来自第一太平戴维斯最新的写字楼统计数据显示，第三季度上海写字楼市场需求不减，新供应预租势头良好。前三季度上海写字楼租金累计增长8.5%，预计全年涨幅将达到11.5%。
由于上海核心商务区域可租面积有限，越来越多企业将目光转移到贴核心区域。
近期汇京国际广场、长泰企业天地、汇融大厦、绿城·黄浦8号等非传统核心商务区高端写字楼的接连入市并受到热捧，已经让这一趋势更加明显。这些受到自用企业热捧的写字楼有着共同的特点，就是在地理位置上紧贴核心商务区，甚至在几大传统商务区的围合中心，既拥有核心区的成熟商务条件，又在租金和售价上形成高性价比，自然成为那些租金敏感型企业的首选目标。值得关注的是，这些贴核心区域高标准写字楼新品，也受到了来自大宗交易市场的青睐。据开发商透露，汇京国际广场、绿城·黄浦8号此前都收到了来自银行或信托基金抛出的整购“橄榄枝”。
甲级写字楼竞争力凸显
戴德梁行华东区董事总经理刘小华认为，对于不少大中型企业而言，优越的地理位置、繁华的市场环境、到位的政策扶植，是企业理想的入驻区域。但传统核心区域较少的供给和有限的闲置土地，以及高企的租金，让泛核心区甲级写字楼竞争力凸显，成为自用企业释放办公需求的新选择。
以汇京国际广场为例，近期该项目一经推出市场，就成为城市中心崛起的商务新地标，不仅为徐家汇传统商圈注入新的生命力，也受到了自用企业买家卖家的强烈关注，足以证明高品质的贴核心写字楼对于从传统核心区溢出企业需求的吸纳力。项目位于虹桥路淮海西路，交汇徐家汇、淮海路、虹桥、中山公园4大CBD商圈，由3、4、10号线的三轨交汇形成立体化交通畅达全城。项目本身甲级写字楼、时尚商业、高端住宅和商业会馆的组合或将成为未来的地标性城市综合体，并有市中心写字楼罕见的9200平方米的绿化，成为了目前上海浦西绿化覆盖率最高城市综合体项目。
在上海汇京置业发展有限公司副总经理杜建峰看来，汇京国际广场受捧是需求激增以及高品质产品现身的共同结果：“一方面我们看到，企业从核心商务区往非核心商务区迁移，主要以其研发、制造等后台部门为主，核心团队出于维护客户关系和企业品牌构建的需求，仍希望尽可能留在核心区。另一方面，高品质的销售型甲级标准办公出现，满足了核心区外移企业对驻所品质的要求，例如汇京国际广场作为国际5A甲级写字楼，10米挑高大堂，6部迅达S7000型进口智能电梯，3.95米层高，办公空间360度全景通透且可自由分割，并引入国际顶尖物业管理团队提供全方位商务服务保障。”
“硬通货”写字楼最被看好
事实上，在大宗物业交易市场，泛核心区写字楼也因为所在板块商务发展潜力，成为2012年最被看好的“硬通货”，例如不夜城板块的隆宇国际商务广场、北外滩板块上海国际航运服务中心8号楼、长风板块臣风大厦、花木板块华银大厦等今年上半年发生的标准写字楼整层整栋交易，都是贴核心区的高品质写字楼范畴。
第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可表示：“泛核心区域物业具备价位优势和一定升值潜力，其中总价相对较低的写字楼项目（人民币5亿元——人民币20亿元）最受投资者亲睐。而且写字楼的毛租金收益率在5.0%-6.0%，净运营收入收益率也在3.5%-4.3%，远超住宅产品。”
如此可观的收益率，让一些开发商陷入甜蜜的烦恼，上海浙铁绿城公司副总经理田军平表示：“绿城·黄浦8号在建设阶段就因为选择整体还是分割出售犹豫不决，不少基金公司前来洽谈整购，对于这样一个体量不大的高品质项目，企业也想留下部分楼层自用。”
汇京国际广场开发商也深切感受到了核心区写字楼的“硬通货”潜力。这一将于2013年交付的办公楼，售价在5.5万-6万元/平方米，目前有购买意向的客户包括世界500强企业、央企、国企等。杜建峰表示：“项目总投资约26亿元，为了保证更多总部型企业、大型上市公司落户，项目中区和高区都以整层出售，同时考虑到能够让一些优质的中小型企业在徐家汇落户，低区少数楼层也会有小面积房型出售，最小面积在137平方米左右。”据悉，开发商打算持有汇京国际广场的商场部分，主要以中高端生活方式、休闲餐饮为主的综合业态。该项目配置的住宅，计划开发精装大平层产品，预计在2013年入市。
文章来源：新闻晨报
