有报告预测2015年至2016年上海写字楼市场将迎来供应高峰。其中不仅包括上海中心、环贸广场二期、世纪大都会、太古大中里、外滩金融中心、长宁来福士等大型商办综合体标杆项目，还包括虹桥商务区、徐汇滨江和后世博区域等新兴商务区的集中供应。
中国经济新常态，面临产业结构的转型和调整。市场需求能否支撑如此大的供应量？
高品质写字楼迎供应高峰
高纬环球日前发布《2014年第三季度上海房地产市场报告》指出，上海中心城区现有高品质在建写字楼项目接近210万平方米，新增供应办公面积将在2015年至2016年达到高峰。
戴德梁行华东区写字楼部主管沈洁认为，2015年上海租赁型写字楼供应量将大幅攀升，预计将达450万平方米，其中传统CBD区域的甲级办公楼约占35%，达历史新高，将形成传统区域内剧烈竞争的格局。与此同时，2014年前三季度上海市GDP增速为7.0%，低于2013年同期水平（7.7%），经济增速放缓。从上海就业市场雇佣前景看，就业指数继续波动有下跌的趋势，未来整体就业相对趋弱的需求或将无法支撑如此大规模写字楼供应的入市。
仲量联行华东区研究部总监周志锋表示，就目前的数据预测2015年上海写字楼市场确实会出现一个明显的增长，尤其是CBD甲级写字楼供应量较过去5年的平均值增长35%。这其中包括多个标杆性大型商办项目的集体亮相，将给市场带来不小活力。
的确，未来两年即将入市的商办项目中，不乏上海中心、环贸广场二期、竹园商贸区内的世纪大都会、太古大中里、外滩金融中心、长宁来福士等大型商办综合体标杆项目。除此之外，大虹桥板块的多个项目也将于2015年底竣工。
值得注意的是，静安区的大中里项目将进入预租阶段，这个超甲级写字楼项目的入市租金水平被业内视为市场租金的晴雨表。
“另一方面，上海中心和世纪大都会两个项目的供应就占明年全年整个浦东CBD甲级写字楼的一半以上。这将大大缓解浦东陆家嘴地区的写字楼长期所处的供应紧张的局面。”周志锋认为。
标杆项目将创租金新高
在未来两年，新项目的大量入市将对核心商圈的租金产生下行压力。
第一太平戴维斯的报告显示，虽然，今年三季度中国GDP增长率为7.3%，经济发展在调控中放慢速度。但上海第三季度写字楼市场仍然保持平稳，租金环比上涨0.3%至8.6元/天/平方米，净吸纳量达到85300平方米。其中，浦东地区的租金增幅仍然最大，环比上涨1.1%至9.1元/天/平方米。
以金融和专业服务类为主的内资公司的扩张成为推动需求的主要力量。第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊表示，互联网金融的快速发展大大超出了年初的预计，这类公司对于办公的需求集中在陆家嘴和浦西南京西路等核心CBD地区，造成CBD高品质的写字楼租金进一步上涨，带动整体写字楼市场稳步上扬。与此同时，跨国企业对中国经济的信心也好于预期，这类公司整体保持谨慎，但依然有扩张的需求。
预计2015年上海甲级写字楼市场整体租金将会依旧保持稳定。高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为，虽然供应大增，市场竞争带来租金下行压力，但就目前看来租金下降的可能性并不大。同时，由于拥有地铁便利优势的顶级物业品质的项目，将有望在入市前以较高租金达到令人满意的预租率。
上海莱坊董事及研究及咨询部主管杨悦晨透露，上海中心现阶段的租金报价已达到20元/天/平方米，成为了上海最昂贵的写字楼之一。而位于淮海中路的上海环贸广场二期的推出也有望刷新淮海中路地区的租金新高。诸如此类标杆项目的推出将会提升整个区域的商业氛围，进而提升周边项目的租金水平。但与此同时2015年大部分新增供应集中在新兴商务区，新推出项目的平均租金将会低于整体市场。加上部分租户从中央商务区的撤离，使得中央商务区的写字楼业主调整租赁策略，以较为优惠的价格来吸引长期优质的租户。
