如何评估商铺物业的价值
经常被问及这样的问题：这个商铺值多少钱？其实，这个问题的答案不在任何专家或发展商那里，投资人应当自己去做一些研究，答案就在我们自己手中。
商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地。所以，投资人必须研究各种行业的成本模型。
假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一处铺位，我们应当先去了解其周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次（平均单件价格）、每周的出货量、顾客的种类等。至于餐饮、美容等其他行业，也有各自不同的计算方法。大家可以请教专家，也可以自己去了解。所以，我们只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。
当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区的商铺，估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。
什么是好的商铺物业
好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高档的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商保留下来作为长期投资，能够进入市场流通的较少。
应当认识到，能够在市场上以出售形式换现的商铺往往已属于第二流的品种，投资时应当慎之又慎。交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，底铺远远要好于楼上的铺位。
同时，要区分人流的种类。休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等。
值得注意的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利的多。
商铺的平面结构也很重要。一方面，要有较宽的门面接触顾客；另一方面，也应该有方正的格局便于店堂布置。
目前出售较多的是位于商厦内部的分割铺位，笔者认为，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。
无论如何，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。因为一旦有空租，总是位置不佳的铺位首当其冲。
文章来源：汴梁晚报
