前不久发布的2012年第一季度上海经济数据显示，上海2012年第一季度 GDP增长为7%，与2011年第四季度的8.2%相比呈现下降趋势，这也是自2011年第一季度开始，上海连续第五个季度呈现经济增速放缓之势。从传统思维来说，上海写字楼市场应该受到中国经济增速放缓的影响，出现量价两低的情况，但来自戴德梁行的写字楼统计数据显示，2012年第二季度上海甲级写字楼租金继续走高，平均成交租金为人民币8.86元/平方米/天,环比上升1.86%，同比上升13.23%，国际超甲级写字楼的租金更是达到了12.90元/平方米/天，全市的空置率为8.81%，环比上升了2.86%，同比下降0.59%。
究其原因，戴德梁行中国策略研究主管、华东区研究部主管Shaun Brodie分析，现有优质甲级写字楼的高入住率，以及跨国公司和内资公司对其的强劲需求，继续带动着上海全市写字楼平均租金的走势，尤其是传统的中央商务区较少的未来供给和有限的闲置土地，将赋予这些区域较好的租金涨势。
大行视点
新项目预租势头良好
戴德梁行中国策略研究主管、华东区研究部主管 ShaunBrodie
从对写字楼的需求来看，上海写字楼市场的净吸纳量相比上个季度有了极大的提高，达到了133,243平方米，但是依旧比去年同期的水平少了一半多。
相比2012年初，当今写字楼市正在放缓的观点依然存在，中介机构和开发商分分表示上海的写字楼带看率并无明显起色，近期甚至呈下滑态势。不过，与消极的市场形成强烈对比的是，一些位于静安、长宁等报价较高的新项目则取得了傲人的成绩，预租率均超过了60%。这不仅消除了对市场成长速度骤缓的担心，也体现了在市场动荡的情况下，质量和区位是决定项目成功与否的最重要的因素。
警惕隐藏的空置率
第一太平戴维斯中国区市场研究部 简可
此前，银行和金融机构利用资金收购浦东陆家嘴地区的办公楼，但经济放缓渐为四大银行和其他金融机构敲响警钟，最近报告显示这些机构的组合贷款量从四月份2,500亿至六月下跌近33%。这意味着银行增加资金成本导致利润率压力增加的可能，仅这一点就可能引发相当大的不确定性。
我们认为，经营压力之下，一旦这些机构不再保留陆家嘴的写字楼完全自用，转而释放部分面积至租赁市场，那么陆家嘴的供应情况可能迅速改变，即导致供应量出现意外增加。这部分面积，即“隐藏的空置率”，这是目前该地区多数项目没有考虑到的因素。当然，考虑到银行和金融机构对中国经济的重要性，倘若目前形势未有变化，那么“隐藏的空置”可能继续潜伏。
上半年外资租户表现活跃
纵观上海上半年写字楼市场租金和价格均有微幅上扬表现，不论租户，开发商以及投资者在写字楼市场的活动都相当活跃，跨国公司和内资公司租户活动尤其活跃。
在上海写字楼市场2012年第二季度重大交易案例中，不难发现，外资已经顺应时势成为上海写字楼市场最活跃的力量之一，这与2008年同样外部经济环境不佳时，外资企业租赁热情不再形成鲜明对比，摩根大通于越洋广场租赁3000平方米的办公面积；德马泰克集团在新富港中心承租2300平方米的办公空间；光大保德信基金在海外滩中心租赁3000平方米的办公空间以及日立电机于都市总部大楼承租1800平方米的办公空间；友邦保险上海分公司现有意将自己的一处新职场机构选择在位于新黄浦打浦桥区域的日月光中心写字楼；位于长宁区的综合性项目尚嘉中心，由近49000平方米的零售和大约46000平方米的甲级写字楼租赁面积组成，该项目是澳娱管理（中国）有限公司和法国LVMH路威酩轩集团联手投资，并且已经吸引包括3M， 特灵空调和杰斯伯在内的跨国公司入驻。
这说明，虽然上海提前开展的产业结构调整暂时放缓GDP，但是国际金融中心、国际航运中心建设的政策利好依然释放，使得跨国公司进驻带来的实体经济活动依然频繁，一些因为已租办公楼空置率较低，无法得到连续楼层的扩租需求的企业，也加入到寻租行业。
例如友邦入驻的位于徐家汇路618号近瑞金二路的日月光中心，是黄浦区近年来最大的商业项目，其写字楼部分是一栋国际标准的甲级5A智能写字楼，是上海中心城区近年来为数不多的新增供应面积最大的写字楼之一，高约140米，办公总面积约4.7万平方米，拥有670个停车位，其极具国际一流水准的建筑品质，堪称新黄浦商务集聚区中甲级写字楼的标杆之作。除了产品品质之外，日月光中心写字楼的“地利”之便也为入驻企业津津乐道，借传统区位优势以及四通八达的交通，轨交9号线打浦桥站上盖优势，让这个融合了商业、办公、居住等多维度功能的综合体人气聚合和财富效应不可限量，而毗邻极具上海风情的田子坊，则使日月光中心写字楼在快速带动商业、办公发展的同时，又散发出与众不同的人文气息。
商务环境及环保指标是共识
戴德梁行研究部人士透露，由于商务配套环境的成熟，黄浦和徐汇等区域在有新增办公楼的情形下，依旧保持良好的态势，空置率依旧低于全市平均水平的8.81%大关。 一些位于静安、长宁等报价较高的新项目则取得了傲人的成绩，预租率均超过了60%，可见，楼宇品质和区位环境是决定办公楼租赁吸引力的最重要的因素。[NextPage]