德融地产营业二区写字楼一部经理张勇预计，2015年上海写字楼市场的租金仍将保持平稳缓慢的上升趋势。
制造业撤离CBD“无所谓”
值得注意的是，年中耐克上海总部从恒隆广场搬走，将上海总部及耐克旗下品牌集体迁至杨浦区由铁狮门专门为其定制的项目，面积近6万平方米。恒隆广场因此空置面积逾2万平方米。而罗氏也从市中心搬到了大虹桥的瑞安天地，租赁面积1.8万平方米。
对于大企业撤离CBD的行为，周志锋认为，由于企业自身发展的需求，CBD已无法满足一部分企业对于办公面积的需求。同时，轨道交通的发达给非核心商务区带来更多性价比优势促使企业搬出CBD。
戴德梁行中国区企业顾问服务部主管魏超英指出，企业将办公楼从原本的中心城区搬迁至非中心区域，正逐步成为一种潮流趋势。但是，这仅适用于那些非传统型选址在中心城区的工业企业，比如制药业、高科技产业以及非高端零售业。另外，写字楼的每一次搬迁，都会造成短期内的空置现象，但是，这不太可能造成中央商务区长期的高空置率，因为在这些工业企业从中心城区搬出的同时，那些传统型选址在中心城区的企业，如财务、咨询公司，以及正在不断扩张、发展的国内公司，已经开始逐步吸收这些被空置的空间。
杨悦晨指出，由于新兴商务区的崛起，全球化企业从中心城区撤离的案例确实越来越多，但这并不会造成中心城区写字楼空置率的加剧。以恒隆广场为例，从耐克搬迁至今的6个月里，其所带来的空置面积已被基本消化。尽管全球化企业会根据其需求进行搬迁，但在上海金融相关行业的高速发展的前提下，本土金融企业对于甲级写字楼的需求日益增长，因此现阶段中心城区甲级写字楼依旧呈现供不应求的状态。
郑廷俊表示，企业的撤离恰恰说明了上海写字楼市场的日益成熟，需求被逐渐细化。企业的选择更为市场化。制造业的搬出也给其他更高附加值的现代服务行业留出了在CBD区域办公的空间，形成良性的循环。
“围绕客户为主题的产品差异化成为未来竞争的热点。”沈洁表示，在中国经济新常态的情况下，房地产市场的黄金时期正在过去。在写字楼市场，核心CBD的高商务成本将成为新常态，伴随的是企业外迁的行为，2015年上海整体甲级写字楼市场的平均租金将出现下调的趋势。
新兴商务区很难快速消化
大批量的集中供应带来写字楼空置率进一步上升的担忧。
第一太平戴维斯的报告显示，上海甲级写字楼空置率较上一季度上升0.8个百分点至7.8%，其中空置率最高的地区为浦东次级商务区，达到18.7%。
莱坊预计2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%。调研显示，一些开发商为了避开2016年之前上海写字楼供应高峰，已经开始放缓工程进度、推迟项目的入市时间。
杨悦晨表示，由于大量供应将集中在明年推出，上海甲级写字楼空置率的确可能达到高值，特别是在一些以虹桥商务区、徐汇滨江和后世博区域为代表的新兴商务区，短期内很难快速消化这部分供应，但是上海甲级写字楼市场并不会长期维持高空置的状态。供应高峰过后，由于需求仍然保持旺盛，预计在2017年之后空置率将逐渐降低。
我们认为未来空置率上升的根本原因是大量的新增写字楼供应并且由于有部分租户将从核心中央商务区搬迁至新兴区域，也将在短期内推高核心中央商务区的平均空置率。
“上海整体写字楼市场而言，10%左右的空置率依然处于比较健康的水平。”周志锋表示，浦东核心商务区写字楼空置率在今年达到3.6%的历史低值，随着明年大批供应入市将有所上升。
郑廷俊指出，在中国经济新常态下，面临产业结构的转型和调整。这将进一步加剧明年的写字楼市场两极分化现象，楼宇的品质将直接决定市场分化。陆家嘴、静安寺、新天地三大传统CBD的写字楼租金水平仍将引领上海整体市场。然而非核心区写字楼的集中供应将带来租金和空置率的双重压力，需要一段时间消化。
文章来源：东方早报
