在住宅市场成交低迷的今天，沪上有关“商业地产全线飘红”的论调铺天盖地，各类媒体无不大面积地充斥着写字楼、商铺等的出售及招商信息。在舆论造势当口，不少写字楼为主的开发商们抓住“机会”，纷纷提高售价。
向来是两条腿走路的地产市场，在此番住宅市场发展受挫之时，商业地产能否顺利接手楼市游资，成为投资资金的一个新落脚点，是一个值得探讨的问题。
部分办公楼提价明显
乘楼市调控之机，商业地产尤其是写字楼部分，却走出了独立行情，转身成为开发商、投资客们眼中的"主角"，并成为楼市调控新政的最大受益者。
“预计上海2月份商办总成交面积超过15万平方米，与商品公寓成交面积相当。”根据汉宇地产市场研究部监测数据，这尚属首次，商办市场的政策性“利好”正逐渐显现。
“或受此刺激，近两成的写字楼近期纷纷上调报价，涨幅最高竟达30％。”商报记者在从上海搜房网获得的一份100个在售写字楼项目报价统计表中发现，环比2011年1月份，本月上海写字楼市场中，不仅报价上涨的项目数量有所增加，价格涨幅近期也呈加速上涨态势。
从区位来看，目前报价上涨的写字楼项目，大多数来自虹口区和徐汇区。举例来看，虹口北外滩海泰国际大厦上月报价3．3万元／平方米，到了2月则变成4万元／平方米；位于虹口大连路的北美广场，报价也从此前的3．6万元／平方米，调整到了本月的4万元／平方米；而徐汇区柳州路的上海主角项目的对外价格口径，也在去年年底5．5万元／平方米的基础上，又涨了2000－3000元／平方米；绿地集团2009年地王项目，位于徐汇区东安路、中山南二路一带的上海绿地中心一期项目，也将眼下的价格从1月份的6万元／平方米，调整到了6．1万元／平方米。
此外，不少郊外写字楼项目也出现报价上调现象。如嘉定曹安商办楼报价上涨了1000元／平方米，目前对外售价为1．7万元／平方米；宝山杨行的星月国际商务广场的报价，也由上一轮的2万元／平方米调整到了目前的2．2万元／平方米。
“来势汹汹的楼市‘一揽子’调控新政在重击了住宅市场，致使住宅近期开盘和成交几近‘冰冻’。”有分析解释称，不过这样也增加了市场对写字楼等商业地产的发展预期，这种心理预期首先就反映在某些热销或者稀缺项目的报价上涨上面。
值得注意的是，“可能会出现越来越多涨价的郊县区域写字楼。”戴德梁行报告显示，2010年开始，外环外郊县就是写字楼销售市场的一个重点区域。2009年，外环外的写字楼成交占全市36％，这一数字在2010年上升为42％，接近全市总成交量的半壁江山。这主要原因是世博施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动、以及通胀预期及住宅投资受阻的情况下，庞大的民间资本转投总价、性价比高的外环外写字楼物业以求资产增值保值。
价格上调或难获成交不过让人意想不到的是，部分写字楼开发商打好的“涨价”算盘，并没有得到太多“追随者”的呼应。商报记者调查后发现，不少涨价后的写字楼，销售进程明显放缓，均出现了零成交或者个位数零散成交的现象。而在有实质成交的房源中，其实际成交价格也远低于售楼处上涨后的报价。
“涨价后的星月国际商务广场，销售速度比以前慢了不少。”该项目一位销售人员如此表示。商报记者从网上房地产中发现，2010年5月份前后开盘的星月项目，其后的数月内均获得了15套左右的成交量，去年9月份最高峰时候居然签约了52套房源。不过项目去年年底涨价后成交放缓，如整个2月份仅成交了1套房源。
“商办类投资方式，和住宅类快进快出的模式，有很大区别，价格上涨过快过大，反而造成投资者的犹豫。”福美来不动产一位分析师告诉记者，“供应过剩或许也是造成这种现象的一个主要原因。”据了解，写字楼开发商在节后明显加快了推盘步伐，2月份总计有18个商办楼盘上市，总供应建筑面积超过30万平米，超过上月的供应总量，且超过了商品公寓的供应量，比较罕见。
“去年以来，SOHO中国、万科、保利、招商等地产大鳄纷纷表示要增持商业地产，同时加快商业土地购地步伐，几十万平方米的项目纷纷拔地而起，开发商“造商”的速度和雄心震惊了整个房地产市常”该分析师称，各路资本扎堆涌入商办市场的背后，同样面临竞争加剧、供应短期过剩的隐患。此时写字楼涨价，可能面临有价无市、空置率放大的危险。
商业地产果真“迎来春天”？
在“商业地产快速升温走俏，并将一路飘红”的主流意见背后，不少专家也在质疑：商业地产是否真的已经迎来了春天？
“本次调控将具有较强的持续性，住宅市场将在一定时期内难以复苏，投资客被迫‘从商’的现象还会增加，写字楼等为代表的商业地产可能是这一轮调控中楼市资金的一个重要逃生出口。”汉宇地产认为，不过从规模上来说，2010年全市办公和商铺的交易额约为620亿元，还不足商品住宅交易额的30％。因此，从绝对意义上来说，商业地产无法弥补开发商在住宅市场低迷下的资金漏洞，开发商要想安全“越冬”，就必须在住宅市场寻求必要的回笼资金。
“令人担忧的是，这一轮住宅的调控，带来政府在商业地产上的冲动。如果这种冲动超越了城市化的速度和节奏，它会带来商用地产的泡沫。”易城中国副总裁柳费国说，资本虽流向商用地产这个区域，但商用地产的开发有它的专业性，对资金的要求、资本的属性和运营的要求也有专业性，一旦形成泡沫或空置，这是五年八年都消化不了的。尽管很多人认为此时是商业地产投资的黄金年代，但在整体投资市持势不太明朗的语境下，是出手还是收手，依然成为业界和投资者们的很大困扰。
文章来源：上海商报
