自年初以来，随着基础产业信托产品的发行降温，房地产信托重新回到发行规模榜首的位置。为规避市场风险，不少信托公司开始将资金从住宅地产转向商业地产。对此，业内人士表示，商业地产类信托涉及的领域包括商场、酒店公寓等，这类项目在收益率上的确高于一般产品，不过同时也具备“回报周期长、风险高”的特点，投资风格更为激进一些。
成立规模开始恢复统计显示，上周国内市场共成立49款信托产品，成立规模约为56.18亿元。用益信托工作室研究员王利表示，由于大部分集合产品均在春节前成立，再加上春节前后集合产品发行量有所减少。因此，春节过后的一周，集合产品的成立数量和成立规模均比节前有了显著地下降。不过，这种情况从上周开始有所改变，集合产品的成立情况开始恢复正常，成立数量和规模均出现上涨。
据了解，上周成立的这些集合信托产品平均期限为2.61年，平均预期收益率为9.03%。其中，有15款产品平均收益在2年及以上，其中平均期限最长的产品期限2.25年。而从投资领域看，基础产业信托产品有7款，工商企业领域产品共2款，房地产类有2款。
在预期收益方面，上周集合理财产品的平均预期收益率环比下跌了0.16个百分点。在成立的产品中，平均预期收益最高的是中融信托发行的“福州恒宇国际公园集合信托计划”，最高预期收益达到11.5%，平均期限为2年，是投向房地产领域的股权投资类产品。“由于受到市场资金面较宽松，企业融资成本下降等因素的影响，固定收益类信托产品的预期收益呈现出下降态势。一旦市场资金面宽松的情形延续着，那么固定收益类信托产品的预期收益下降的趋势短时间内还可能持续下去。”王利表示。
资金青睐商业物业在上周的产品中，房地产信托依旧占据了成立发行的主力地位。尽管市场担心今年地产信托的兑付情况，但考虑到房价自年初以来就开始复苏，房地产投资“高风险高收益”的风格仍然吸引着很多投资者。令人注意的是，在此轮增长中，商业地产正悄然赶上，在地产投资中的占比也不断扩大。
用益信托数据显示，今年以来，平安信托、外贸信托、中融信托和中信信托等公司纷纷加码了此类商业地产项目。以平安信托为例，目前该公司在商业物业上的总投资规模就已经超过140亿元，并形成全国性布局，涵盖了写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型。
业内专家表示，从行业整体上看，商业地产信托单只产品的规模一般都在5亿元以上，与开发商自建自持模式不同的是，专业投资机构通常以房地产基金形式，在一定期限内（5年-10年）持有商业物业，通过改造、重组，不断改善项目的经营情况，提升租金收益，最后通过出售或上市等形式实现退出，为投资者获取收益。
上述人士表示，国内专业投资机构商业地产的投资策略，目前大都是通过对零售市场的预判配置投资，形成全国性的战略布局，通过多地、多元化的物业组合，达至控制风险的目的。在具体投资策略上，不同机构的表现不尽相同，选址、定位、经营等方面均存在一定差异，如港资机构（例如恒隆、新鸿基）重点关注一、二线城市的核心商圈，而凯德等房地产信托投资基金（REITS）则青睐二、三线城市内具有资产改良潜力的物业。
对此有分析人士表示，商业地产"看上去很美"，风险管理仍不可忽视。首先，部分商业物业类项目回报周期长而风险也相对较大，投资者不可盲目追求高收益；其次，在房价上涨预期不断高涨的背景下，新"国五条"的出台表达了房地产调控政策不动摇的立场。未来，房价持续上升的动力到底有多强劲，不可预测。在多种因素的作用下，投资者还是应尽可能防范风险，选择更稳健的房地产信托产品。
文章来源：上海金融报
