2010年，上海甲级写字楼交出了漂亮的成绩单：空置率降至7.61%的近年新低。这一数据在2009年曾一度接近15%。
业内人士表示，上海甲级写字楼的空置率已经持续数月下滑，而这种趋势在今年有望继续保持。
租金销售双升
“沪上甲级写字楼空置率持续下降的主要原因还是经济快速发展的大背景，企业业绩回升，对写字楼需求上升。” 中原集团研究中心高级经理刘渊说。
戴德梁行报告称，2010年上海甲级写字楼的供应量比较大，但巨大的需求吸纳了存量供应，因此，空置率下降明显。
其实，在去年第三季度，在国内宏观经济回暖的带动下，有租赁需求的企业就开始活跃，尤其是金融、证券类公司纷纷行动。从去年第二季度开始，甲级写字楼租金止跌回稳，到8-9月份时，其他诸如生物制药、美容服饰等行业也开始逐步活跃，带动租金的小幅上涨。截至12月底，甲级写字楼租金水平达到7.14元/平方米/天，比年初的6.2元/平方米/天上涨了约15%。
值得一提的是，空置率的下降，沪上几个经典甲级写字楼表现尤为明显。
记者从中原研究部门了解到，SOHO东海广场、金茂大厦、花旗集团大厦的入住率在整个2010年有明显提升，分别从年初的75%、87%、85%上升至年末的85%、95%、95%，而且这种上升势头是在一整年里持续进行的，并没有在其间的任意月份出现下滑。
至于销售方面，记者了解网上数据得知，截至2010年12月，上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米。4月出台的调控新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响，银行贷款政策收紧影响客户资金筹措，市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡，但这一状况在6-8月三个月逐步改善，成交缓慢回升。
刘渊指出，现阶段，中国整体的经济形势向好，写字楼的入住率将进一步提升。
外郊环成交活跃
从沪上写字楼整体成交情况来看，郊县区域成为近两年写字楼销售市场的热点区域。
2009年，外环外的写字楼成交占全市36%，这一数字在2010年上升为42%。2010年7-8月，外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的一半。
行业分析师指出，造成这一现象的主要原因是世博期间施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动，以及通胀预期及住宅市场遭遇调控的情况下，庞大的民间资本转投总价低的外环外写字楼物业以求资产增值保值。
预计未来写字楼新建项目中，低碳、绿色的甲级写字楼渐成趋势，而明年上海的新兴热点办公区域将会出现在滨江沿线、虹桥临空CBD及世博商务区内。
[NextPage]
值得关注的是，随着保险资金被允许投资不动产的条例颁布，国内保险资金目前正进行缜密的前期筹备，尚未在市场有突出表现。预期今年随着保险资金进入商业房地产领域，将有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值。
分析人士指出，明年保险机构或将成为大宗交易的主要买家。这将让开发商可以选择更多的退出渠道。
预期租金继续上涨
随着上海“两大中心”建设的逐步推进，甲级写字楼越来越受到国际资本追捧。
仲量联行和第一太平戴维斯近日相继发布研报称，预计上海甲级办公楼市场租金在2011年将继续上涨。
仲量联行更是宣称，浦西在旺盛需求的推动下全年有望实现15%的涨幅，浦东的涨幅也将达到10%~15%。
数据显示，去年第四季度，上海甲级办公楼市场租金环比上涨6.5%，达到7.5元/平方米/天。
其中，浦西平均租金上涨7.1%，至7.6元/平方米/天，这是浦西自2005年以来环比增幅最大的一季。浦东平均租金增速在经历去年第三季度的短暂放缓后，在第四季度呈现强劲上涨态势，环比涨5.8%至7.4元/平方米/天。
据分析，跨国公司启动新一轮扩张和升级办公室空间等因素是上海办公楼租金上涨的重要原因。一家跨国制造业企业去年第四季度租赁浦西会德丰国际广场约4500平方米办公空间，使办公室面积扩大近80%。另一家专业服务类外企则在“企业天地”扩租约30%达到近4000平方米。一些新竣工的办公楼短期内签约率就达到50%以上。此外，在浦东甲级办公楼市场，国内及跨国金融机构的租赁活动也相当活跃。
数据显示，由于需求显著增长，去年第四季度上海写字楼的平均空置率为8.5%，环比下降3.3个百分点，同比下降1.9个百分点。
仲量联行预计，2011年浦西市场会有4个甲级办公楼项目竣工，为市场新增超过22万平方米的供应量；浦东市场的新增供应量则接近66万平方米。投资市场强劲的活跃度将持续至2011年，第一季度预计将有数宗交易达成。大多数的成交项目将是办公楼资产，而多数买家为海外基金。
仲量联行上海分公司董事总经理顾东尼说，由于2011年跨国企业租户在上海的扩张和升级需求依然强劲，一些新项目的预租表现也较为出色，因此大量新增供应量入市不会造成空置率高企。预计2011年上海甲级办公楼的租金将继续上涨，浦西、浦东两个市场的租金涨幅可能分别在约15%及10%至15%之间。
文章来源：东方早报
