日前，戴德梁行发布数据称，2014年全年上海散售写字楼成交仅43.3万平方米，环比下跌近45%；而大宗交易表现活跃，从2012年占比33%增加到占比54%。值得注意的是，基金收购和企业大宗购买频频出现，大面积企业购买成为亮点。
据沪上一位商业地产业内人士向中国房地产报记者透露，除了万科、复星、协信等房企已出售相关商办项目外，大虹桥板块内一大批写字楼项目正在积极地寻求机构投资者收购。
“尽管去年上海房地产投资总额下滑态势明显，但写字楼成交表现疯狂，成交面积占大宗物业交易量的84%。”睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦在接受中国房地产报记者采访时表示，除了核心商务区优质资产依然会受到较多关注外，2015年上海非核心区将迎来写字楼供应放量，一些体量较大的板块或将形成一股大宗成交的风潮。
写字楼成交一枝独秀
“2014年上海房地产投资市场活跃度整体减退，交易额同比下降近三成。”第一太平戴维斯上海市场研究部主管简可表示，受经济疲弱和低回报率影响，境外机会型基金投资愈加谨慎。首峰基金以15.5亿元购入上海盛邦国际大厦，成为境外机会型基金在2014年的唯一投资成交。
但是，在房地产投资市场整体下滑的大势下，2014年上海写字楼吸纳量却同比增加超四成。数据显示，去年上海办公类物业供求量回归至往年平均水平，供应约211万平方米，成交约184万平方米，供求比为近年来较低水平。
从成交类型来看，写字楼仍是投资者最青睐的物业类型，其成交总面积占大宗物业交易量超过八成。仅2014年第四季度，上海房地产投资市场就录得五宗涉及写字楼的大宗交易，总成交金额约74亿元，表明写字楼仍然是投资市场上较受欢迎的资产类别。
其中，最引人关注的莫过于，2014年12月23日，上海新富港房地产发展有限公司与歌斐资产管理有限公司成立的核心资产基金订立协议，整体出售盛世滨江配套的甲级写字楼—新富港中心，总成交价约人民币31.26亿元。
陈曦指出，回顾2014年上海大宗交易市场，机构投资和房企收购行为占比超过70%。比如平安信托收购虹桥协信中心的5栋写字楼，中城联盟收购徐家汇的嘉凯城大厦，改名中城国际大厦；上实城开携手南丰集团以5.79亿美元收购上海世贸商城，阳光兴业以12.62亿元收购了银河宾馆。
“实际上，就写字楼市场而言，去年上海散售写字楼成交额下跌四成多，大宗交易面积已经开始超越散售成交面积。”上述商业地产业内人士指出，这与外部投资环境变化密不可分。近年来，随着制造业投资增长放缓，除了一些金融类企业和高科技企业之外，大部分企业都放缓了扩租计划，外企大幅扩张的态势也基本停滞，整体处于收缩状态。
“散售市场通常以自用为主，而自用型物业成交回报率依然较低，这在写字楼市场尤为明显。”简可补充道。
基金择机介入
除了核心商务区依旧受到较多投资者追捧外，得益于自贸区政策的利好，一些外围区域如张江、外高桥板块在去年也出现了多笔大宗交易，这在以往是比较少见的。比如凯龙瑞第四只人民币基金募集总额超过13亿元，总投资5.4亿元，投资于上海张江两栋办公楼物业；远洋地产以4.84亿元的总价收购了外高桥保税区一在建商办项目。
“2014年外地的开发商曲线进入上海的趋势加强，房地产私募基金也在顺势崛起，逐渐成为房地产投资市场的重要买家，”陈曦指出，机构投资者或开发商想要在上海获得优质物业，通过收购中心城区在建或已建成项目会是一个不错的选择。未来一段时间将一改过去外资凶猛的形势，具有国资背景的投资者会在大宗交易市场中占据较大份额。
陈曦进一步指出，考虑到资产的安全性，待持有时间充足、达到增值目的后，不少房企和机构投资者便会选择合适时机出售。如SOHO中国出售凌空SOHO近10万平方米物业，静安门大厦出售给玫琳凯公司。
“对于机构投资者来讲，首先考虑的是资产的安全，去年上海写字楼市场空置率接近历史最低水平，可以说一线城市成熟区域的写字楼市场始终是其关注的重要标的。”上述商业地产业内人士坦言，除了保障资金安全之外，自贸区的吸引力也不容小觑，板块未来增长潜力被长期看好。
上海一位基金管理公司的投资副总裁表示：“除了成熟商务区的优质项目外，我们也在观察一些发展潜力可期的外围区域，比如大虹桥板块，开发企业资金流压力较大加上去化周期不可及，短期内项目租金表现不甚理想。在大体量供应的态势下，可能会出现一些优质物业折让出售的项目，对我们来讲也是一个‘捡漏’的时机。”
“产业层面，此前商办物业较低的租金回报率难以支持长期持有的金融产品，公开交易的金融产品难以创设；政策层面，前几年国家出于调控目的，限制了房地产行业相关的金融创新。”德信资本董事长陈义枫指出。
然而，随着一线城市优质物业租金平稳上升，其投资价值越来越受到认可，产业条件逐步改善；去年国家放开地产股融资条件，银行体系也在进行金融创新，金融环境不断成熟。其进一步指出，房地产本身就是投资行业，金融属性是其内在属性。随着国内产业条件和金融环境的成熟，其金融属性会更充分地显现。
但是，陈义枫强调，“目前国内基金收购仍面临内在专业成熟度欠缺和外在政策层面不明朗双重挑战。选择好投资项目只是起步，后期规划定位、改造、招商、管理更加重要。是否能够通过改造提升，获得更高的回报率需要考验收购者的运营能力”。简可也认为，一方面须做好详尽调查，明确项目结构、负债情况等细节问题；另一方面需要较强的资产管理能力，确保项目收购后能够通过调整或改造实现租金及价值增长。
文章来源：中国房地产报
