随着未来3年新一批办公楼陆续投入使用，小陆家嘴区域的上班族数量将进一步攀升，继而对当地交通形成压力。
仲量联行8月17日发布的一篇内部报告预计，未来几年内，随着新一批办公楼陆续投入使用，陆家嘴轨交站的人流量将日益增加，租户和业主必须提前做出规划。如果考虑到周边轨交站点（如东昌路站）作为替代中转站，到2014年底，陆家嘴轨交站的人流量将增加60%。即使上班族转向其他交通方式，陆家嘴轨交站的人流量最低将增加25%～35%。
仲量联行预计，到2014年，小陆家嘴区域乘轨交上下班的上班族人数将超过12万。
戴德梁行企业服务部华东区董事傅翀宇认为，小陆家嘴的写字楼密度越高，相应的交通压力越大。
仲量联行上海研究部副董事麦哲文昨日称，到2014年底，小陆家嘴将新增78.7万平方米的写字楼空间，这一数字对应的是7幢写字楼，包括上海中心。按仲量联行的统计，目前小陆家嘴的甲级和乙级写字楼面积有170万平方米，这一数字对应的是23幢写字楼。
仲量联行介绍，小陆家嘴指的是东昌路以北、浦东南路以西，和黄浦江围绕的区域。陆家嘴区域管理部门相关人士也基本认同了这一界定。
陆家嘴写字楼供应井喷
可见的是，未来3年，小陆家嘴区域的写字楼密度将进一步增加。
据仲量联行统计，2011年，小陆家嘴新增甲级写字楼面积将有42万平方米，而2012年，新增甲级写字楼面积将达26万平方米。
仲量联行的数据还显示，截至2011年第二季度，小陆家嘴甲级写字楼市场的空置率为9.8%。而戴德梁行华东区研究部最新数据显示，小陆家嘴甲级写字楼第二季度的空置率为13.3%。
据戴德梁行商业部华东区董事沈洁介绍，上海的超甲级写字楼仅包括花旗银行、环球金融中心等在内的5幢楼，甲级写字楼在85幢左右。
仲量联行预计，到2012年底，小陆家嘴区域甲级写字楼的空置率将升至11%，这是因为大量的写字楼被业主所用。例如，中国平安金融中心全部被平安所用。中信船厂的两栋大厦全部被两家银行使用。2011年新增的42万平方米的甲级写字楼中，76%已有所属。其余预计也将很快被金融业租用。这意味着，很多新增员工也要在小陆家嘴地区上班。
需求的激增从上海银监局昨日发布的一篇新闻稿中，也可见一斑。该新闻稿提到，境外银行自危机后首次表现出强烈的在沪新设机构意向。
新闻稿称，2008年金融危机爆发后，上海外国银行分行数量在2009年和2010年持续下降。但2011年以来，已有十多家境外银行向上海银监局申请或正在考虑筹备上海分行及上海代表处，其中澳大利亚国民银行上海分行和印尼曼底利银行上海分行已获准开业。
可能扎堆陆家嘴办公的并非只有金融机构。同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海中心作为政府规划的地标建筑，未来的租金水平将超过曾经的地标环球金融中心、金茂大厦。而很多知名企业也会选择入驻其内。[NextPage]
傅翀宇昨日还提到，小陆家嘴区办公楼租金目前最高14元/平方米/天，最低6元/平方米/天。大部分需求来自金融服务业扩租和升级的租户。区域内一般都是整幢楼宇的买卖或者只租不售，很少出现散卖。傅翀宇预计，今年下半年租金水平同比会有10%的增长。
此外，傅翀宇指出，因为上海中心带来的40万平方米的体量，小陆家嘴办公楼2014年供应量将激增。而满足这一体量，从预租到销售大约需要两三年的时间。
“影响不会是灾难性的”
写字楼供应量激增，带来的是人流量的对应增加。
前述仲量联行的报告提到，到2014年底，小陆家嘴将新增78.7万平方米的写字楼空间。而这将给该地区新增加数千名上班族。
麦哲文分析，尽管部分员工可能开车或者乘坐公共汽车前来上班，但绝大多数人将乘坐轨交2号线。这个问题需要几年之内——新的轨交线路竣工后才有望得到解决，但到那时，那里可能会拥挤不堪。新建的隧道已帮助缓解了一些压力，但延安路隧道仍存在很多拥堵。
麦哲文说，假设每15平方米容纳一个人，该地区就有11.5万人。这是根据陆家嘴轨交站的7.8万上下班人流量做出的估计。其余的人可能离东昌路站更近一些。
仲量联行的报告称，陆家嘴轨交站在2000年竣工时，曾留有充足的超额容量，周边还有很多空地。如今，陆家嘴轨交站在交通高峰时期已是非常拥挤。
报告认为，轨交2号线陆家嘴轨交站是浦东金融区最为重要的通勤出入点。该地区写字楼供应量的激增，将导致轨交站和出入点人流量的大量增加。租户和业主应考虑届时加开至周边其他轨交站的接送班车，或者在2013年或2014年前考虑错开工作日的上班时间，直至2014年另一条新的轨交线路竣工后缓解部分交通压力。
傅翀宇也说，现在由于加班因素，很多写字楼下班时间是错开的，主要拥堵高峰是在上班时期。不过，相关市政设施也在不断推进，影响不会是灾难性的。
如何不堵“嘴”
对于如何防范未来小陆家嘴可能出现的拥堵情况，麦哲文称，全世界对于CBD的交通问题的首选解决方案就是建造更多的轨交线路。直接服务于小陆家嘴地区的下一个轨交站，将是最早将于2014年完工的新的轨交线路上的站点。
上海交通大学船舶海洋与建筑工程学院副院长胡昊认为，解决陆家嘴的交通问题，首先要靠公共交通。目前轨道交通做得还可以，有很多站点，但和香港、新加坡比，上海部分上班族乘轨交仍不够方便。目前曼哈顿轨道交通占公交出行近90%，而陆家嘴CBD轨道交通只有60%左右，还有发展空间。另外，从轨交出来到办公楼，还可以衔接得更好。
麦哲文提到，中国其他新的中央商务区（CBD）目前正在某个轨交站附近开发大量的写字楼，几年之后，那些区域同样可能面临交通拥挤。
胡昊还认为，可以发展电子拥堵收费系统，就像新加坡采取的，即在CBD上下高峰段时，车辆进入区域内要收费。胡昊称，国外采取这样的收费系统的CBD居住人口很少，一般是以办公为主的商务区。陆家嘴可以尝试这个，比较好地管制住私人交通。虹桥商务区、世博园区等区域也可以尝试。
胡昊还提到，陆家嘴还有一点值得注意的是停车不太方便。停车费可以起到一定价格调节作用。
文章来源：东方早报
