部门吵架都吵了好多次了”。
影响三至四成二手交易
在高额的交易税面前，买卖双方多会却步。黄伟强告诉记者，从事商业地产代理业务多年，曾亲见过多起缘于高额交易税的犹豫与矛盾。曾女士便是个现成的例子，虽然已经离开佛山，但由于交易税实在太高，曾女士不得不继续持有该商业物业，异地远程收租，好在并不急着花钱。
“一般而言，业主会因为多种原因出售商业物业，原因之一便是缺钱，亟待资金周转”，原满堂红营业经理林都坚分析表示。但此种情况之下，高额的交易税费无疑颇让人伤神和无奈，“至少影响了三至四成业主的出售决心和行为”。
高额的交易税费之余，逐渐放缓的银行按揭程序令二手商业物业的转手雪上加霜。黄伟强透露，由于银行银根收紧，今年的二手商业物业交易按揭放款没有7—8个月根本放不出来，部分3、4月份申请的放款业务现在还迟迟难有进展，而去年同期的放款周期约为3—4个月，比今年的速度至少快一半。
不过并非每一类型的商业物业按揭放款都如此缓慢，由于同时代理一手商业物业，黄伟强对这一板块的业务十分熟悉，他告诉记者，即便在银根收紧的情况下，一手商业物业由于具有开发商的背景及其他利好因素，按揭放款时间和交易过程并不受影响，这也是今年佛山一二手商业物业发展差距逐渐增大的原因之一。
瞄准新区价值洼地
投资有风险，出手需谨慎。世联地产分析师今年初曾公开表示，各类调控政策之下，住宅市场在一定时期内难以复苏，投资客被迫转战商业地产，但商用物业的交易税费较住宅要高出不少，投资者需要了解清楚。
曹绍林对这一观点表示认同，“商用物业的增值能否抵得过相对较高的税收？”他建议，在商业地产普涨的阶段，并非所有的商业地产都具有非常好的投资价值，切忌盲目投资入市。
不过，林都坚对此也有着自己的看法。毕竟不是所有的商业物业评估价都高于实际出售价，也有许多商业物业能够以高于评估价的价格卖出，如此一来卖家可就赚翻了。“我之前就经手过一个评估价格为90万元，但卖到了100万的商铺转手，结果除去约23万元交易税，业主还净赚了70多万，说是一本万利都不为过”。
事实上，即便在转手过程中，价格方面没有任何优势的话，出售之前所收的租金收入一般也比较可观，比把钱存在银行还是要划算很多，林都坚如是说。
多年从业经验让黄伟强对商业物业投资颇有心得，“一定要选择价值洼地”，黄伟强表示，不论是一手还是二手物业，能准确判断出地块的升值潜力和前景十分重要，“目前禅桂核心区域的商业物业价格普遍偏高，但核心区历来是热点，‘土豪’们可以考虑入手；而对于余钱不多，并且等不了太久的投资客来说，可以不用考虑这部分物业，建议将眼光更多地放在新区，比如狮山、罗村等镇街，升值潜力和空间或更大”。
另外，从总价方面来看，黄伟强表示，总价为200—300万的商业物业最容易出手。
文章来源：南方日报
