误区一
好地段≠高回报
中心不比新兴商铺利润高
“好地段不一定就等于高回报，好商铺也不一定在市中心。”成都家慈地产顾问有限公司总经理张猛说，商铺的租售价值在于它能给企业带来多少商机，在于它能给投资者带来多少利润。
像春熙路、建设路等市区核心商圈，商铺单价基本上都是8万至10万/平方米，口岸较好的甚至高达15万元/平方米以上，租金水平自然也是高得吓人，也在一定程度上稀释了商铺的回报率。相反，在新双楠、外金沙、大源组团、东客站板块等非市区商铺售价仅为中心商铺的一半。
中原地产一位市场分析人士给我们进行了售价与租金回报分析：以建设路商圈为例，商铺平均售价10万元/平方米、租金20元/天·平方米，100平方米的商铺总价1千万元、年租金72万元。除去基本的物业费、人工费、成本费，年投资回报率为7%，投资回报年限将近13.6年。
再看一些新兴板块的商铺市场，以外金沙、新双楠等区域为例，这些商铺平均售价4万-6万元/平方米，假设目前售价50000元/平方米，租金15元/天·平方米，100平方米的商铺总价500万元，年租金54万元，年投资回报率为10.5%，投资回报年限为10年。通过对比不难看出，好的地段可能会有差的商铺，而差的地段也会有好的商铺。
误区二
高返租≠高收益
所谓返租谨防“羊毛出在羊身上”
“前段时间，建设路某楼盘的街铺产品宣称，最高8%返租回报率，7年内回本近半。”资深投资客苏先生不乏担心，这类商铺的投资风险不小，绝对不是开发商说的“稳赚不赔”。
返租则是目前商铺销售的主要营销手法之一，商家报出一个8%至10%不等的投资回报率，然后再从商铺总价中直接减去承诺的三年或五年的上述收益，以此来给投资者一些“保障”。其实就是“羊毛出在羊身上”，有些承诺返租的商铺，实际上在销售时可能已抬高了商铺售价。
从某种角度来说，返租看上去很美，但究竟是馅饼还是陷阱，投资者应该有所甄别，入市之前要了解清楚周边商铺的售价和租金情况。
误区三
低总价≠低风险
小商铺实用率低暗藏投资风险
三四十万、四五十万甚至一百来万元就能投资一间位于传统商圈的小商铺，近段时间，开发商对商铺的投资回报率打出了“小商铺、低总价”等高回报率的数字。商业地产资深投资人士曾世民提示，小商铺的好处是总价比较低，但买家更应谨慎。譬如一些商场铺、楼中铺、街区铺的实用率通常只有3至4成，一些十几平方米或面积更小的铺位，实用面积只有六七平方米甚至更低，相对来说，这类商铺使用率非常低。
成都全程机构董事长蒋晓东指出，商业地产过度繁荣导致一些急于进场买铺的投资者，此类小商铺更在乎人气，如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值能力高的。”因此，即便是小商铺，投资者更需要多方面考虑，谨慎购入。
文章来源：华西都市报
