近日，第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕等多家机构纷纷发布了一季度上海房地产市场回顾报告，商报记者注意到，由于中央商务区中可供购买的写字楼数量有限，大宗交易成交相对冷清。然而，大型投资者对于沪上写字楼的兴趣仍然十分浓厚，他们转而将目光投向了非中央商务区，近期整购的几栋写字楼多位于非中央商务区内。
非中央商务区整购活跃
进入今年以来，上海中央商务区的投资市场一片平静，均未有大宗交易发生。相反，以往不受重视的非中央商务区反倒逐渐成为大型投资者青睐的市场，在最近一段时间成交了多宗整购交易。
3月28日，闸北不夜城板块的隆宇国际商务广场在取得预售许可证当天即被整体收购。据介绍，隆宇国际商务广场位于恒丰路汉中路附近，整个项目的总建筑面积约13万平方米，由一幢5A级办公商务楼和一幢商业楼组成，整个项目由上海隆宇企业发展有限公司投资开发。此次隆宇国际商务广场在网上房地产率先推出的是其高25层的写字楼，合共189套写字楼房源在3月28日当天全部售出，成交面积约为5.53万平方米，成交均价35829元／平方米。照此估算，隆宇国际商务广场整栋写字楼的成交总价在19.8亿元左右。商报记者从第一太平戴维斯获悉，斥资近20亿元买下隆宇国际商务广场整栋写字楼的买家正是一家银行包商银行。
事实上，在2012年1月，中国证监会给6家投资机构发放了合格境外机构投资者牌照，总批准投资额达6亿美元，接近2011年批准总额的30%。该牌照从2003年开始发放，允许合资格境外机构投资者在沪深两市进行A股投资。由此可见，政府决心加快金融市场自由化进程，并将上海打造成为全球金融中心。而随着上海致力于打造国际金融中心，众多金融类相关企业也加快了进入上海的步伐，同时其他内资企业也纷纷在上海布点。在商报记者看来，包商银行也是借此整购进入上海，并且隆宇国际商务广场可能将成为包商银行的上海总部。
无独有偶，商报记者获悉，华一银行近期也以56000元／平方米的均价购入了浦东张杨路上的东方金融广场5层楼楼面，交易面积约1万平方米（其中有2000平方米的商铺面积），这宗交易的总价在5.59亿元左右，而华一银行此次买楼也同样出于自用目的。
此外，浦东花木板块的华银大厦在今年3月中以18000元／平方米的均价被整购，成交面积约2.39万平方米，整栋写字楼的成交总价约为4.3亿元，据悉，这一大宗交易同样为自用买家购入。
中央商务区市场波澜不惊
“上海核心商务区内的大部分优质写字楼项目多由港资或外资企业做长期持有出租之用，轻易并不愿意对外出售，且由于核心商务区地段稀缺，新建写字楼项目的数量也相对较少，因此，即便有大型投资者有意进行投资，核心商务区内可供销售的写字楼数目也十分有限，选择面比较狭窄。”世邦魏理仕投资部董事胡旭阳告诉商报记者说，“相对而言，近年来，上海非核心商务区内的新建写字楼供应不断增多，且不少写字楼的品质完全可与核心商务区内的优质写字楼相媲美，再加上非核心商务区的写字楼租赁日益活跃，因此，吸引到了不少投资和自用买家。”
仲量联行上海投资部总监李凌同样表示，今年第一季度中央商务区内未成交任何大宗交易，为近几年最冷清的季度之一，有数宗资产交易目前尚处于谈判阶段。但他同时指出：“这并不意味着投资者热情有所减弱，尤其对办公楼和商铺资产而言，投资需求因其长期向好的趋势而保持稳定。”
李凌认为，由于紧缩政策和住宅限购令等因素，撤离住宅市场的投资者也继续将注意力放在其他物业类别上，目前对投资者而言最为严峻的是不断上升的融资成本及融资难度。基于目前的投资回报率，高企的融资成本使得部分投资者认为目前不是投资的最佳时机。部分开发商及业主已表明出售资产的意愿，尤其针对处于非中央商务区的资产，因此，仲量联行判断未来6个月成交量将有所上升。此外，在未来几个季度，部分苦于融资的开发商也可能考虑出售更多核心区域的资产。
第一太平戴维斯在一季度报告中也指出，尽管有迹象表明随着经济增速放缓，政府已开始放松信贷，但企业融资仍较为困难。在经济增长放缓及物业资本走弱背景下，投资者对投资收益越发看重。但相对租金回报而言，当前市场上的项目报价依然偏高，因此，虽然一季度沪上投资市场垂询度依然较高，但达成交易及审批程序繁杂。不过，第一太平戴维斯方面也表示，随着市场调控的进一步深入，下阶段会有更多投资者和开发商出于不同考虑而出售项目，届时会有不少投资机会出现。
文章来源：上海商报