例如在今年第二季度，位于闸北区恒丰路黄金商务大道南端的隆宇国际商务广场的写字楼部分被内蒙古的包商银行收购，本次收购一方面意味着国内银行收购写字楼自用趋势正在加大，此前收购的案例包含工商银行、农业银行和中国建设银行，另一方面闸北区商务环境的升级完善以及高品质甲级写字楼的出现，已经受到沪上企业的认可。
同样，新黄浦商务集聚区的崛起，也是越来越多企业落户日月光中心办公楼的原因，友邦上海的相关负责人员就表示：“日月光中心写字楼所在的打浦桥地区是新黄浦区成立后大力建设的商务集聚区之一，有利于更好地打造良好的客户服务环境，并为友邦客户提供更多的交通便利。在轨交9号线打浦桥站上盖的日月光中心商场进驻该区域之后，区域内日人流量屡屡攀升，意味着区域内醇熟的商务配套环境已臻醇熟。”除了友邦保险上海分公司即将正式入驻日月光中心写字楼之外，包括瑞士朗达汉广告公司、隶属于瑞士EDIPRESSE集团的瑞士朗达汉进化工巨头美国劳特等其他跨国公司也纷纷进驻于此。
与此同时，除了对商务环境的成熟度有要求之外，建筑的节能环保，已经成为大中型企业选择办公场所的重要指标，同时也是衡量一栋写字楼产品品质的核心指标之一。例如由上海城开龙城置业倾力打造的城市综合体项目城开中心，近期取得来自美国第三方的LEED金奖预认证证书，受到很多企业的关注。据悉，城开中心总建筑面积达51万平方米，涵盖18万方超甲级写字楼、1栋五星级酒店、以及超10万平方米商业中心。无需车马奔波，步行即可满足商务、商业、商旅全功能要求；除建筑体内配备高效能新风系统外，城开中心南侧将建造一个总面积约5万平方米的城市绿肺，为在此工作生活的人士提供更健康生活环境；与轨道交通1号线及规划中轨道交通21号线均规划连接通道，方便环保出行；3栋写字楼合计18个楼层预留可拆卸楼板，方便企业打造跃层总部办公空间。事实证明，绿色环保建筑不仅能降低综合建筑成本与运营成本，对提高入住率以及投资回报率也贡献颇丰。
高吸纳量催生非核心区行情
展望下半年，高力国际华东及西南区、中国物业投资服务董事总经理翁琳指出：“华敏帝豪大厦、古北财富中心二期等项目将于第三季度为市场带来170405平方米的新增供应，随着第四季度静安嘉里中心入市，将给市场带来113000平方米的新增写字楼面积。2012年，尽管有多达423337平方米的新建甲级写字楼在上海核心商务区入市，预计仍将有不少业主对未来写字楼租赁和续租情况持乐观态度，短期内市场整体租金水平仍将保持平稳，保持较高的吸纳水平。”
第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可也认为：“中国整体经济放缓可能导致潜在需求减少，市场面临一定风险，但需求大幅减少的可能性较低，因为中国仍是世界上增长最快的大经济体。加上一些核心区办公楼项目延期入市，新供应主要集中于非中心区域，且多数预租表现良好，某些项目预租率超过50%。”
事实上，这一在沪企业强劲需求主导的供求现状，也催生了非核心区写字楼的一波租售行情。例如上海市嘉定区南翔镇顺达路98弄的O·PARK花园独墅办公产品近期受到热捧，究其原因，不仅因为项目所处位置受到嘉定新城及虹桥交通枢纽中心的辐射效应，独享双核心资源，其花园办公的特色环境也是企业入住的原因。O·PARK花园独墅采用现代主义风格，它以“人本、自然、生态和适用”为原则精心打造625—895平方米的四层框架建筑，充分利用原生自然资源，宽达70米市政景观轴，将项目围绕其中。园区内部采用现代风格景观设计，以一条横贯项目的景观带为主轴，辅以公共景观、宅间景观和亲水景观，并将水景、雕塑、景墙和植物融入其中，让公园中才能享受的新鲜空气、温暖阳光和广阔绿色，成为办公区域的平常。
近期同样因为生态办公标签而进入企业视线的还有苏宁·天御国际广场，该项目作为苏宁环球入驻上海的1号作品，位于长风生态商务区双河环绕的首屈地段，立足于“大虹桥核心·内中环版块”，致力于引进以金融、商业、贸易产业为主体的国内外知名企业，据悉，长风生态商务区除了建筑规模，规划上类似于法国巴黎德方斯地区，注重营造绿色人文和谐体系的做法，同时拥有长风公园、木渎港-苏州河双湾水景资源、80－130米苏州河景观带，其总体绿化率超过60%。
位于五角场城市副中心的创智天地，整体投资规模将超过100亿元，已建成产业办公及配套用房40万平方米，其吸引企业入驻的秘诀是不断发挥自身品牌凝聚力和强化丰富业态的优势，甚至吸引一系列运动特色商户来打造项目的公共空间，如健身会所天行健和一兆韦德就选址创智天地，为入驻企业打造健康办公氛围。香港瑞安房地产发展有限公司执行董事陈永明表示：“创智天地一直致力于打造提供服务与交流的平台，为城市提供更多公共活动的空间，近期就成功举办了首届‘创智杯’活力体育月，成为入驻企业间的交流活动平台，事实上，通过长期的特色环境营造，这里已初步呈现出大、中、小型企业互动发展的‘接力式’产业发展环境。”
文章来源：新闻晨报
