案例：
2011年5月，吴某经朋友介绍从某房地产开发公司处购买了一套商业营业用商铺。该商铺共有两层，一层商铺面积为85平方米，夹层为120平方米，二层为250平方米。双方在合同中明确约定该商铺的设计用途为商业营业用房。
之后，吴某在装修的过程中发现，该商铺夹层的室内净高只有2米，二层的室内净高也只有3米。吴某觉得该商铺夹层和商铺二层的层高没有达到国家规定的标准，严重影响了自己购买商品的使用价值，遂一纸诉状，将某房地产开发有限公司诉至法院，要求该公司返还吴某部分购房款并且支付违约金。
观点：
原告方认为，双方在合同中约定了商铺的性质是商业营业用房，那么该商铺的层高就应该符合建设部出台的《商店建筑设计规范》中的相关条款，该部门规章中规定：“单面开窗和前面敞开户型的最小净高为3.2米，前后开窗、机械排风和自然通风相结合的最小净高为3.5米。”但是原告购买商品的净高除了一层外，其余净高均达不到3.2米。在签订合同时，合同中明确约定了该房屋为商业营业用房。显然，原告购买的商铺没有符合《商店建筑设计规范》的标准，应当承担违约责任。
被告方则认为，该商铺从竣工验收，到交付使用，整体的手续都是齐全和完备的。且该商业用房的设计、测绘都符合国家规定，原告也办理了房屋权属证书。从建设部门调取的图纸来看，该商铺在设计规划的时候除一层外，夹层和二层是属于商业辅助用房，这一点在房产证中能得到体现。原告在购房期间也多次看房，深知该房屋的使用用途是否能达到他的标准。被告商业用房销售不存在任何过错，所以不应当承担责任。
评析：
该起纠纷是在房屋买卖过程中产生的纠纷，判断该起案件的责任归属问题要从双方签订的商品房买卖合同是否涉嫌欺诈、商铺楼层的层高是否符合国家规定的标准、该商业用房的设计和测绘是否符合国家规定以及是否通过相关部门的竣工验收等角度去分析。
从本案来看，双方签订的合同中明确约定商品的使用性质是商业营业用房，但是从建设部门调取的图纸来看，除一楼是商业营业用房之外，其他夹层和二层都属于商业辅助用房。从这点看，作为被告在和原告签订合同的时候并没有明确告知原告，而是采用隐瞒、欺诈的方式，应当承担一定的责任。关于层高的问题，因为该商品夹层和二层属于商业辅助用房，因此辅助用房的层高不能用商业营业用房的层高标准去要求。
本律师提醒广大读者，为了避免以后产生纠纷，在购买商铺之前，应当做好充分的调查工作，主要调查了解商铺哪些是商业营业用房，哪些是商业辅助用房；所占的比例是多少；商铺的净高有多少；是否符合国家关于商铺净高的标准；充分了解所需购买的商业营业用房的设计方案、整体规划、竣工验收备案的各项手续等，避免在交房以后产生纠纷，防患于未然。
文章来源：每日商报
